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經(jīng)過2008年金融危機(jī)洗禮后的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是寫字樓市場(chǎng)在今年三季度出現(xiàn)了強(qiáng)勢(shì)回暖，寫字樓市場(chǎng)整體空置率連續(xù)第五個(gè)季度下降，租金則被推升至近20個(gè)月來的最高水平。

整購(gòu)現(xiàn)象重新出現(xiàn)

寫字樓空置率下降11.56%

北京市寫字樓的空置率已從最高時(shí)的近30%，下調(diào)到了今年三季度的11.56%，而且還出現(xiàn)了大宗的整購(gòu)交易。這是金融危機(jī)后北京寫字樓市場(chǎng)不多見的案例。

近日，高力國(guó)際發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京甲級(jí)與乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量分別達(dá)到467萬平方米和671萬平方米，環(huán)比分別上升1.46%和0.33%。 寫字樓市場(chǎng)需求依然旺盛，整體空置率按季下降3個(gè)百分點(diǎn)至11.56%，市場(chǎng)總凈吸納量超過41萬平方米。北京整體寫字樓市場(chǎng)平均租金環(huán)比上漲4.14%，至145.94元/月/平方米，這是自2008年三季度以來的最高水平。投資則保持2010年初以來的活躍狀態(tài)，而且在三季度還出現(xiàn)了兩樁整售交易，但是由于目前交易并未完成，買賣雙方并沒有透露細(xì)節(jié)。

記者從DTZ戴德梁行了解到，在三季度的大宗租賃案例中包括了中國(guó)國(guó)際金融有限公司租賃環(huán)球金融中心1萬平方米的面積、阿里巴巴租賃環(huán)球金融中心9000平方米的面積、甲骨文租賃遠(yuǎn)洋光華國(guó)際8000平方米的面積、寶利通租賃平安國(guó)際金融中心4400平方米的面積。

對(duì)于后市，高力國(guó)際華北區(qū)研究與咨詢部主管謝靖宇表示：“保險(xiǎn)資金的入市將給商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域帶來充沛的資金。此外，內(nèi)資投資者由于在交易結(jié)構(gòu)上的靈活性將繼續(xù)保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而極可能在短、中期內(nèi)仍占據(jù)北京市場(chǎng)主導(dǎo)地位?！?/p>

高力國(guó)際預(yù)測(cè)，第四季度北京寫字樓物業(yè)市場(chǎng)租金將繼續(xù)上揚(yáng)，空置率有望進(jìn)一步降低。

4500億保險(xiǎn)資金明年入市

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格將被“炒高”

保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)的具體政策已于不久前正式發(fā)布，其投資規(guī)模被估算到了4500億元左右，體量相當(dāng)于目前商業(yè)地產(chǎn)年投資額的10倍。昨日，國(guó)際著名物業(yè)公司DTZ戴德梁行發(fā)布報(bào)告預(yù)計(jì)，明年來自保險(xiǎn)業(yè)的巨額資金將涌入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，屆時(shí)將造成商業(yè)物業(yè)價(jià)格的上漲。

DTZ戴德梁行中國(guó)投資部助理董事曹建指出，“保險(xiǎn)資金進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，有利于目前被明顯低估的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目體現(xiàn)其應(yīng)有價(jià)值，提升物業(yè)品質(zhì)，同時(shí)引導(dǎo)更多開發(fā)商從事優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。目前，雖然險(xiǎn)資入樓市尚處在前期籌備階段，但從明年開始，保險(xiǎn)資金將成為大宗交易的主要買家”。

同時(shí)，曹建還為險(xiǎn)資入市劃定了一個(gè)線路，就是先進(jìn)軍一線城市的成熟物業(yè)，然后再向二三線城市轉(zhuǎn)移。主要是由于商業(yè)地產(chǎn)投資者大多是機(jī)構(gòu)，更多看重長(zhǎng)期租金的表現(xiàn)，因此保險(xiǎn)資金也會(huì)選擇長(zhǎng)期持有的方式來進(jìn)行投資。

此外，險(xiǎn)資的入市對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道也將是一個(gè)有益的補(bǔ)充。一般來講，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從建造到招商，再到后期運(yùn)營(yíng)管理，通常需要長(zhǎng)達(dá)3-5年的培育期，資金回籠周期相對(duì)較長(zhǎng)，這無疑對(duì)開發(fā)商的資金鏈提出了更高的要求。

曹建表示：“保險(xiǎn)資金的進(jìn)入，提供給開發(fā)商多一條融資渠道和退出渠道。險(xiǎn)資可以通過整棟收購(gòu)或參股方式從開發(fā)商手中接盤商業(yè)項(xiàng)目，開發(fā)商也不再依賴分拆出售來回籠資金?！背酥?，保險(xiǎn)資金還可能采取開發(fā)定制的模式，即開發(fā)商根據(jù)保險(xiǎn)公司要求開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，然后轉(zhuǎn)售給保險(xiǎn)公司。（賴大臣）