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核心提示：10月25日,北京市宣布將于12月1日起對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管,成為一線(xiàn)城市中繼深圳之后第二個(gè)實(shí)施該項(xiàng)政策的城市。此外,浙江省也將于11月1日起正式對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管。這一政策似乎已經(jīng)有“蔓延”之勢(shì)。一時(shí)間,開(kāi)發(fā)商們惶惶不安。

第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)10月29日訊  資金,作為開(kāi)發(fā)商賴(lài)以生存的命脈,正在經(jīng)受著越發(fā)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

10月25日,北京市宣布將于12月1日起對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管,成為一線(xiàn)城市中繼深圳之后第二個(gè)實(shí)施該項(xiàng)政策的城市。此外,浙江省也將于11月1日起正式對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管。這一政策似乎已經(jīng)有“蔓延”之勢(shì)。一時(shí)間,開(kāi)發(fā)商們惶惶不安。

目前的預(yù)售資金監(jiān)管政策雖然只在少數(shù)城市實(shí)行,對(duì)那些全國(guó)性的開(kāi)發(fā)商而言,影響有限,但從“限購(gòu)令”在不到一個(gè)月內(nèi)迅速在全國(guó)多個(gè)城市全面推出的情況看,預(yù)售資金監(jiān)管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此,對(duì)開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)要求也將提出更高的要求。

北京聯(lián)達(dá)四方總經(jīng)理?xiàng)钌黉h甚至認(rèn)為,目前的狀況發(fā)展下去,整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)面臨10年來(lái)最大的危機(jī)?！皬氖袌?chǎng)層面看,今年4月北京出臺(tái)限購(gòu)令之后,10月開(kāi)始限購(gòu)令在全國(guó)推行,房地產(chǎn)市場(chǎng)一下子降到冰點(diǎn)。限購(gòu)令使得銷(xiāo)售低迷,而預(yù)售款監(jiān)管一旦全國(guó)推廣,整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨近10年來(lái)最大的危機(jī)?！睏钌黉h預(yù)計(jì),“沒(méi)有做好準(zhǔn)備的房企,資金鏈斷裂將在所難免。房?jī)r(jià)大幅下跌、爛尾樓頻現(xiàn)或許將再次大規(guī)模出現(xiàn)?！?/p>

自有資金杠桿率下降

剛剛公布的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》（下稱(chēng)《辦法》）明確:“商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù),并對(duì)其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管,保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。”

在結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記并達(dá)到購(gòu)房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記這四個(gè)節(jié)點(diǎn),開(kāi)發(fā)商可以申請(qǐng)?zhí)崛∠鄳?yīng)的監(jiān)管資金。在申請(qǐng)流程方面,《辦法》規(guī)定,開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持由勘察、建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位簽字的材料向監(jiān)管銀行提出書(shū)面申請(qǐng),監(jiān)管銀行對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核后認(rèn)為符合資金使用條件的,方可向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)撥付資金。

在深圳,開(kāi)發(fā)商則需要通過(guò)第三方監(jiān)理公司出示的證明來(lái)支取預(yù)售款。由于監(jiān)理公司同樣是市場(chǎng)主體,容易被一些利益所左右,因此政策的執(zhí)行效力難免會(huì)打折扣?！氨本┎扇≡谡笇?dǎo)下通過(guò)銀行直接監(jiān)管的方式,既簡(jiǎn)化了執(zhí)行的程序,也令監(jiān)管更加直接、有效。”北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示。

“從《辦法》對(duì)開(kāi)發(fā)商資金的壓力和監(jiān)管的合理性來(lái)看,實(shí)際監(jiān)管的力度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出防范風(fēng)險(xiǎn)所需的力度?！睂?duì)于北京的監(jiān)管政策,SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為,監(jiān)管目的其實(shí)僅僅是為了防止出現(xiàn)爛尾樓,而力度過(guò)大會(huì)則造成開(kāi)發(fā)商的資金完全凍結(jié)在監(jiān)管賬戶(hù)里。

對(duì)于這一觀點(diǎn),陳志認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商或許過(guò)于悲觀了。“實(shí)際上,政府嚴(yán)格監(jiān)管的僅僅是‘建安’這部分資金?！?/p>

《辦法》明確指出,進(jìn)入專(zhuān)用賬戶(hù)的預(yù)售資金數(shù)額超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管額度后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以向監(jiān)管銀行申請(qǐng)將超出部分轉(zhuǎn)出,優(yōu)先用于工程建設(shè)。

“比如一個(gè)10萬(wàn)平方米的項(xiàng)目,售價(jià)是10000元/平方米,它的預(yù)售款一共是10億元。其中,政府會(huì)測(cè)算出這個(gè)項(xiàng)目的建安費(fèi)用,比如每平方米3000元,10萬(wàn)平方米就是3億元?！标愔九e例說(shuō),其實(shí)政府嚴(yán)格監(jiān)管的只是全部預(yù)售款的約30%,多余的部分,開(kāi)發(fā)商是可以支取的?！爸皇窃趯?zhuān)用賬戶(hù)中累積的預(yù)售款沒(méi)有達(dá)到3億元時(shí),開(kāi)發(fā)商必須按用款計(jì)劃支取賬戶(hù)中的資金?！?/p>

“在四個(gè)節(jié)點(diǎn)用款計(jì)劃的設(shè)置方面,開(kāi)發(fā)商幾乎沒(méi)有什么技巧可言?！比A業(yè)地產(chǎn)(600240,股吧)副總經(jīng)理陳云峰坦承,每一階段需要多少建筑費(fèi)用,這在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)非常透明,“如果用款計(jì)劃制定得不合理,主管部門(mén)肯定能夠發(fā)現(xiàn)并不予批準(zhǔn)。”他認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商想要減輕政策影響唯一能做的,就是加快建設(shè)進(jìn)度、加快銷(xiāo)售進(jìn)度、加快推盤(pán)節(jié)奏。

“實(shí)際上對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),最大的影響就是自有資金的杠桿率降低了?！标愔痉治?“原來(lái)開(kāi)發(fā)商有3個(gè)億的自有資金就可以撬動(dòng)10個(gè)億的項(xiàng)目,但今后可能自有資金的量要提高到5個(gè)億甚至6個(gè)億才可以撬動(dòng)同樣的項(xiàng)目?！?/p>

資金鏈風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)行業(yè)洗牌？

其實(shí),預(yù)售資金的監(jiān)管政策僅僅在個(gè)別城市實(shí)行,而且監(jiān)管的資金量也僅占全部預(yù)售資金的30%左右,其威懾作用恐怕要大于實(shí)際效果。

“預(yù)售資金監(jiān)管的政策是為了彌補(bǔ)現(xiàn)行預(yù)售制度的缺陷,令相關(guān)監(jiān)管法規(guī)不缺位,也是政府部門(mén)有意識(shí)地引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范資金用途,最終有可能成為向現(xiàn)房銷(xiāo)售制度邁進(jìn)的一個(gè)鋪墊過(guò)程?！标愔菊J(rèn)為,預(yù)售資金監(jiān)管制度的深層次意義更在于此。

然而,一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是,在此前已經(jīng)執(zhí)行的限購(gòu)、加息、資本市場(chǎng)融資受阻等政策的疊加效應(yīng)面前,絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的資金鏈無(wú)疑將會(huì)面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

“從開(kāi)發(fā)商的資金狀況來(lái)看,今年開(kāi)發(fā)商的平均負(fù)債率普遍比去年要高,房地產(chǎn)商的資金本身就很緊張,如果再加上這一《辦法》的實(shí)施,一定會(huì)大大加重資金緊張的程度?！泵鎸?duì)新政策對(duì)于包括住宅和商業(yè)在內(nèi)的全部開(kāi)發(fā)商預(yù)售資金的監(jiān)管,潘石屹如是說(shuō)。

陳云峰也坦承:“其實(shí)現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商的資金狀況并沒(méi)有想象中的好?！?/p>

而對(duì)此前資金已不甚充裕的個(gè)別開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),能否過(guò)得了這一關(guān),或許還是未知數(shù)。

陳云峰就表示,利率提高、開(kāi)發(fā)貸從嚴(yán)、資本市場(chǎng)融資需審批,在各種融資渠道已經(jīng)被嚴(yán)格收緊之后,商品房預(yù)售款其實(shí)是開(kāi)發(fā)商唯一可以自由支配的款項(xiàng)。如今預(yù)售資金也被嚴(yán)格監(jiān)管,開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)面臨資金鏈緊繃的局面。“從短期看,不至于讓開(kāi)發(fā)商立即陷入資金鏈斷裂的困境,但從長(zhǎng)期來(lái)看,流動(dòng)資金不充足的中小型開(kāi)發(fā)商可能陷入‘無(wú)錢(qián)拿地、無(wú)盤(pán)可開(kāi)’的狀況,最終將引起地產(chǎn)業(yè)新一輪洗牌?！?/p>

陳志提醒,開(kāi)發(fā)商切不可再盯住過(guò)去的高利潤(rùn)。“現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)最應(yīng)該做的就是迅速適應(yīng)政策和市場(chǎng)的變化,調(diào)整運(yùn)作節(jié)奏,增強(qiáng)自有資金以加強(qiáng)自身實(shí)力?！?/p>