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吳啟倫:痛批董藩中國房價(jià)不高之謬論
業(yè)界觀點(diǎn) 2010年11月23日 來源:網(wǎng)易博客 我要評論 掃描到手機(jī)

在11月21日于深圳閉幕的中國地產(chǎn)年會(huì)上,董藩再度拋出其始終堅(jiān)持的房價(jià)不高的觀點(diǎn)。透過董藩的原話,我們發(fā)現(xiàn)被其用來佐證自己觀點(diǎn)的理由有三:

一、存在即合理,既然有成交就表明價(jià)格不高。董藩表示,“中國的房價(jià)真的不高,如果高,你解釋不了這種現(xiàn)象,高就意味著買不起,買不起是不是意味著沒有成交量?沒有成交量你怎么來解釋現(xiàn)在我們建多少房子都不夠賣?”

二、不應(yīng)用房價(jià)收入比衡量房價(jià)高低。董藩提出自己的觀點(diǎn):房價(jià)收入比不能用來衡量買得起房、買不起房的問題,其中一個(gè)重要原因是外國的收入是透明的,我們的收入是不透明的?!笆紫仍蹅兊氖杖胗袉栴},我們總拿著工資收入說事,在工資收入之外有大量的兼職收入、灰色收入、福利性收入、財(cái)產(chǎn)性收入,普通老百姓很多人家里分過一套房改房,那也是收入,今天我們變賣的話值多少錢?當(dāng)然,也有一部分人沒有,那是社會(huì)分配問題,但需求是一種集合購買力,它并不管某個(gè)人能不能買得起。什么是商品?只要能賣得出去,定價(jià)就是合理的?!?/p>

三、中國的房價(jià)沒有把農(nóng)村房子算進(jìn)去,因而,看似很高的房價(jià)其實(shí)不高。董藩認(rèn)為,官方統(tǒng)計(jì)的房價(jià)數(shù)據(jù)有問題,農(nóng)村房子沒往里算,小產(chǎn)權(quán)房、單位內(nèi)部集資建房、房改房、城中村等都沒往里算。“中國還有一半的房子是不計(jì)算在房價(jià)當(dāng)中的,那就是農(nóng)村的房子。我們城鄉(xiāng)兩種土地制度、兩種房產(chǎn)制度,是我們的規(guī)定有問題,就像小產(chǎn)權(quán)房,它是合理的,但是不合法,憑什么限制它?不應(yīng)該限制?!?/p>

對于董藩謬論,筆者曾經(jīng)批駁過多次,已經(jīng)將其批駁得體無完膚,本不想再和他計(jì)較??稍谀壳罢{(diào)控處于攻堅(jiān)階段的關(guān)鍵時(shí)期,總理深為房價(jià)沒有壓下來而憂心忡忡之際,董藩在地產(chǎn)年會(huì)上拋出中國房價(jià)不高的觀點(diǎn),實(shí)在令人憤慨。在筆者及所有理性地產(chǎn)研究人士看來,中國房價(jià)已處畸高狀態(tài),現(xiàn)就其理由逐條批駁如下:

首先,存在即合理的理論在商品房領(lǐng)域是極不合適的。在董藩看來,只要房子有成交就說明房價(jià)不高,這是典型的存在即合理的荒唐邏輯。在中國的商品房領(lǐng)域,由于地產(chǎn)利益群體力量過于龐大、信息嚴(yán)重不對稱、商品房銷售環(huán)節(jié)存在太多的欺詐等因素,絕大多數(shù)消費(fèi)者購房是在被逼、被誘的情形下所進(jìn)行的非理性消費(fèi)行為。在這樣的市場狀態(tài)下所產(chǎn)生的成交,盡管是客觀存在,可在其背后卻隱藏著多少善良百姓心酸的淚水和太多的無奈?

我們至今猶記,非典時(shí)期一個(gè)原本賣1.5元的口罩可以賣到20元,一瓶原本賣1元的白醋賣到30元;無錫水危機(jī)時(shí),一瓶原本賣1元的瓶裝水賣到15元,一桶原本賣5元的桶裝水賣到50元。如果說存在即合理,只要有成交就說明價(jià)格不高,我們?nèi)绾谓忉屵@些商品在當(dāng)時(shí)的價(jià)格呢?我們?nèi)绾卫斫猱?dāng)時(shí)政府對于這些商家的打擊呢?中國的商品房價(jià)格與非典時(shí)期的口罩、白醋,無錫水危機(jī)時(shí)期的桶裝水價(jià)格沒有什么兩樣,這樣的存在方式是極不合理的。政府理應(yīng)像打擊危難時(shí)期不法商人所哄抬的物價(jià)一樣打擊房價(jià)。

再者,董藩所賴以支撐其觀點(diǎn)的成交量已經(jīng)日漸萎縮,各地已經(jīng)頻頻出現(xiàn)零成交。而其所說現(xiàn)在建的房子不夠賣是一個(gè)徹頭徹尾的謊言,已經(jīng)被大量的存量房、空置房無情擊破。

董藩用存在即合理論來佐證其房價(jià)不高的觀點(diǎn),顯然是搬起石頭砸自己的腳。

其次,工資收入是中國絕大多數(shù)人的主要收入來源。在董藩看來,中國絕大多數(shù)人會(huì)向他一樣除了自己工資收入外,還可以通過獲取顧問費(fèi)、講座出場費(fèi)、稿費(fèi)及其他灰色收入。而事實(shí)上,在我們國家,能夠向董藩那樣獲取大量工資以外收入的人畢竟是少數(shù),絕大多數(shù)人是靠工資來維持自己及家人的生活的。試想,如果董藩的說法能成立的話,為什么絕大多數(shù)消費(fèi)者還要傾盡全家的畢生努力甚至還得借貸去買房呢?故此,國際通行且公認(rèn)的房價(jià)收入比應(yīng)是衡量中國房價(jià)高低的最重要指標(biāo)。

而從房價(jià)收入比來看,2008年,城鎮(zhèn)人均居住面積仍然持續(xù)提高,房價(jià)基本持平,房價(jià)收入比出現(xiàn)明顯下調(diào),為6.78;2009年,隨著我國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇至部分地區(qū)過熱,全國新建商品住宅價(jià)格大漲25%,房價(jià)收入比也相應(yīng)回升,創(chuàng)造8.03的歷史新高。一線城市中的北京、上海、深圳,和二線城市中的杭州等,純商品住宅的房價(jià)收入比均超過14,存在房價(jià)泡沫,可見房價(jià)已處畸高狀態(tài)。

第三,農(nóng)村的房子是村民自建,完全為了自住,不存在交易,憑什么計(jì)入商品房價(jià)?董藩看到官方統(tǒng)計(jì)的房價(jià)已經(jīng)處畸高狀態(tài),出于為其自己觀點(diǎn)尋求支撐考慮,董藩竟然拋出了應(yīng)將農(nóng)村住房計(jì)入房價(jià)的荒唐觀點(diǎn),實(shí)在的匪夷所思。眾所周知,農(nóng)村住房是農(nóng)村村民為了自住而自建,不存在交易,根本不能算是商品,董藩居然欲將這些房子的價(jià)格納入到商品房價(jià)格體系中來,實(shí)在是荒唐之極。

[責(zé)任編輯:晴天]
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