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備受矚目的第二屆中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)20日在深圳洲際酒店正式舉行，網(wǎng)易房產(chǎn)頻道作為本次大會(huì)的戰(zhàn)略合作媒體，全方位報(bào)道本次中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)的盛況。在第二天的論壇上，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌發(fā)表了演講。

主持人:首先邀請(qǐng)上來的這位嘉賓曾多次參與國(guó)家房改政策的研究和制定，是國(guó)家房改方案的主要起草人之一，90年代參與2000年國(guó)家小康住宅科技項(xiàng)目，任產(chǎn)業(yè)政策組組長(zhǎng)，主持完成了跨世紀(jì)中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的研究，完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策的研究等重要課題，兩次獲得國(guó)家科技進(jìn)步一等獎(jiǎng)，接下來讓我們掌聲歡迎中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌先生。

顧云昌：各位朋友，非常高興又一次參加地產(chǎn)年會(huì)，我演講的題目是高速城市化中城市和商業(yè)的運(yùn)營(yíng)，我想結(jié)合這個(gè)題目及我自己對(duì)房地產(chǎn)的理解發(fā)表一點(diǎn)感想供大家參考。

城市化是一個(gè)全世界的課題，在中國(guó)叫城鎮(zhèn)化，我這里有幾組數(shù)據(jù)告訴大家：一、中國(guó)的城市化率2009年底是46.6%，現(xiàn)在可能已經(jīng)差不多47%，而在30年前的1978年中國(guó)的城市化率是17.8%，也就是說我們?nèi)甏蟾琶磕?1個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)，而在過去的三十年，解放初期的城市化率十點(diǎn)幾到17點(diǎn)幾，是7個(gè)百分點(diǎn)，全世界城市化率平均水平已超過50%，08年城市化率是50%，現(xiàn)在已經(jīng)超過了。發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化率一般都在80%以上。

作為一個(gè)國(guó)家現(xiàn)代化的標(biāo)志，城市化率應(yīng)該是70%以上，也就是中國(guó)要達(dá)到現(xiàn)代化的國(guó)家，城市化率應(yīng)該在70%以上，從我們現(xiàn)在的47%、57%、67%、77%，大概還有30個(gè)百分點(diǎn)，一年一個(gè)百分點(diǎn)，我們還有三十年的城市化，這是我對(duì)城市化的簡(jiǎn)單理解。

城市化的概念也就是農(nóng)民進(jìn)城，人口向城市集聚的過程，中國(guó)的城市化是高速城市化、快速城市化，因?yàn)槲覀冋幵诔鞘谢母叱碑?dāng)中，英國(guó)的城市化進(jìn)行了兩百年，美國(guó)是一百年，許多亞洲國(guó)家是五十年，比如日本，我想我們的城市化恐怕也要五十年的時(shí)間。

城市化對(duì)中國(guó)來說是一個(gè)巨大的機(jī)遇，中央在本世紀(jì)之初的時(shí)候就說中國(guó)正面臨一個(gè)重要的戰(zhàn)略機(jī)遇期，這一次“十二五”又一次說是不可多得的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，也就是說城市化給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來了巨大的機(jī)遇，我們現(xiàn)在正處在工業(yè)化和城市化發(fā)展過程當(dāng)中，工業(yè)化和城市化都是拉動(dòng)內(nèi)需的主要?jiǎng)恿?，其中工業(yè)化拉動(dòng)的是投資需求，而城市化拉動(dòng)的是消費(fèi)的需求，十二五規(guī)劃講的很清楚，未來拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的因素有投資、消費(fèi)、出口，現(xiàn)在要轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)、投資、出口，也就是說要把城市化的需求作為我們最重要的需求來拉動(dòng)今后的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

的確是這樣，我們都說中國(guó)存在幾大問題，第一個(gè)問題是產(chǎn)能過剩，第二個(gè)問題是房地產(chǎn)價(jià)格漲得太快，第三個(gè)問題是地方債務(wù)平臺(tái)，即融資平臺(tái)債務(wù)太多，這是我們經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的問題，實(shí)際上在這個(gè)過程當(dāng)中我們看見產(chǎn)能過剩的問題不發(fā)生在城市化的產(chǎn)品當(dāng)中，恰恰發(fā)生在工業(yè)化產(chǎn)品當(dāng)中，我們發(fā)現(xiàn)產(chǎn)能過剩的東西大多數(shù)是流水線上的東西過剩，同樣在產(chǎn)能過剩的同時(shí)我們發(fā)現(xiàn)許多東西是難的，比如入學(xué)難、看病難、出行難以及今天我們討論的是住房難，難就難在少了，如果多了就不難了。所以我認(rèn)為中國(guó)的城市化滯后于工業(yè)化的另一個(gè)概念恰恰是工業(yè)化產(chǎn)品出現(xiàn)了過剩，城市化產(chǎn)品需要的東西恰恰是不足的，了解了這樣的前提我們就可以知道我們城市化的發(fā)展空間有多大，房地產(chǎn)的發(fā)展空間有多大。

與此同時(shí)我們也發(fā)現(xiàn)城市化是一個(gè)巨大的發(fā)展機(jī)遇，但也面臨著巨大挑戰(zhàn)，比如住房難的問題，看病難的問題，比如住房問題、交通問題、環(huán)境問題、貧富差距問題都在城市化快速進(jìn)程當(dāng)中產(chǎn)生，所以國(guó)家對(duì)城市化當(dāng)中重要的機(jī)遇和挑戰(zhàn)講的很清楚，這個(gè)當(dāng)中有好的城市化，有差的城市化，比如美國(guó)的城市化和歐洲的城市化相比，我認(rèn)為美國(guó)的城市化值得反思，美國(guó)是一個(gè)車輪上的國(guó)家，分的很散，能源消耗很大，但是歐洲的城市化相對(duì)而言是一個(gè)緊湊的城市化，城市化的過程中發(fā)展緊湊的城市，對(duì)資源、能源和整個(gè)國(guó)家的環(huán)境都是有好處的。

還有一點(diǎn)就是在城市化過程當(dāng)中我們發(fā)現(xiàn)許多國(guó)家，比如拉美國(guó)家產(chǎn)生過經(jīng)濟(jì)上的危機(jī)和政治上的動(dòng)亂，和城市化過程當(dāng)中沒有處理好收入分配的問題，導(dǎo)致貧富差距拉大，進(jìn)而產(chǎn)生社會(huì)問題、經(jīng)濟(jì)問題，這些都與房地產(chǎn)有很大的關(guān)系，今天我想還是就房地產(chǎn)問題聯(lián)系城市化談?wù)勎业挠^點(diǎn)，我的題目是“穩(wěn)定房?jī)r(jià)，穩(wěn)定民心，穩(wěn)定發(fā)展”，這是我對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)的調(diào)控目標(biāo)、調(diào)控任務(wù)，以及綜合了政府的想法、民生的想法和行業(yè)的想法提出來的三個(gè)穩(wěn)定，想對(duì)樓市調(diào)控的目的和發(fā)展態(tài)勢(shì)說一點(diǎn)看法。

一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三個(gè)取向

在城市化過程當(dāng)中，房地產(chǎn)的發(fā)展顯得尤其重要，現(xiàn)在許多地方城市是土地財(cái)政，從土地當(dāng)中收取的土地出讓金以及房地產(chǎn)稅收少則占地方財(cái)政收入的30%，多則占地方財(cái)政收入的60%，這幾年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控不斷，有人說十年九調(diào)控，起碼今年是一年三調(diào)控，今年1月10日國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一個(gè)文件，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，4月17日又出臺(tái)了“國(guó)十條”，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，到了9月29日又第三次進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的出臺(tái)，是由幾個(gè)部委聯(lián)合出臺(tái)的，當(dāng)然這個(gè)文件也是經(jīng)過國(guó)務(wù)院同意的。

為什么老是調(diào)控？為什么房地產(chǎn)的調(diào)控如此頻繁？我想和房地產(chǎn)的發(fā)展目標(biāo)有關(guān)系，因?yàn)闊o論是中國(guó)還是世界各國(guó)，都要把房地產(chǎn)的發(fā)展授予很多很多重任，在我看來，房地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該有三個(gè)目標(biāo)要進(jìn)步，第一個(gè)目標(biāo)是社會(huì)目標(biāo)，為什么要發(fā)展房地產(chǎn)？我們的目標(biāo)是為了實(shí)現(xiàn)人人有房住，現(xiàn)在國(guó)家提出來“住有所居”，聯(lián)合國(guó)早在三十年前就提出來要達(dá)到人人享有適當(dāng)?shù)淖》?，這就是說國(guó)際社會(huì)要求各個(gè)政府都應(yīng)該遵循這樣的目標(biāo)去發(fā)展，這就是房地產(chǎn)發(fā)展的社會(huì)目標(biāo)。在這樣的目標(biāo)當(dāng)中，我們發(fā)現(xiàn)我們現(xiàn)在存在的問題，我們現(xiàn)在更要關(guān)注的不是關(guān)注高收入家庭，中高收入家庭甚至中等收入家庭都可以通過市場(chǎng)來解決，我們要關(guān)注的是低收入家庭、夾心層和新市民，因?yàn)樵诔鞘谢l(fā)展過程當(dāng)中，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的作用產(chǎn)生一批低收入者，在中國(guó)房?jī)r(jià)上漲過程的時(shí)候，是夾心層的隊(duì)伍越來越加大，比如北京、上海、深圳這樣的地方，他不是低保家庭，但是用他的收入買商品房買不起，也就是說過去政策的保障房沒希望，市場(chǎng)價(jià)又買不起，這樣的人是夾心階層，特別是很多80后都屬于夾心階層，公租房的出臺(tái)就是為了解決這個(gè)問題。

還有一個(gè)是新市民，我們現(xiàn)在還沒有很好的關(guān)注農(nóng)民工，他現(xiàn)在用社會(huì)的辦法，比如城中村、小產(chǎn)權(quán)、地下室來解決居住問題，這個(gè)問題全社會(huì)都在關(guān)注，全中國(guó)也應(yīng)該標(biāo)定這個(gè)目標(biāo)，我們調(diào)控的目標(biāo)之一就是“住有所居”。

第二個(gè)目標(biāo)是市場(chǎng)目標(biāo)，也是經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，也就是說要使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，它的標(biāo)志就是穩(wěn)定房?jī)r(jià)。為什么中央幾次出臺(tái)文件都是針對(duì)房間？因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，在快速城市化過程當(dāng)中容易產(chǎn)生房?jī)r(jià)上漲過快的因素，這有歷史的經(jīng)驗(yàn)，80年代、90年代，亞洲金融風(fēng)暴，本世紀(jì)初美國(guó)的次貸都跟房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)系，而房地產(chǎn)又跟金融連在一起，所以房地產(chǎn)出現(xiàn)了泡沫，必然影響金融的安全、金融的風(fēng)險(xiǎn)，而金融的風(fēng)險(xiǎn)又是國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中最大的風(fēng)險(xiǎn)，之所以出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，是房?jī)r(jià)上漲過快，出現(xiàn)了泡沫，泡沫出現(xiàn)吹大、破滅，就會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的大起大落。

如何來解決這樣一種經(jīng)濟(jì)上的風(fēng)險(xiǎn)？一定要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，現(xiàn)在我們要做的就是一方面增加供應(yīng)量，一方面控制過旺的需求，另一方面還要調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，這三方面缺一不可，才能保證我們的市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，這是房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該兼顧的第二個(gè)目標(biāo)，即經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，平穩(wěn)健康。

第三個(gè)目標(biāo)是環(huán)境目標(biāo)，也就是說房地產(chǎn)這樣的產(chǎn)品是最大一宗載體，中國(guó)的房地產(chǎn)尤其數(shù)量巨大，我們每年新建的房屋占世界總量的50%，另外我們蓋房和使用過程當(dāng)中消耗的能耗占全世界總能耗的40%以上，這兩個(gè)指標(biāo)足以讓我們引起高度關(guān)注，房地產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)該是綠色的產(chǎn)品，應(yīng)該用低碳技術(shù)蓋百年住宅，應(yīng)該通過節(jié)能減排增加住宅的壽命，通過成品房的供應(yīng)來達(dá)到綠色建筑的境界，因?yàn)閯偛耪f過了，造成的污染、造成的資源浪費(fèi)在高速城市化過程當(dāng)中是不可避免的，我們盡可能這么做，房地產(chǎn)目標(biāo)應(yīng)該兼顧三個(gè)目標(biāo)，而不僅僅是一個(gè)目標(biāo)，這樣才是各級(jí)政府和全社會(huì)所期盼的，其中穩(wěn)定房?jī)r(jià)是非常重要的一點(diǎn)。

第二個(gè)問題講一講中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)是全社會(huì)最關(guān)注的熱點(diǎn)問題、焦點(diǎn)問題、難點(diǎn)問題，房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以出現(xiàn)這么多問題，原因在哪里？我想用三組原因來描述今天中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題。

第一個(gè)原因是兩個(gè)不足，為什么中國(guó)房?jī)r(jià)始終高企？第一個(gè)原因是供應(yīng)總量不足，第二個(gè)原因是保障房不足，這是從供應(yīng)角度來講的，我想用一個(gè)很簡(jiǎn)單的數(shù)字說明，從2005年開始，全國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格一路往上走，背后的原因是我們供求關(guān)系失衡了，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，從2005年-2009年這五年，全國(guó)商品住宅的銷售量是31.5億平米，而同期的商品住宅的竣工量是24.5億平米，差了7億平米。今年到目前為止，1-10月份全國(guó)商品住宅竣工面積3.4億平米，我們賣掉了7億平米，也就是說我們是一個(gè)總量不足的情況下，這就很容易理解為什么我們的房?jī)r(jià)始終快速上升，背后是供求關(guān)系所決定的。我經(jīng)常說這樣一個(gè)段子，在2008年5月12日大地震以后，7、8月份全世界油價(jià)漲到147美元/桶，有人把汶川大地震和油價(jià)上漲連在一起，他是這么說的“為什么油價(jià)漲的如此之快？因?yàn)殂氪佑?，四川加油，全世界為四川加油，全世界為中?guó)加油，大家都加油，油不夠了，所以要漲價(jià)”，我們要了解中國(guó)樓市的真相，現(xiàn)在的問題不是供大與求，而是供不應(yīng)求，需求過剩，這個(gè)需求既有自住需求，也有投資需求。

第二個(gè)不足是保障房不足，需要保障的人群和我們供應(yīng)的保障房之間有矛盾，從現(xiàn)在看來，我們保障房的投資比例占整個(gè)住宅的投資比例，在過去十年當(dāng)中不是增加的，而是下降的，在本世紀(jì)初的，01、02年的時(shí)候，我們保障房的投資比例占住宅總投資比例大概14%-16%，而07、08、09年我們保障房的投資比例只占住宅總投資比例4.4%-4.6%，這說明我們保障房供應(yīng)不足了，在這樣的情況下，房?jī)r(jià)上漲很快，買不起房子的人太多，當(dāng)然我們?cè)谡呱弦灿幸稽c(diǎn)疏漏，即對(duì)夾心層的關(guān)注不夠。

在需求方面是兩個(gè)過，第一個(gè)是流動(dòng)性過剩，錢太多了，哪來的錢？當(dāng)然是央行發(fā)的，央行為什么發(fā)那么多錢？有外部原因，也有內(nèi)部原因，外部原因就是我們的外匯儲(chǔ)備世界第一，外匯在中國(guó)不能流通，必然由基礎(chǔ)貨幣人民幣印出來以后把外匯收回來，導(dǎo)致了我們流動(dòng)性的增大。第二個(gè)原因是熱錢，深圳最有體會(huì)，熱錢在人民幣升值的預(yù)期下一直進(jìn)來，內(nèi)部的流動(dòng)性過剩就是我們?cè)霭l(fā)的貸款，去年9萬多億，今年7.5萬億，海量流動(dòng)性的結(jié)果必然推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格的上漲，所以在貨幣擴(kuò)張的時(shí)候，首先會(huì)推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格的上漲，這是造成房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)原因。

這樣的流動(dòng)性，大家知道中國(guó)的M2廣義貨幣存量超過了10萬億美元，我們的廣義貨幣量比美國(guó)還多，他們是10萬億美元，我們是10萬億多美元，但我們的GDP只有美國(guó)的1/3，這必然導(dǎo)致貨幣擴(kuò)張以后通貨膨脹，所以現(xiàn)在這個(gè)階段就是我們卡住了、遏制了錢流向樓市，錢流到什么地方什么地方漲價(jià)。

第二個(gè)過是貧富差距的過大，貧富差距之大大家都已深刻體會(huì)到，一方面我們發(fā)現(xiàn)大家都說買不起，但樓市上還在搶，現(xiàn)在中國(guó)人經(jīng)常說一句話“有錢的人錢太多，沒錢的人人太多”，這樣的情況導(dǎo)致樓市價(jià)格的推升，需求旺盛，一方面供應(yīng)相對(duì)不足，另一方面需求又特別大，住宅這個(gè)產(chǎn)品既是消費(fèi)品，也是投資品，有時(shí)候很難區(qū)別它到底是投資還是消費(fèi)，我們沒辦法，只好用一套房、二套房、三套房來認(rèn)定。

在這樣的前提下我們又出現(xiàn)了另外兩個(gè)缺乏，第一個(gè)缺乏是投資渠道的缺乏，有錢的人錢多，他沒投資渠道，現(xiàn)在大家都有體會(huì)，錢存在銀行負(fù)利率，買股票會(huì)套牢，買黃金搞不清，買古董怕上當(dāng)，錢干什么？最好的辦法是投資樓市買樓，所以今年“六一”節(jié)的時(shí)候北京有一個(gè)人寫了一篇文章，是以媽媽的身份寫的，題目是《炒房，要從娃娃抓起》。

第二個(gè)缺乏是輿論缺乏正確的引導(dǎo)，現(xiàn)在輿論比較混亂，說什么的都有，大家都是專家，往往搞不清樓市的真相，弄不清樓市里面的規(guī)律是什么，不懂得樓市的真理，也有許多人不講真話，“三真”真相、真理和真話，導(dǎo)致現(xiàn)在搞不清房地產(chǎn)到底是怎么回事兒。

國(guó)家要進(jìn)行調(diào)控，調(diào)控的目的是什么？調(diào)控的目的是讓大家滿意，讓社會(huì)滿意，達(dá)到社會(huì)目標(biāo)，調(diào)控要使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，調(diào)控要使我們的產(chǎn)品更加綠色化，但到底調(diào)控達(dá)到什么目標(biāo)大家認(rèn)為才是合適的呢？現(xiàn)在調(diào)控的目標(biāo)在我看來概括了三個(gè)目標(biāo)定位，第一個(gè)目標(biāo)定位是遏制過快上漲，這樣的說法大家熟悉，因?yàn)閲?guó)務(wù)院的文件就是這么說的“遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”，通過我們半年多的努力，過快上漲勢(shì)頭沒了，不是部分城市，是全國(guó)都沒過快上漲了，起碼這幾個(gè)月來沒有過快上漲。那么是不是達(dá)到目標(biāo)了呢？很多人認(rèn)為沒有達(dá)到目標(biāo)，因?yàn)檫@兩個(gè)月又在漲，盡管漲的慢一點(diǎn)，因?yàn)樵诓簧偃诵哪慨?dāng)中認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)應(yīng)該是必使房?jī)r(jià)下降，房?jī)r(jià)下降才是調(diào)控目標(biāo)，我們的輿論、媒體都是這么認(rèn)為的，但是到底下降多少呢？沒有說，因?yàn)檎f不清楚，銀行說了，央行說要各家銀行測(cè)試測(cè)試，如果降20%怎么樣，降30%怎么樣，降50%怎么樣，所以大家說恐怕按照銀行的說法會(huì)降多一點(diǎn)，有的人認(rèn)為降得多才達(dá)到目標(biāo)，有的人說只要降就達(dá)到了目標(biāo)，到底怎樣，大家達(dá)不成統(tǒng)一意見，所以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控預(yù)期都不知道。