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第三種說(shuō)法一般很少說(shuō)，但有人說(shuō)過(guò)，誰(shuí)說(shuō)過(guò)？溫家寶總理說(shuō)過(guò)，他說(shuō)他要在任期內(nèi)把房?jī)r(jià)達(dá)到一個(gè)合理的價(jià)位，“達(dá)到合理價(jià)位”這個(gè)目標(biāo)聽(tīng)起來(lái)挺好，但也有人說(shuō)這個(gè)目標(biāo)不好說(shuō)，為什么不好說(shuō)？什么叫合理價(jià)位？深圳的合理價(jià)位和東莞的合理價(jià)位就不一樣，高收入家庭說(shuō)我買五萬(wàn)一平米，我認(rèn)為是合理的，低收入家庭說(shuō)五千塊我都買不起，五萬(wàn)和五千差十倍，什么是合理價(jià)位？到底哪個(gè)目標(biāo)應(yīng)該是我們調(diào)控的目標(biāo)呢？各位有沒(méi)有想過(guò)？我思考了半天，我認(rèn)為還是我們總理講的有道理，什么叫合理價(jià)位？我用一個(gè)例子來(lái)說(shuō)明什么叫合理價(jià)位。

各位到了夏天，特別是深圳，大半年都是穿T恤衫的，各位穿T恤衫的檔次是不一樣的，老板穿的是一兩千塊一件，員工穿的一兩百塊一件的，百貨商店都有，也不錯(cuò)，款式挺多，而農(nóng)民工兄弟穿的T恤衫是地?cái)傎I的，十塊、二十塊，那么請(qǐng)問(wèn)T恤衫價(jià)格多少？今年T恤衫漲價(jià)漲了多少？T恤衫的平均價(jià)位國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有沒(méi)有公布？沒(méi)有人說(shuō)T恤衫不合理？原因是什么？T恤衫的供應(yīng)結(jié)構(gòu)是合理的，不同的收入家庭能買到和他收入匹配的T恤衫，大家都感覺(jué)挺好，但房地產(chǎn)市場(chǎng)瞄準(zhǔn)了一千塊、兩千塊的市場(chǎng)，員工想買一百兩百的買不著，看到一兩千的想去買，又買不去，T恤衫的價(jià)格又還在漲，這就是我們現(xiàn)在的住房市場(chǎng)。如果說(shuō)哪天各種不同收入家庭都能買得到、租得到、買得起、租得起和他收入相匹配的住宅，那么這時(shí)候的市場(chǎng)應(yīng)該是好的市場(chǎng)，是不是達(dá)到合理的價(jià)位了？是不是達(dá)到了調(diào)控的目標(biāo)了？

我認(rèn)為按照這樣的判斷的話，應(yīng)該是一個(gè)理想的目標(biāo)，大家都滿意，高端人士買高端房，再漲也有人買，低端的也有了保障，我們現(xiàn)在缺少的是一百兩百的襯衫，低端的襯衫有，廉租房也有一點(diǎn)，還有農(nóng)民工住的是城中村、地下室，我們現(xiàn)在主要缺少的是大學(xué)畢業(yè)生，80后畢業(yè)了，一個(gè)月掙五六千，甚至掙一萬(wàn)塊也買不起房子，而且這些大學(xué)生是八、九點(diǎn)鐘的太陽(yáng)，也是中國(guó)未來(lái)的希望，但他現(xiàn)在要結(jié)婚了，丈母娘說(shuō)“你沒(méi)房子，我女兒怎么嫁給你？”所以現(xiàn)在網(wǎng)上說(shuō)“房?jī)r(jià)太高了，我堅(jiān)決不生兒子”，這是中國(guó)社會(huì)的客觀情況，我們調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)該是努力實(shí)現(xiàn)合理的價(jià)位，但是要達(dá)到這個(gè)目標(biāo)不是一天兩天、一年兩年、三年五年能解決的，要逐步來(lái)，美國(guó)、英國(guó)搞了一兩年百，現(xiàn)在住房問(wèn)題仍然還突出，我們不可能一蹴而就，但我們必須往那個(gè)方面努力，這兩年我們大力發(fā)展保障房恐怕就是為了這個(gè)目標(biāo)，我們的結(jié)構(gòu)調(diào)整不是商品房的“90、70”的調(diào)整，而是整個(gè)大結(jié)構(gòu)的調(diào)整，也就是“十二五”規(guī)劃中講的戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)調(diào)整，我們的住宅也要實(shí)行戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)調(diào)整。

住宅市場(chǎng)現(xiàn)在看來(lái)一般說(shuō)有兩大市場(chǎng)，但過(guò)去只說(shuō)一個(gè)市場(chǎng)，在我看來(lái)實(shí)際上有三個(gè)市場(chǎng)，第一市場(chǎng)是商品房市場(chǎng)，商品房市場(chǎng)要健康發(fā)展，有錢的、小康的、中等收入家庭應(yīng)該到這個(gè)市場(chǎng)去，這個(gè)市場(chǎng)份額應(yīng)該占大多數(shù)；第二個(gè)市場(chǎng)是保障房市場(chǎng)，保障房也是市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)公司也要參與開(kāi)發(fā)的，它不是無(wú)償?shù)?；我認(rèn)為還有第三個(gè)市場(chǎng)客觀存在，只不過(guò)我們不承認(rèn)、不重視或不規(guī)范，第三個(gè)市場(chǎng)是小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)民房、城中村、地下室及一些單位的集體宿舍，客觀上存在這么一個(gè)市場(chǎng)，但我們現(xiàn)在不承認(rèn)它，不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)，城中村是不規(guī)范，地下室搞的很亂，其實(shí)恰恰是這個(gè)市場(chǎng)促進(jìn)了我們城市化的快速發(fā)展，如果沒(méi)有這些市場(chǎng)，我們農(nóng)民兄弟住到哪里去？沒(méi)有農(nóng)民兄弟進(jìn)城，最苦最累的活誰(shuí)來(lái)干？在北京到了冬天，炸油餅都沒(méi)人炸了，賣菜市場(chǎng)也沒(méi)人賣了，所以說(shuō)我們應(yīng)該把這三個(gè)市場(chǎng)一起發(fā)展，才能解決“住有所居”的目標(biāo)，第三市場(chǎng)是客觀存在的，比如小產(chǎn)權(quán)房到現(xiàn)在還不明朗，好象是計(jì)劃生育外的，生錯(cuò)了怎么辦？把它掐死也不行，承認(rèn)它？以后還會(huì)產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房。

城市化過(guò)程當(dāng)中，住房問(wèn)題是最突出的問(wèn)題，中央高度重視，我想也是和我們的現(xiàn)狀連在一起，形成這些問(wèn)題的原因不僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的問(wèn)題，更多是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中的問(wèn)題，比如流動(dòng)性過(guò)剩是整個(gè)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中貨幣過(guò)多的問(wèn)題，貧富差距是社會(huì)發(fā)展的問(wèn)題，當(dāng)然和供應(yīng)不足的土地也有關(guān)系，我們國(guó)家人多地少，再加上城鄉(xiāng)土地的斷裂，造成了許多供應(yīng)的不足，這些問(wèn)題光靠市場(chǎng)是解決不了的，應(yīng)該通過(guò)調(diào)控和改革的集合，才能夠達(dá)到這樣的目標(biāo)。

再講一講“929”新政

中央要調(diào)控樓市，達(dá)到剛才說(shuō)的目標(biāo)，怎么辦？其實(shí)在我看來(lái)是三個(gè)方面的舉措，今天我講的都和“三”有關(guān)系。

第一是問(wèn)責(zé)，中央已經(jīng)知道房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控任務(wù)很大的責(zé)任是在于地方政府，因?yàn)榈胤秸懈鞣N各樣的原因，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是市場(chǎng)的，但是我們的市場(chǎng)最大問(wèn)題是土地是政府壟斷的，土地的供應(yīng)量往往會(huì)決定一個(gè)市場(chǎng)的供求關(guān)系，我們發(fā)現(xiàn)凡是供求關(guān)系緊張的地方都和土地有關(guān)系，比如深圳，房?jī)r(jià)漲的那么快，一方面是需求旺盛，另一方面是深圳在過(guò)去的若干年關(guān)內(nèi)幾乎沒(méi)有土地供應(yīng)，這樣的情況能不導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過(guò)快嗎？上海為什么房?jī)r(jià)那么高？全中國(guó)、全世界人都想在上海買房，但上海前幾年的土地供應(yīng)量非常少；北京是首都，大家都想到北京來(lái)，但是北京上五年土地供應(yīng)計(jì)劃都沒(méi)有完成，所以要使房地產(chǎn)市場(chǎng)的達(dá)到目標(biāo)，除了在貨幣上想辦法壘個(gè)池子，不要使流動(dòng)過(guò)剩以外，在供應(yīng)方面還應(yīng)加大，所以問(wèn)責(zé)制就是各地要制定細(xì)則，調(diào)整實(shí)施細(xì)則，加強(qiáng)市場(chǎng)檢查，比如最近審計(jì)署審計(jì)了一下保障房的投資情況，發(fā)現(xiàn)了許多問(wèn)題，這就是問(wèn)責(zé)，問(wèn)責(zé)就是地方政府要跟中央政府簽約，保證當(dāng)?shù)氐臉鞘薪】蛋l(fā)展，這是放在調(diào)控的第一條。

第二是控需，通過(guò)限貸、限購(gòu)、稅收，金融杠桿在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮的作用很大，我們現(xiàn)在采取的是降低杠桿率的做法，所以采取限貸的做法，文件說(shuō)的很清楚，暫時(shí)決定要限購(gòu)，而且是針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房?jī)r(jià)過(guò)高和供求關(guān)系緊張的城市可以實(shí)行限購(gòu)，到目前為止限購(gòu)的城市是14個(gè)，深圳是其中之一，如果條件寬松的時(shí)候，我想這些暫定都會(huì)逐漸取消，比如福建的兩個(gè)城市限購(gòu)是到今年年底；同時(shí)，采取稅收政策調(diào)節(jié)供求關(guān)系。

第二是增供，土地的供應(yīng)，建設(shè)計(jì)劃的保障，特別是保障房的計(jì)劃，咱們看到李克強(qiáng)最近以來(lái)連續(xù)召開(kāi)座談會(huì)、交流會(huì)、工作會(huì)，部署保障房，通過(guò)保障房加大投資建設(shè)，既加大了保障房的投資，又加大了建設(shè)規(guī)模，落實(shí)土地供應(yīng)計(jì)劃，通過(guò)這樣的途徑調(diào)整供求關(guān)系，調(diào)控了半天就是調(diào)供求關(guān)系，無(wú)非是增加供應(yīng)量，減少需求，使房?jī)r(jià)能夠平穩(wěn)下來(lái)，政策能夠穩(wěn)定房?jī)r(jià)。我認(rèn)定中央穩(wěn)定房?jī)r(jià)誓不休，什么時(shí)候穩(wěn)定下來(lái)，什么時(shí)候才放心，否則如果再漲，我再調(diào)，通過(guò)保障房來(lái)穩(wěn)定民心，還有一點(diǎn)是要穩(wěn)定增長(zhǎng)。

調(diào)控結(jié)果的三種預(yù)期

一種是調(diào)不好還會(huì)強(qiáng)烈反彈，第二種是調(diào)不好，嚴(yán)重下挫，把它調(diào)死了，我們現(xiàn)在看看這兩種可能性有多大，我認(rèn)為會(huì)不會(huì)強(qiáng)烈反彈？要看新政發(fā)力，因?yàn)槲覀兊男抡粌H僅是限制需求，而且加大供應(yīng)量，國(guó)家土地局頒布了今年的土地供應(yīng)量將達(dá)到18.5萬(wàn)公頃，18.5萬(wàn)公頃是什么概念？去年的土地實(shí)際供應(yīng)量是7.6萬(wàn)公頃，今年是它的2.4倍，而過(guò)去五年的土地供應(yīng)量不到6萬(wàn)公頃，今年如果完成土地供應(yīng)量，明年我們的供應(yīng)會(huì)大量上市，特別是下半年以后，即使我們現(xiàn)在限購(gòu)、限貸壓抑了一部分需求，到時(shí)候釋放的話，我們供應(yīng)量夠的話，也不會(huì)引起強(qiáng)烈反彈，因?yàn)楣┣箨P(guān)系相對(duì)平衡，580萬(wàn)套保障房一定要完成，投資、土地咱們都要保證，這樣的情況下，我想強(qiáng)力反彈的可能性從供應(yīng)方面應(yīng)該看不出來(lái)。

另外是看需求方面，需求是看游資炒房的情況，我認(rèn)為國(guó)務(wù)院頒布新36條《引導(dǎo)和鼓勵(lì)民營(yíng)資本健康發(fā)展的通知》，引導(dǎo)民營(yíng)資本向九大產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，往實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移，不要把錢都涌在樓市里，如果這個(gè)很好的落實(shí)下來(lái)，不至于大家沒(méi)有投資渠道，都來(lái)繼續(xù)炒房地產(chǎn)，會(huì)減少對(duì)需求的壓力，這樣的情況下，我們強(qiáng)力反彈的可能性大大下降。

那么有沒(méi)有嚴(yán)重下挫的可能呢？就此一下，把房地產(chǎn)打死了？我認(rèn)為這種可能性也不大，從經(jīng)濟(jì)上來(lái)說(shuō)，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，必然會(huì)導(dǎo)致地價(jià)的下降，土地賣不出去，最大問(wèn)題是地方融資平臺(tái)，我們?nèi)珖?guó)性地方融資平臺(tái)三千個(gè)，去年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)，三千個(gè)平臺(tái)借了8萬(wàn)億貸款，向誰(shuí)借的？銀行？這八萬(wàn)億債務(wù)怎么還？很大程度上和房地產(chǎn)有關(guān)系，如果土地賣不出去，地價(jià)下降了，稅收少了，融資平臺(tái)就會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題，所以從地方政府角度來(lái)說(shuō)，它絕對(duì)不會(huì)讓房地產(chǎn)打下去，一旦有問(wèn)題的話，地方政府首先保證房地產(chǎn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，因?yàn)榈胤秸鰡?wèn)題就表明我們的金融出問(wèn)題，在這樣的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重下挫的可能性不大，從政治方面說(shuō)，這兩年都是政府換屆、黨的換屆，無(wú)論是換掉的這一屆，還是被換上的這一屆，都希望中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，特別是中國(guó)作為重要支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)保持相應(yīng)的平穩(wěn)增長(zhǎng)，搞壞了沒(méi)法交代，我一上臺(tái)就把經(jīng)濟(jì)搞上去了也不可能，所以我想會(huì)用心來(lái)保證中國(guó)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

我的結(jié)論是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年第四季度和明年保持量?jī)r(jià)穩(wěn)定，銷量可能會(huì)穩(wěn)中有點(diǎn)降，年底可能穩(wěn)定，也可能稍微有點(diǎn)下降，但我覺(jué)得只要在這上下還是保持穩(wěn)定的。在銷量穩(wěn)定的情況下，房地產(chǎn)有望保持基本平穩(wěn)，也可能今年年底我們房?jī)r(jià)同比還是正的，現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲還是8%，住宅是10%，后兩個(gè)月不會(huì)增長(zhǎng)那么快，同比增長(zhǎng)會(huì)下降，但可能還是正的；而環(huán)比很可能是在正負(fù)零上下浮動(dòng)，有的地方可能環(huán)比下降一點(diǎn)，有的地方環(huán)比還在上升，比如限購(gòu)的地方，可能房?jī)r(jià)上升的動(dòng)力不足，不限購(gòu)的地方，房?jī)r(jià)還有上升的動(dòng)力，基本上能保持平穩(wěn)，如果這樣的話，我覺(jué)得我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠?qū)崿F(xiàn)軟著陸。當(dāng)然，這是一種期盼，也是可能的。

我就講到這兒，謝謝大家！

現(xiàn)場(chǎng)觀眾：顧會(huì)長(zhǎng)您好，剛剛您給我們講了929新政的原理和預(yù)期？您怎樣看待929新政到現(xiàn)在的效果呢？接下來(lái)有沒(méi)有必要和可能出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施？

顧云昌：929新政出臺(tái)到現(xiàn)在五十天多一點(diǎn)，每一個(gè)政策出臺(tái)都要觀察一段時(shí)間，但應(yīng)該說(shuō)929新政出臺(tái)之后對(duì)樓市調(diào)控的影響還是比較明顯的，因?yàn)榻鹁懦霈F(xiàn)了，銀十沒(méi)有出現(xiàn)，10月份的銷售量明顯比9月份下降，房?jī)r(jià)上升的幅度，統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示9月份全國(guó)房?jī)r(jià)上升0.5%（環(huán)比），而10月份是0.2%，環(huán)比上漲速度已經(jīng)放緩，我估計(jì)后兩個(gè)月也不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)像9月份一樣的上漲，而銷售量可能也不會(huì)像9月份那樣漲，能保持10月份就相當(dāng)不錯(cuò)了，應(yīng)該說(shuō)效果還是明顯的，但這個(gè)政策效應(yīng)還要進(jìn)一步觀測(cè)。

至于新政不新政，中央講的很清楚，因?yàn)橐３趾暧^調(diào)控的連續(xù)性、穩(wěn)定性，同時(shí)也要有針對(duì)性和靈活性，四個(gè)性都講到了，房地產(chǎn)作為一個(gè)重量級(jí)產(chǎn)業(yè)，必然受整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)和國(guó)際形勢(shì)的影響，所以現(xiàn)在談新政會(huì)怎么搞為時(shí)過(guò)早，還不到時(shí)候，有待進(jìn)一步觀察，從目前看來(lái)，我認(rèn)為效果還是不錯(cuò)的。謝謝！

現(xiàn)場(chǎng)觀眾：顧會(huì)長(zhǎng)您好，請(qǐng)問(wèn)對(duì)于您剛剛提到的現(xiàn)在十幾個(gè)重點(diǎn)房?jī)r(jià)上漲的城市進(jìn)行限購(gòu)，您認(rèn)為限購(gòu)措施可能會(huì)持續(xù)多久？或者說(shuō)出現(xiàn)什么樣指標(biāo)的時(shí)候，限購(gòu)措施可能會(huì)取消？謝謝！

顧云昌：到目前為止限購(gòu)有14個(gè)城市，其中大概有福建的兩個(gè)城市明確說(shuō)限購(gòu)政策實(shí)行到今年年底，其他城市都是暫定，暫定到什么時(shí)候誰(shuí)都沒(méi)說(shuō)，我想可能要等供求關(guān)系差不多，什么叫限購(gòu)？就是東西不夠賣了才限購(gòu)，這些城市都是供求關(guān)系緊張的地方，什么時(shí)候我們的供應(yīng)量起來(lái)了，現(xiàn)在的調(diào)控政策發(fā)揮作用了，使供求關(guān)系明顯改善了，我想就會(huì)逐步取消限購(gòu)，這取決于地方政府，根據(jù)各地的市場(chǎng)情況來(lái)決定，很難說(shuō)什么時(shí)候取消。謝謝！

現(xiàn)場(chǎng)觀眾：您剛剛說(shuō)到調(diào)控的三個(gè)目標(biāo)，您認(rèn)為可能是量?jī)r(jià)穩(wěn)定，昨天我去了惠陽(yáng)，樓盤開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)很多深圳人去購(gòu)買，昨天深圳有三個(gè)樓盤開(kāi)盤，現(xiàn)在人非常多，也賣得非常好，現(xiàn)在大家都很擔(dān)心，因?yàn)樵谕涱A(yù)期下，限購(gòu)又不能買房，擔(dān)心限購(gòu)取消之后房?jī)r(jià)會(huì)大幅反彈，所以大家現(xiàn)在都拼命買房，您怎么看這種行為呢？

顧云昌：我的確看到了，限購(gòu)令頒布以后，有七大城市房?jī)r(jià)漲的比較快，但是還沒(méi)有限購(gòu)，這些城市往往是賣的最好的城市，或房?jī)r(jià)提升最高的城市，因?yàn)樗f(shuō)他擔(dān)心下一步會(huì)限購(gòu)，所以干脆沒(méi)限購(gòu)以前先買下來(lái)。

深圳限購(gòu)了，附近的惠陽(yáng)等城市沒(méi)有限購(gòu)，可能會(huì)導(dǎo)致投資者去那里投資，這恰恰說(shuō)明我們現(xiàn)在投資渠道的缺乏，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題要解決兩條出路，第一條出路是低端家庭解決住房的出路，他的出路現(xiàn)在很清楚，是各種保障房，第二條出路同樣重要，即中高收入家庭的投資出路，這個(gè)問(wèn)題困擾我們的市場(chǎng)，所以我強(qiáng)烈呼吁一方面我們國(guó)家的新36條要趕快實(shí)施，更重要的一點(diǎn)是金融創(chuàng)新，我們的金融產(chǎn)品太缺乏，現(xiàn)在老百姓有了錢存銀行，或者買銀行，或者買黃金、古董，沒(méi)有其他更多的渠道，我們的債券市場(chǎng)、基金、股票市場(chǎng)都應(yīng)該好好發(fā)展，好好規(guī)范，讓有錢的人有地方投資，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)有一個(gè)問(wèn)題是矛盾的，開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢，銀行里有的是，有關(guān)部門還要收緊對(duì)開(kāi)發(fā)商的投資，使開(kāi)發(fā)商的融資成本提高，缺少錢以后開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢買地、搞開(kāi)發(fā)，有一個(gè)好處是開(kāi)發(fā)商資金緊張了，不得不降價(jià)，另一個(gè)問(wèn)題是他沒(méi)有錢，不買地了，下一輪供求關(guān)系會(huì)越來(lái)越緊張，房?jī)r(jià)還會(huì)往上攀升，所以我的建議是應(yīng)該想辦法開(kāi)辟融資渠道，讓有錢人的錢輸送到開(kāi)發(fā)者手里，而不是用這個(gè)錢去買樓炒樓，是用這個(gè)錢投資，分享投資的增值，分享投資的利潤(rùn)，這就需要我們金融創(chuàng)新，用基金的辦法，用信托投資的辦法，用股票的辦法，用債券的辦法，創(chuàng)造更多的金融產(chǎn)品，讓老百姓來(lái)購(gòu)買，實(shí)現(xiàn)保值增值，而不是用炒樓的辦法，因?yàn)槌礃堑娘L(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，一方面國(guó)家在建設(shè)，一方面把泡沫炒起來(lái)，這是不可想象的，所以我認(rèn)為現(xiàn)在要呼吁金融創(chuàng)新，使老百姓有錢投資，開(kāi)發(fā)商有錢融資，也減少金融風(fēng)險(xiǎn)。謝謝！