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國(guó)家四部門發(fā)布公積金貸款新規(guī)二套房首次限定購(gòu)買人群利率提至基準(zhǔn)利率的1.1倍——

昨日（11月3日），住建部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布公積金貸款新政。《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》規(guī)定，公積金購(gòu)買第二套房的貸款門檻明顯提高，其中利率首次提高至基準(zhǔn)利率的1.1倍。

此外，新政首次明確了第二套住房公積金個(gè)人住房貸款的發(fā)放對(duì)象，僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)仄骄降睦U存職工家庭。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這將會(huì)使兩成公積金使用人群購(gòu)買第二套房受限。

新政·變化一

公積金購(gòu)二套房首出限定標(biāo)準(zhǔn)

業(yè)內(nèi)公認(rèn)，此次公積金新政影響最大的莫過于二套房的限制政策。

新政出臺(tái)前，只要借款人家庭成員名下無還款中的公積金貸款，便可使用公積金貸款購(gòu)買第二套房，并無居住面積的設(shè)定。

而此次新政出臺(tái)后，如果想用公積金貸款購(gòu)買二套房，購(gòu)房人需滿足現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，且貸款用途僅限于購(gòu)買改善居住條件的普通自住房的條件，才可以使用公積金貸款。

解讀

目前北京人均住房面積，執(zhí)行的是2007年統(tǒng)計(jì)局公布的人均27.07平方米的標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，在新政執(zhí)行后，一戶三口之家需滿足家庭名下現(xiàn)有唯一住房且建筑面積低于81.21(27.07×3)平方米，才可以使用公積金貸款購(gòu)買第二套房。

影響

個(gè)貸機(jī)構(gòu)“偉嘉安捷”分析，受此政策影響，將會(huì)有20%的公積金使用人群購(gòu)買第二套房受限，同樣也會(huì)使準(zhǔn)備用公積金貸款購(gòu)買第二套房的投資型人群止步，政策打擊較為嚴(yán)厲。

中原地產(chǎn)認(rèn)為，這是公積金首次明確提及第二套房的限定標(biāo)準(zhǔn)，堵住了炒房者利用公積金的漏洞，相比之前的規(guī)定更加嚴(yán)格。

新政·變化二

二套房貸利率首次上浮至1.1倍

此次公積金新政的一個(gè)突出變化是，公積金貸款購(gòu)買第二套房的利率首次明確要提高，規(guī)定不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，而首付仍是此前執(zhí)行的五成。

解讀

目前公積金五年以上貸款利率為4.05%，照此計(jì)算，二套房利率為4.455%。不過，對(duì)于購(gòu)房者而言，貸款80萬元20年期，一共多還利息4.15萬元，月供僅增加172元。影響熒燦地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這進(jìn)一步表明了政府調(diào)控樓市的決心，將會(huì)對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生一定的心理威懾作用，減緩購(gòu)房進(jìn)度。

新政·變化三

首套房90平方米以上首付三成

此次公積金新政規(guī)定，公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米(含)以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。

解讀

與商業(yè)貸款比較，由于首付較少，因此使用公積金貸款每月要多支付月供，但由于公積金利率低，總體算下來，借款人使用公積金貸款仍可節(jié)省總利息，公積金優(yōu)勢(shì)明顯。

影響

熒燦地產(chǎn)認(rèn)為，公積金貸款上限只有80萬元，而目前二手房成交總價(jià)一般集中在150萬元左右，即使能用公積金貸款80萬元，購(gòu)房者首付也要70萬元，幾乎相當(dāng)于五成，所以這一新規(guī)對(duì)于目前北京樓市的影響不大。

新政·算賬

公積金貸款購(gòu)房?jī)?yōu)勢(shì)仍然突出

購(gòu)買90平方米以下首套房，以房屋總價(jià)款120萬元、評(píng)估價(jià)100萬元、商業(yè)貸款八五折利率5.22%、貸款20年期計(jì)算，借款人使用公積金貸款可以比商業(yè)貸款少支付10萬元首付。

由于貸款額增加，使用公積金貸款每月要多支付163.76元月供。但由于公積金利率低，總體下來，借款人仍可節(jié)省60697.51元總利息。

文/記者 張焱 張媛 李洪鵬

商業(yè)貸款與公積金政策調(diào)整后，購(gòu)買90平方米以下首套房對(duì)比

貸款方式 首付比例 首付款(萬元) 貸款額(萬元) 利率 月供(元) 總利息(元)

公積金貸款 20% 40 80 4.05% 4868.95 368547.00

商業(yè)貸款 30% 50 70 5.22% 4705.19 429244.51

兩者之差 10% -10 10 -1.17% 163.76 -60697.51

(本表格數(shù)據(jù)由“偉嘉安捷”提供)