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編者按：隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的逐漸深入，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量、成交價(jià)格、推盤(pán)數(shù)量、土地市場(chǎng)均發(fā)生了顯著變化。而處在市場(chǎng)另一方的開(kāi)發(fā)商，在經(jīng)歷了市場(chǎng)的觀望、低迷、亢奮后也開(kāi)始逐步分化，不僅經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)大相徑庭，而且在拿地以及經(jīng)營(yíng)思路等方面也在適應(yīng)調(diào)整。

房企四處融資 靚麗業(yè)績(jī)難掩資金困境

今年的調(diào)控政策，好像對(duì)房企并沒(méi)造成太大的影響。

700多億元、400多億元……房企陸續(xù)公布的前三季業(yè)績(jī)，“豐收”跡象明顯。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“前三季度全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)11.2%”，更為房企的“豐收”提供了注腳。

事實(shí)并非如此。房企公布的亮麗銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，還是難掩調(diào)控所帶來(lái)的負(fù)面影響。在已經(jīng)公布三季報(bào)的56家A股房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁禐?521.83億元，而去年同期達(dá)到392.93億元，大幅下滑233%。

與此同時(shí)，上市房企的存貨比年中又有所增加。一旦在嚴(yán)厲調(diào)控打壓下四季度的銷(xiāo)售不暢，將沖擊整個(gè)行業(yè)的資金周轉(zhuǎn)。正如萬(wàn)科在其季報(bào)所說(shuō)，“開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面趨緊仍是主要趨勢(shì)”。

因此，也就不難理解，為何銷(xiāo)售業(yè)績(jī)亮麗下，開(kāi)發(fā)商還不惜高成本借道海外、房產(chǎn)信托等渠道進(jìn)行融資。

高“收入”高“消費(fèi)”

無(wú)論是房企公布的業(yè)績(jī)還是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，均明確指向：前三季度開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)非常漂亮。很多業(yè)內(nèi)人士曾認(rèn)為2009年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)是“不可逾越的天量”，今年卻繼續(xù)顯露出超越的勢(shì)頭。特別是一些大型的上市房企，多數(shù)已完成了全年銷(xiāo)售計(jì)劃的九成以上，而今年的銷(xiāo)售計(jì)劃，是比去年有所增加的。

開(kāi)發(fā)商的樓賣(mài)得好，在“消費(fèi)”方面也不含糊。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積29083萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.6%，土地購(gòu)置費(fèi)7111億元，增長(zhǎng)83.7%。在9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積3392萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20.3%，土地購(gòu)置費(fèi)1094億元，增長(zhǎng)80.1%。

廣東房企同樣不含糊，前三季度，廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1315.18萬(wàn)平方米，增幅比去年同期提高39個(gè)百分點(diǎn)；土地購(gòu)置費(fèi)399.45億元，增長(zhǎng)86.9%，增幅分別比一季度和上年同期提高56.2個(gè)和129個(gè)百分點(diǎn)。

資金鏈趨緊是主流

高收入、高消費(fèi)，本身就蘊(yùn)藏一定的風(fēng)險(xiǎn)。更何況，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)自企業(yè)自有資金、國(guó)內(nèi)貸款和預(yù)售款。在國(guó)內(nèi)信貸收緊，上市房企的增發(fā)、發(fā)行融資券等也一一被打壓的情況下，單靠銷(xiāo)售回款支撐房企運(yùn)轉(zhuǎn)，會(huì)面臨很大的壓力。

房企資金趨緊的情況，在房企的三季報(bào)中有明顯體現(xiàn)。統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前已經(jīng)公布三季報(bào)的56家房企，三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁禐?521.83億元，而去年同期達(dá)到392.93億元。即使是“萬(wàn)保招金”四大地產(chǎn)龍頭，三季度現(xiàn)金流同比減少均超過(guò)了140%，其中減少最多的接近了600%。統(tǒng)計(jì)顯示，四大龍頭三季度的總現(xiàn)金流也為-240.81億元。

不僅如此，根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)顯示，26日前公布三季報(bào)的A股49家上市房企，存貨達(dá)到5000億元，比今年年中的4626.65億元又有了增長(zhǎng)。在限購(gòu)、限貸、加息等措施的沖擊下，四季度銷(xiāo)售估計(jì)很難復(fù)制前三季的勢(shì)頭，該部分存貨滯銷(xiāo)后的資產(chǎn)減值壓力，將使房企的資金緊張情況加劇。

高成本融資緩解壓力

對(duì)于資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商，知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀形象地形容為“被架在火上烤”。為擺脫這種悲慘的狀況，開(kāi)發(fā)商想盡辦法開(kāi)辟更多融資渠道以緩解資金壓力。

海外融資就是一個(gè)渠道。方興地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、碧桂園等在港上市房企相繼推出海外融資計(jì)劃，且均以數(shù)十億港元計(jì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)在港上市房企的海外融資規(guī)模，已經(jīng)遠(yuǎn)超過(guò)去3年的平均水平。此外，房地產(chǎn)信托也被更多房企盯上。據(jù)用益信托統(tǒng)計(jì)顯示，2010年7月、8月我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模共計(jì)433億元，和2009年全年的發(fā)行規(guī)模449億元相當(dāng)。而到了9月份，房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模已接近1300億元，接近去年全年發(fā)行規(guī)模的3倍；10月份的發(fā)行規(guī)模，則和9月份相當(dāng)。借道房地產(chǎn)信托，開(kāi)發(fā)商要付出很高的成本。加上管理費(fèi)等各種費(fèi)用，房地產(chǎn)信托的融資成本可以高達(dá)25%。

因此，對(duì)于房企而言，最好的辦法還是多賣(mài)樓。而要多賣(mài)樓，降價(jià)促銷(xiāo)是很好的手段。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，“今年最后兩個(gè)月發(fā)展商的降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)將此起彼伏”。 張秀欽