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3.解決見地不見房的問題，一旦開工必須3年內(nèi)竣工

理論上講，增加土地供應(yīng)可以平抑房價，前提是供出去的地能按期開發(fā)建設(shè)。

“禁止手里有閑置地的企業(yè)去新拿地至關(guān)重要?！比~劍平強調(diào)，國土資源部規(guī)定，對于由企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的，在結(jié)案和問題查處整改到位前，禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動。若企業(yè)存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法行為以及違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地的行為，同樣禁止拿地。

據(jù)了解，目前，全國閑置用地有17萬畝，其中企業(yè)原因造成的閑置用地占40%，如果這些地都能得到開發(fā)，市場上將會有120多萬套90平方米新住房供應(yīng)。

國土部前期公布的2815宗閑置土地中，因毛地出讓拆遷難、調(diào)整規(guī)劃等政府原因造成閑置的約占六成，國土部對這一問題提出的解決方案規(guī)定：不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得毛地出讓。

“過去出讓的土地，有不少地塊面積很大，開發(fā)商拿下后，因缺少資金或拆遷問題等很難開發(fā)。凈地出讓，縮小地塊面積，都有利于避免土地閑置?！敝袊恋乜睖y規(guī)劃院地價所所長趙松指出。

也有人擔(dān)心，如果開發(fā)商挖幾個坑，打幾根樁，就這么拖拖拉拉開發(fā)好多年或者分期開發(fā)，不也能達到捂地目的嗎？

“新政策要求，一旦開工必須3年內(nèi)竣工。嚴(yán)格執(zhí)行該規(guī)定，將導(dǎo)致整個行業(yè)的巨變。拿到地盡快開發(fā)會逐步成為開發(fā)商的共識，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果將更明顯，見地不見房的現(xiàn)象將大幅減少?！比~劍平說。

如何確定項目是否開工，是政策執(zhí)行的關(guān)鍵。土地出讓合同中是否約定了開工日期就成為焦點。記者采訪發(fā)現(xiàn)，有的地方在和開發(fā)商簽訂土地出讓合同時，根本就沒有約定開工日期，這也就無法計算3年內(nèi)能否竣工。

對此，國土部明確，從今年4月1日起，市縣國土部門要建立房地產(chǎn)用地開竣工申報制度。土地出讓合同簽訂后，通過網(wǎng)絡(luò)在線上報，經(jīng)國土資源部統(tǒng)一配號后方可作為正式文本簽訂，并將土地出讓合同或劃撥決定書的電子監(jiān)管號作為土地登記的重要內(nèi)容。

“這就意味著如果地方政府出讓土地后不上報，就拿不到電子監(jiān)管號。拿不到號，就沒法辦理土地證。沒土地證，就沒法到銀行貸款。而來自銀行的資金是房地產(chǎn)業(yè)的‘命根子’，這就能從源頭防止新的閑置用地產(chǎn)生，促使企業(yè)嚴(yán)格按合同辦事，盡快把供出去的土地形成商品房供應(yīng)。”國土資源部土地利用司資產(chǎn)處處長雷愛先表示。

此外，對于開發(fā)商自身原因造成的閑置，國土資源部聯(lián)合住房城鄉(xiāng)建設(shè)、金融、證券等部門建立起協(xié)調(diào)機制，通過限制貸款和融資、收取稅費等措施提高閑置土地的財務(wù)成本，從而加大開發(fā)商的財務(wù)風(fēng)險、政策風(fēng)險和市場風(fēng)險等。

“一旦閑置發(fā)生，不僅喪失拿地資格，還會被限制上市融資和貸款，這些新規(guī)，給房企帶來了更大的壓力。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然會想方設(shè)法加大開發(fā)土地的力度。急需資金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，很可能會通過促銷等方式加大銷售力度，從而推動房價的回落。此舉不僅將明顯改善土地存量市場，也將規(guī)范新增土地市場，開發(fā)商拿地前不得不考慮今后不能按時開發(fā)帶來的風(fēng)險?！秉S小虎說。

“今年以來，管理部門加大清理閑置土地力度，一直對房地產(chǎn)閑置用地保持高壓態(tài)勢，這是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速保持較高水平的一個重要原因?！壁w松分析。

4.增加土地供給雖有制約因素，但潛力不小

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的信息顯示，今年1—9月份全國已開工建設(shè)保障性安居住房520萬套。按照規(guī)劃，到2012年底，將累計解決2200多萬戶中低收入居民的住房困難。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，“十二五”房地產(chǎn)規(guī)劃更加強調(diào)保障房投資，每年600萬套保障房建設(shè)將成為常態(tài)。算下來，5年就是3000萬套。

如此龐大的規(guī)模，意味著要投入非常多的土地資源、建設(shè)資金等。提高土地供給能力方面就變得非常重要。從現(xiàn)實情況看，持續(xù)增加土地供給雖有制約因素，但潛力不小。

目前，每年供出去的土地基本都來自土地的一級開發(fā)。保障性住房建設(shè)中，廉租房需要政府投入土地和建設(shè)資金，經(jīng)濟適用房需要投入土地，都會占用土地出讓金，加大財政缺口，導(dǎo)致土地一級開發(fā)缺乏資金保障。

據(jù)了解，土地一級開發(fā)是一個巨大的市場，但在2007年建立土地收儲制度后，往往由政府部門及其附屬企事業(yè)單位開發(fā)，企業(yè)參與較少。近日，國土資源部明確，在2011年3月底前，土地儲備機構(gòu)必須與其下屬和掛靠的從事土地開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機構(gòu)徹底脫鉤，各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場開發(fā)。也就是說，土地一級開發(fā)將交給企業(yè)，政府承擔(dān)“組織者”的任務(wù)。

“這樣做，將會吸引更多的民間資本進入土地一級開發(fā)市場。不僅會加快一級土地開發(fā)的進度，提高供地能力，也會部分緩解地方政府財力緊張狀況?！壁w松解釋說。

此外，增加保障住房用地供給的辦法還很多，比如加快存量土地入市、提高居住用地比例、提高容積率、增加建設(shè)用地、放開農(nóng)村集體建設(shè)用地等，都能對抑制房價發(fā)揮作用。

未來土地供應(yīng)的主力是農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)變成城市建設(shè)用地。據(jù)黃小虎測算，假設(shè)未來有10%的農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)建設(shè)用地，則約有2.9萬平方公里土地可供城市建設(shè)，后備資源充足。

有了供給能力，還要有一套完善的出讓制度。記者了解到，在實際操作中，一些新設(shè)保障房類別供地還沒有明確規(guī)定。比如，公租房建設(shè)就缺少基本的規(guī)劃，其建設(shè)用地也亟待明確。

“土地供應(yīng)是一種引致性需求，土地供應(yīng)制度直接受住房供應(yīng)體系的制約。也就是說，有什么樣的住房制度就有什么樣的土地供應(yīng)方式。比如，與經(jīng)濟適用房制度相匹配的是劃撥方式，實行的是零地價。理論上來說，公租房的開發(fā)建設(shè)用地是不能采用招拍掛形式的，政府也不宜完全采取無償劃撥的辦法，究竟怎么提供土地亟須規(guī)范?！比~劍平呼吁。