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征稅的合理邊界

多位分析人士指出，中國實行70年期限的土地使用權(quán)批租制度，民眾在前端購買環(huán)節(jié)已為不菲的土地出讓金和各類稅負(fù)付出很多，這可算“中國特殊”，如今若按“國際經(jīng)驗”，在后端持有環(huán)節(jié)繳納房地產(chǎn)稅，是否合理？

一位政府官員亦向本刊記者表示，中國地產(chǎn)業(yè)稅收占地方財政的三分之一，這跟美國的情況比較相像，但目前中國政府若在后端持有環(huán)節(jié)再征收另一個三分之一，應(yīng)該將前端稅負(fù)減除，不應(yīng)把后端全方位地簡單疊加上來。

這些都涉及房地產(chǎn)稅的征收范圍和對象劃定、免征額和稅率設(shè)置、計稅依據(jù)調(diào)整、總體稅負(fù)衡量等具體問題。

先看稅率設(shè)置?！笆弧遍L假期間，上海官方新聞門戶網(wǎng)站東方網(wǎng)刊登一條未經(jīng)證實的傳聞稱，滬版房產(chǎn)稅試點征收稅率可能為0.3％-0.4％。照此計算，一套總價220萬元的住宅，年繳房地產(chǎn)稅約8800元，大約相當(dāng)于白領(lǐng)一個月工資。一些業(yè)界人士認(rèn)為，此舉可能是地方政府通過發(fā)起網(wǎng)上討論的方式，試探公眾與輿論對于稅率的態(tài)度。

一位房產(chǎn)中介人士預(yù)測，如果房地產(chǎn)稅稅率小于3％，可能還不足以有動力促使空置房積極投入流轉(zhuǎn)。

另一位業(yè)內(nèi)人士分析稱，一些多套房產(chǎn)擁有者，預(yù)期房價上漲的得益，會遠(yuǎn)超放棄租金或征收房地產(chǎn)稅帶來的損失。假設(shè)房地產(chǎn)稅征收稅率小于1％，那么房價年漲幅超過1％就足以抵消其帶來的持有成本增加，而近幾年一線城市實際房價年漲幅均超過了兩位數(shù)。

瑞信中國研究部主管陳昌華指出，很多空置房業(yè)主對銀行貸款依賴程度很低，對此，“征重稅是一個十分有效的工具，但后遺癥也可能很大”。

如何拿捏適合稅率，是政府決策中重要的考量因素。若以提高土地資源利用效率和促進(jìn)社會收入分配公平為目標(biāo)，房地產(chǎn)稅設(shè)置累進(jìn)稅率效果可能更好。財政部稅政司副司長尹伯欽表示，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅征收可考慮差別稅率。

不過，國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員林家彬認(rèn)為，如房地產(chǎn)稅采用累進(jìn)稅率，則其抑制投資性需求和奢侈性需求的作用都將增強(qiáng)。但累進(jìn)稅率存在累進(jìn)級距不易把握、計算較復(fù)雜、征稅成本相對較高、有可能打擊納稅人生產(chǎn)經(jīng)營積極性的缺點，還需進(jìn)一步深入探討。

再來看計稅依據(jù)。根據(jù)1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》，一是房產(chǎn)原值減除10％-30％的額度（具體減除幅度由地方政府規(guī)定）后，以1.2％計征；二是對于產(chǎn)生租金收入的房屋，以租金收入的12％計稅。目前主要針對經(jīng)營性房產(chǎn)，即通常被稱為商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)進(jìn)行征收，并不針對非經(jīng)營性的城鎮(zhèn)住宅。

值得注意的是，此次房產(chǎn)稅改革，決策層傾向于以房地產(chǎn)的市場評估價值為計稅依據(jù)，而不是此前規(guī)定的房產(chǎn)原值。按照原值征收房產(chǎn)稅難以體現(xiàn)房價波動，但按市場評估值征稅，意味著房產(chǎn)稅稅負(fù)將隨房產(chǎn)價格的上升而“水漲船高”。

當(dāng)然，市場評估價值為計稅依據(jù)，也意味著房地產(chǎn)稅的開征是以房產(chǎn)評估這一技術(shù)環(huán)節(jié)為前提，這對目前國內(nèi)房產(chǎn)評估系統(tǒng)是挑戰(zhàn)亦是機(jī)遇。

再看征收范圍和對象。接近決策層的有關(guān)專家向本刊記者透露，從國際經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)稅應(yīng)對個人所有住房普遍征收，但初期試點，可能首先考慮對工商企業(yè)所屬不動產(chǎn)和別墅等城市高檔居住用房開征，然后逐步擴(kuò)大。

融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在接受本刊記者采訪時明確表示，不贊成普遍征收房地產(chǎn)稅，可先從高端住宅征收，因為有錢人更看重房產(chǎn)的位置和品質(zhì)，對成本支出并不敏感。

林家彬則指出，房地產(chǎn)稅免征額和稅率的設(shè)計要使結(jié)果大體符合“二八原則”，即80％的稅收來自20％的納稅主體，各地居住條件低于平均水平以下的居民，無需納稅或只需交納很少的稅。

即便如此，房地產(chǎn)稅向“大房子”動刀，也可能出現(xiàn)“錯殺”，因為納稅主體的個人收入與房產(chǎn)擁有狀況不一定完全匹配，例如擁有“大房子”但工資收入并不高的離退休干部。

最后來看總體稅負(fù)。不少專家指出，從國際比較的角度看，中國涉房稅負(fù)不僅不算低，而且已經(jīng)很高，與房地產(chǎn)開發(fā)和交易有關(guān)的稅費高達(dá)60多種，占房價的比例可達(dá)約四成。

接近決策層的專家認(rèn)為，此次房產(chǎn)稅改革，可能在開征房地產(chǎn)稅同時，全面清理現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費，做到有增有減，不提高總體稅負(fù)水平。十六屆三中全會早已明確提出“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費”。

不過，一位業(yè)內(nèi)人士表示，開征一項可能將來成為地方政府主要財源的稅收，要保持總體稅負(fù)不增加，這在長期來看難以實現(xiàn)。

權(quán)威人士向本刊記者透露，渝版房地產(chǎn)稅試點方案的基本思路包括：先對別墅、200平方米以上“大房子”和評估價值超過主城區(qū)平均售價3倍以上的住房開征；按面積計，實行累進(jìn)稅率；征收范圍首先是增量部分，存量部分視情況開征；每戶家庭擁有普通住宅超過四套，可能被征稅；外地人炒房，可能被征稅。

滬版房地產(chǎn)稅試點方案，盡管流傳出多個版本，但以面積和價值為主要計征標(biāo)準(zhǔn)，從增量擴(kuò)展至存量，與渝版相比，總體思路上沒有太大差異。（　本刊記者張艷玲、鄧海對此文亦有貢獻(xiàn)）