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10月19日晚央行加息的重型炸彈讓許多人都措手不及，風(fēng)口浪尖上的地產(chǎn)商似乎更是雪上加霜?？梢娂酉㈦m然只增加2%的銀行融資成本，但在地下錢莊、信托融資等開發(fā)商的重要渠道中，這種成本正成倍地放大。

10月19日晚央行加息的重型炸彈讓許多人都措手不及，風(fēng)口浪尖上的地產(chǎn)商似乎更是雪上加霜?！伴_發(fā)商融資成本增加2%”潘石屹(微博 博客)早早地公布了測評結(jié)果，但在許多開發(fā)商的口中，加息并非針對樓市，而2%的融資成本也影響有限。

事實果真如此嗎？從今年4月以來，開發(fā)商的融資渠道已經(jīng)越來越窄。一方面開發(fā)商不得不用高息募集信托產(chǎn)品；另一方面銷售回款在開發(fā)商資金鏈中的作用也越來越大。加息不僅直接影響開發(fā)商融資成本，對于消費者的購房需求也有直接沖擊。這是否是傳說中的“最后一根稻草”？

調(diào)控疊加

“央行加息主要是防止通脹，至于對樓市當(dāng)然也有影響。但是現(xiàn)在這種加息幅度不至于產(chǎn)生太大的沖擊?！毙呛訛匙钚孪r格戶型董事長黃文仔的看法與大部分開發(fā)商的觀點基本一致。在記者采訪中，大多數(shù)開發(fā)商均表示影響有限。任志強(微博 博客)甚至在其博客上表示，加息同樣無法平衡供求關(guān)系，房價仍會上升。

但資本市場的反應(yīng)卻比開發(fā)商強烈許多，央行宣布加息后的第二天，房地產(chǎn)板塊普遍下跌，四大地產(chǎn)商“招保萬金”的股價均大幅下挫。

投資者擔(dān)心的是，從今年4月開始的各種調(diào)控措施，疊加加息之后的威力究竟會如何。其實就在央行宣布加息前幾天，證監(jiān)會10月15日發(fā)布通知稱：“為貫徹國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策精神，已經(jīng)暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請”，并對已受理的房地產(chǎn)類重組申請征求國土資源部意見。有分析師認(rèn)為，這是監(jiān)管層在縮緊開發(fā)商的資金鏈，繼續(xù)暫緩開發(fā)商的融資及再融資需求。

其實這已經(jīng)不是什么新鮮事了，廣發(fā)證券的房地產(chǎn)行業(yè)研究員沈愛卿認(rèn)為，暫停房產(chǎn)上市公司并購重組一直存在，證監(jiān)會15日的發(fā)文只是強調(diào)政策的進(jìn)一步落實和到位。Wind資訊的統(tǒng)計顯示，2010年以來共有27家房地產(chǎn)類上市公司擬通過資本市場進(jìn)行再融資，涉及的資金高達(dá)600多億元。除了主動取消以及未獲股東大會通過的4家外，3家已獲得證監(jiān)會審核通過但尚未實施。最新的消息是，10月21日，香江控股(600162.SH)發(fā)布公告宣布其18億元定向增發(fā)的計劃暫時擱置。

有開發(fā)商明確向記者表示，無論有無通過審核，當(dāng)前通過A股市場融資的可能性幾乎沒有。

其他的融資渠道也逐漸向開發(fā)商收緊，就在國慶假期前，銀監(jiān)會向全國銀監(jiān)系統(tǒng)、銀行系統(tǒng)、金融資產(chǎn)管理公司、企業(yè)集團財務(wù)公司、金融租賃公司下發(fā)了一份《關(guān)于提示房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避調(diào)控政策有關(guān)風(fēng)險的通知》。該通知明確指出房企規(guī)避監(jiān)管的四種方式，要求金融系統(tǒng)“切實做好房地產(chǎn)信貸管理、嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險”。

有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然開發(fā)商依舊有其他應(yīng)對措施，但開發(fā)商獲取開發(fā)貸的難度也是越來越大。

早前發(fā)表的《中國銀行家調(diào)查報告(2010年)》(以下簡稱《報告》)顯示，有88%的銀行家認(rèn)為，2010年房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險最主要在于信貸政策收緊給房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈帶來的壓力，一旦房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險鏈條斷裂，對上端的土地儲備貸款、下游的住房按揭貸款都會產(chǎn)生影響。《報告》顯示， 71%的銀行家認(rèn)為未來可能出現(xiàn)不良貸款額集中上升的情形。銀行家的壓力主要來自于貸款中房地產(chǎn)貸款及相關(guān)貸款風(fēng)險。

重重壓力下，現(xiàn)在銀行考慮的已經(jīng)不是維持房地產(chǎn)行業(yè)的狂熱行情，而是如何轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。