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“我們準(zhǔn)備現(xiàn)房銷(xiāo)售。”上海一家曾因?yàn)槎▋r(jià)理由不充分而被延遲獲準(zhǔn)申請(qǐng)預(yù)售資格的樓盤(pán)銷(xiāo)售副總經(jīng)理日前向媒體透露了他們的最新應(yīng)對(duì)方案。而來(lái)自機(jī)構(gòu)的研究顯示，上述開(kāi)發(fā)商可能因此而承擔(dān)巨額的財(cái)務(wù)開(kāi)支。在央行加息之后，上述支出至少將增加2%。對(duì)此，中房信的分析師薛建雄說(shuō)，開(kāi)發(fā)商所以選擇這樣的應(yīng)對(duì)策略，更多是因?yàn)榭春煤罄m(xù)的房?jī)r(jià)升幅會(huì)超過(guò)其成本。

支持他觀點(diǎn)的是近期新浪樂(lè)居的一份統(tǒng)計(jì)，根據(jù)上述統(tǒng)計(jì)，目前上海6~8萬(wàn)元單價(jià)的中低價(jià)豪宅在過(guò)去幾個(gè)月內(nèi)正大量“消失”，目前仍然在售的僅有尚海灣等少量樓盤(pán)。而在加息后，上海中低價(jià)豪宅的需求面正面臨進(jìn)一步的擴(kuò)增。這使得上述開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，在未來(lái)的一年中，上海豪宅價(jià)格還有繼續(xù)大幅上漲的空間。

高售價(jià)樓盤(pán)或付出更多財(cái)務(wù)成本

今年的9月份，上海市房屋和住宅保障局曾出臺(tái)新規(guī)，對(duì)于那些定價(jià)沒(méi)有充分依據(jù)的樓盤(pán)，延緩獲得預(yù)售許可證的時(shí)間。而據(jù)上海媒體報(bào)道，上海北區(qū)某樓盤(pán)更是在今年4月份時(shí)就因?yàn)閳?jiān)持高定價(jià)，而沒(méi)有能夠在當(dāng)時(shí)獲得預(yù)售許可證。而在新規(guī)定出臺(tái)以后，上述樓盤(pán)獲得預(yù)售許可更為渺茫。

這使得上述項(xiàng)目不得不變更既定營(yíng)銷(xiāo)策略。近日，該開(kāi)發(fā)商的副總經(jīng)理向媒體透露說(shuō)，項(xiàng)目將由原來(lái)的期房銷(xiāo)售改為現(xiàn)房銷(xiāo)售，以應(yīng)對(duì)新規(guī)定造成的政策壓力。

但這一做法，卻可能令開(kāi)發(fā)商的融資時(shí)間延長(zhǎng)了9個(gè)月至1年的時(shí)間，大大增加了利息支付成本，尤其是很多開(kāi)發(fā)商是通過(guò)海外銀行等其他高息途徑融資。

此前，第一太平戴維斯的一份調(diào)查報(bào)告顯示，開(kāi)發(fā)商從國(guó)內(nèi)銀行獲取的貸款同比增長(zhǎng)率從2009年12月的76%下降到2010年7月的29%，預(yù)售款收入同比增長(zhǎng)率從2010年1月的144%下降到2010年7月的42%。

開(kāi)發(fā)商越來(lái)越借重于海外銀行貸款、REITS、開(kāi)發(fā)商人民幣基金甚至地下錢(qián)莊等其他途徑獲取資金。而上述這些融資的渠道，成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)的銀行借貸。這使得開(kāi)發(fā)商的成本面臨大幅度增加，加息則進(jìn)一步加重了開(kāi)發(fā)商的資金負(fù)擔(dān)。

而在這樣的情況下，受政策限制，一些已經(jīng)達(dá)到預(yù)售條件，但因?yàn)閮r(jià)格不符要求的開(kāi)發(fā)商，寧愿等房子由期房變成現(xiàn)房，也不愿意降價(jià)出售，很有可能是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)上調(diào)。

高價(jià)房加速度成交令低價(jià)豪宅消失

“10月11日至10月17日，上海的高價(jià)房成交比重比黃金周期間增長(zhǎng)了10%左右。但是到了10月18日至24日，高價(jià)房的成交比例，要比之前那一周成交量增長(zhǎng)百分之二十幾?！庇油康禺a(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說(shuō)，加息以后，上海高價(jià)房的成交量明顯增加，呈加速度上升。近期高價(jià)房的熱賣(mài)，和升息后人民幣升值預(yù)期再度加強(qiáng)有關(guān)。

多家媒體報(bào)道，加息前后境內(nèi)和境外的機(jī)構(gòu)普遍想用低利率的美元貸款購(gòu)買(mǎi)中國(guó)商品，以賺取高額的息差和匯率差收益，加息令這一勢(shì)頭進(jìn)一步顯著化。作為大宗商品之一的房地產(chǎn)，顯然受到他們更多的關(guān)注。

但是，內(nèi)地14個(gè)城市近期出臺(tái)的限購(gòu)令，給這些資金購(gòu)買(mǎi)普通住宅造成巨大的障礙。于是一部分機(jī)構(gòu)將他們通過(guò)各種渠道獲得的海外熱錢(qián)轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)總價(jià)上千萬(wàn)的豪宅。多家豪宅樓盤(pán)售樓處證實(shí)，近期有不少境外客在這些樓盤(pán)買(mǎi)房。而機(jī)構(gòu)調(diào)查進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)，這些豪宅均屬于中低價(jià)位。

有業(yè)內(nèi)人士因此擔(dān)心，上海目前在售的少數(shù)低價(jià)豪宅，會(huì)被上述一心想套取利率、匯率差的資金全部鯨吞，進(jìn)而導(dǎo)致上海豪宅價(jià)格的普漲。不過(guò)，幸運(yùn)的是來(lái)自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、同策代理、信義房地產(chǎn)等多家房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，目前海外資本大量流入到豪宅市場(chǎng)的跡象仍不明顯。境內(nèi)購(gòu)房者買(mǎi)豪宅還有機(jī)會(huì)。

只是這一機(jī)會(huì)或許轉(zhuǎn)瞬即逝。新浪樂(lè)居的最新統(tǒng)計(jì)顯示，售價(jià)6~8萬(wàn)元/平方米的中低價(jià)豪宅在最近幾個(gè)月大幅度縮水。8月份時(shí)，上海5萬(wàn)元以上單價(jià)豪宅中大部分都是5~8萬(wàn)元一平方米的中低價(jià)豪宅，但10月25日該機(jī)構(gòu)給出的名單卻顯示，僅僅尚海灣等少數(shù)豪宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)還處于6~8萬(wàn)元的價(jià)格段。

即使是上述這些僅存的 “碩果”，也有迅速“被消失”的危機(jī)。以9月份已經(jīng)獲得熱賣(mài)的尚海灣豪庭為例，由于所處地理位置臨近世博板塊，正是上海新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)。本身又是徐家匯十二五發(fā)展的新的機(jī)會(huì)點(diǎn)，再加上天然的江景資源等優(yōu)勢(shì)，早已成為各種需求集中瞄準(zhǔn)的“獵物”。

一家業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，未來(lái)的上海豪宅很有可能成為境內(nèi)和境外資金顯現(xiàn)自己實(shí)力的“競(jìng)技場(chǎng)”。 （文/周楊）