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近日一則關(guān)于“四大銀行停止開發(fā)貸款”的消息攪動(dòng)著房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的心。有的銀行站出來辟謠，有的銀行則暗地里肯定，表面信息復(fù)雜但背后的信號(hào)明顯：開發(fā)商從銀行獲得的貸款的確在“收緊”。

緊縮的銀根是否會(huì)隨著新的一年開始而放松？銀行收緊開發(fā)貸款能否抓住此前飛漲的房價(jià)“野馬”的韁繩？會(huì)否出現(xiàn)新一輪房地產(chǎn)企業(yè)的洗牌？記者對(duì)此展開調(diào)研。

銀行開發(fā)貸款收緊 長期實(shí)行方能有效

此前為銀行帶來巨大收益的開發(fā)貸款在新政策中成了燙手山芋。

一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，開發(fā)貸款往往與個(gè)人按揭貸款捆綁在一起，即銀行為房地產(chǎn)開發(fā)商提供開發(fā)貸款后，開發(fā)商在賣樓的時(shí)候，優(yōu)先推薦該家銀行的個(gè)人按揭貸款。銀行因此可以獲得穩(wěn)定的收益來源，也因此銀行成為房地產(chǎn)泡沫的重要推手之一。

在新的房地產(chǎn)調(diào)控中，這一利益鏈條受到了規(guī)模的限制。一家大型國有銀行的員工告訴記者，在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模受到了限制。如果一家銀行今年的開發(fā)貸款規(guī)模為100億元，10月已經(jīng)完成了100億元，就不能再放貸；但如果有開發(fā)商還了20億元，就又能騰出20億元的規(guī)模。

另一家大型國有銀行的負(fù)責(zé)人則說，目前并沒有收到停止開發(fā)貸款的通知。但是目前開發(fā)貸款實(shí)行規(guī)模限制、限額管理的方法，從業(yè)內(nèi)消息判斷可能是有些銀行的貸款規(guī)模放完了。

長江證券房地產(chǎn)分析師蘇雪晶說，限貸的政策長期實(shí)行才有可能成為“苦口良藥”.如果屬于階段性短期政策，明年還正常放貸，那效果可以忽略不計(jì)；如果是長期政策，明年只要是房價(jià)上漲還繼續(xù)限貸，那整體上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有較大影響，而且大開發(fā)商也可能受到波及。

限貸作用有限 開發(fā)商還會(huì)“暗度陳倉”

專家們普遍認(rèn)為，與財(cái)大氣粗的開發(fā)商博弈，僅僅實(shí)施限貸政策是不夠的。

世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉認(rèn)為，目前開發(fā)商來自銀行渠道的資金雖然緊張，但開發(fā)商有多元渠道，不可能全面限死。今年房價(jià)仍然很高，開發(fā)商回籠資金快，這是中國流動(dòng)性泛濫帶來的。開發(fā)商即使資金緊張，也可通過提價(jià)來消化成本，反而增加了購買者的負(fù)擔(dān)。

蘇雪晶認(rèn)為，新政以來，開發(fā)商資金面雖然整體偏緊，但還沒有出現(xiàn)資金斷裂跡象和風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)銷售仍然火熱，資金回籠快，量也大。從目前情況看，銀行今年仍然正常放貸，甚至規(guī)模還超過2008年。

專家們擔(dān)憂，銀行限制開發(fā)貸款自身動(dòng)力不足，銀行也可能出于自身效益的考慮幫助開發(fā)商“暗度陳倉”.黎振偉說：“開發(fā)商特別是國企，仍能通過其他項(xiàng)目渠道從銀行貸款，這在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)是公開秘密。”

此外，即使銀行貸款收緊，還有很多民間資金從各種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。“據(jù)我所知，有一些開發(fā)商以20%-30%的高利息從民間資金融資，這反而以高成本推高了房價(jià)?！崩枵駛フf。

華中科技大學(xué)國土資源與不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任盧新海說，限制發(fā)放開發(fā)貸款，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的日子會(huì)很難過，拿地、拿錢是他們的主要工作，資金騰挪的余地較小。對(duì)大企業(yè)來說不重要，特別是上市企業(yè)，不會(huì)有大的影響。“大企業(yè)有自己的資金來源，支撐半年沒問題。特別是全國性的大型國企，可以上市融資，拿地方便，前不久還出了地王。大企業(yè)還可以拿出個(gè)別項(xiàng)目切一塊與別人合資，回籠資金。一些大企業(yè)自己有銀行股份和財(cái)務(wù)公司，他們也可以通過授信等方式，從內(nèi)部其他項(xiàng)目轉(zhuǎn)來資金?！北R新海說。

房價(jià)仍處高位 調(diào)控需整體跟進(jìn)

房價(jià)高位運(yùn)行的情況仍在持續(xù)。

11月15日，廣州房管部門公布10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。10月，廣州市十區(qū)一手住宅交易面積為53.72萬平方米，同比減少2.1%，環(huán)比增加14.7%。由于交易登記時(shí)點(diǎn)相對(duì)于簽約時(shí)點(diǎn)的滯后性，廣州一手住宅交易登記面積仍呈現(xiàn)環(huán)比上升態(tài)勢(shì)。10月廣州市十區(qū)一手住宅交易登記均價(jià)為15072元/平方米，同比上升49.6%，環(huán)比上升29.8%。

因?yàn)閺V州實(shí)施限購令的時(shí)間晚于北京、深圳等城市，在房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)了“限購令分水嶺”。

10月15日，廣州市暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購房套數(shù)的政策。廣州房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人說，限購政策對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)影響明顯。廣州市十區(qū)在10月15日之后的連續(xù)十天里平均每日簽約面積僅為2.45萬平方米，比9月份減少6.0%；限購政策發(fā)布之后，簽約均價(jià)為12056元/平方米，比9月份下降9.9%。

業(yè)內(nèi)人士陳嘯天認(rèn)為，從新政后的交易情況看，“政策洼地”效應(yīng)明顯。一線城市和一些二線城市交易量降低了，但絕大多數(shù)三線城市和部分二線城市交易量仍在上升。此外目前政策尚未觸及另一個(gè)核心問題，流動(dòng)性嚴(yán)重過剩，這會(huì)助吹房地產(chǎn)泡沫。

“地方短期政策，只會(huì)產(chǎn)生局部效果。比如一些地方限購，但其他地方?jīng)]有，我現(xiàn)在武漢，這里沒限購，房地產(chǎn)很熱；而廣州限購，佛山、東莞房地產(chǎn)仍然很熱。調(diào)控的效果需要從總體上把握。”黎振偉說。

從年初的國十一條到9月底的房貸政策，國家的調(diào)控力度不斷加大。各地也不斷出臺(tái)相應(yīng)的政策，諸如限制住房面積和套數(shù)，提高商業(yè)貸款和公積金貸款利率，甚至限制商品房價(jià)格調(diào)升。如南京規(guī)定開發(fā)商在領(lǐng)取預(yù)售許可證之前，要去物價(jià)部門辦理明碼標(biāo)價(jià)手續(xù)，申報(bào)價(jià)格在3個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高，3個(gè)月后需要調(diào)高的話須再次備案。

盧新海認(rèn)為，領(lǐng)取預(yù)售許可證之前限制不漲價(jià)，不是限制房價(jià)，而是限制房價(jià)上調(diào)，政策層面是合適的，可行的，可以全面鋪開。因?yàn)楝F(xiàn)在漲的是地價(jià)，而在領(lǐng)取預(yù)售許可證之前，開發(fā)成本是透明、可控制的，限制定價(jià)不漲可以做到補(bǔ)償開發(fā)商，保證利潤。

“限制商品房售價(jià)調(diào)升對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的調(diào)控力度更大。放棄政府自身的一定利益，采取限制房價(jià)上漲的更強(qiáng)有力的措施，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)無奈但卻有效的選擇。”盧新海說。