久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

信托融資、民間融資成本放大

“最近兩周我們的大額信貸年利率也已經(jīng)回到30%了，還可能會加?！崩顫嬖V《中國經(jīng)營報》記者。李濤是東莞一家地下錢莊的控制人，該地下錢莊主要客戶就是珠三角的房地產(chǎn)企業(yè)。李濤表示，今年五六月樓市調(diào)控初期，是地下錢莊利率飆升的第一個高峰。

當時大額貸款(即千萬元以上的貸款)年利率一度達到35%。其后由于銷售回暖，開發(fā)商的融資渠道增多，七八月該額度的民間貸款利率最低曾回調(diào)到20%左右。但到了9月底，“利率開始快速上漲”，李濤表示，加息只能是原因之一，更重要的是最近股市向好，民間借款炒股非?；钴S。

“因為我們主要客戶是地產(chǎn)商，所以我們調(diào)利率的速度并不快?！崩顫嬖V記者，但現(xiàn)在不提高利率也不行，“因為出資方的預期開始增加，不調(diào)高利率，我們也融不到資金?！?/p>

其實今年以來，民間資金、信托產(chǎn)品已經(jīng)是開發(fā)商的主要融資渠道。不僅民間資金利率上漲，信托產(chǎn)品的成本也在提高。9月底，珠江控股遭到吉林信托拒絕后，轉(zhuǎn)向借重慶信托發(fā)行地產(chǎn)信托產(chǎn)品，預期收益率高達13%，加之至少5%的費用，融資成本接近20%。

而這樣高成本的信托產(chǎn)品仿佛成為開發(fā)商的救命稻草，非常受歡迎。根據(jù)普益財富統(tǒng)計，截至央行加息當天，8月以來發(fā)行的房地產(chǎn)集合信托募集資金規(guī)模共291.64億元。這一發(fā)行量已經(jīng)在快速逼近今年上半年350億元發(fā)行規(guī)模。

而用益信托日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，10月8日～17日，17家信托公司發(fā)行28款產(chǎn)品，其中房地產(chǎn)信托集合產(chǎn)品計劃13款，較節(jié)前一周增3款。而普益財富研究員陳朋真表示，8月以來發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均預期年收益率為10.14%，該水平較前期又有一定幅度升高。從地產(chǎn)商“千軍萬馬涌信托”的局面看，預期年收益率短期內(nèi)會繼續(xù)上漲。

可見加息雖然只增加2%的銀行融資成本，但在地下錢莊、信托融資等開發(fā)商的重要渠道中，這種成本正成倍地放大。

開發(fā)商入不敷出

其實今年以來，開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)越來越依靠“預售賬款”來維持。統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度房企資金來源為5萬億元左右，其中定金及預收款加上個人按揭貸款就達到了1.83萬億元，所占的比例已經(jīng)超過36%。遠遠高于往年的四分之一左右。

而今年以來開發(fā)商的銷售情況可謂相當喜人，盡管調(diào)控壓身，9月全國的商品房銷售面積也同比增長了16.6%，銷售額更增長了35.2%。然而不少開發(fā)商的財務壓力卻堪比房地產(chǎn)由盛轉(zhuǎn)衰的2007年。

10 月初某研究院選取135家上市公司企業(yè)作為樣最新消息戶，對其財務風險和資金狀況進行研究。結(jié)果顯示，目前房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)處于合理范圍，且債務結(jié)構(gòu)上漸趨中長期貸款，降低了企業(yè)的現(xiàn)金流風險。但房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率和凈借貸比率均處于2007年以來的高點，資金壓力與長期貸款同步增加。

以剛公布三季報的招商地產(chǎn)簡介最新動態(tài)為例，招商地產(chǎn)銷售毛利率為20.74%，同比下降3.56%；凈利率為14.48%，同比下降5.17%；經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-22.38億元，同比下降143%，現(xiàn)金流已逐漸吃緊。

其實今年以來，招商地產(chǎn)的銷售不可謂不喜人。前三季度整體而言，公司仍然實現(xiàn)營業(yè)收入95.85億元，同比增長81.27%；凈利潤14.27億元，同比增長48.49%。但為何現(xiàn)金流量依然為負值？

原因之一就是招商地產(chǎn)的大肆擴張，第三季度，招商最新動態(tài)]共斥資15.77億元在廈門及佛山拿地，新增土地面積達15萬平方米。在這樣的擴張規(guī)模下，有分析師表示，如果想要維持現(xiàn)金流量凈額增加，招商地產(chǎn)必須完成150億元的銷售規(guī)模(這也是公司定下的目標)。在現(xiàn)在的市場環(huán)境下，這個目標難度不小。

招商地產(chǎn)并非孤例，世聯(lián)地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)顯示，2010年1～9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為36.4%，而商品房銷售面積同比增速僅為8.2%。銷售面積增速持續(xù)放緩將直接減少房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)中的定金、預收款及個人按揭貸款?！皠荼貙⒓泳o開發(fā)商資金的緊張”。

而開發(fā)商解決國內(nèi)融資難題，最直接的方法不外乎加快利用外資的額度。但由于外商直接投資在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占比例尚不足1%，相對于整個行業(yè)來講，受惠的開發(fā)商將寥寥無幾。（龍飛）