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“限購(gòu)令”是最大看點(diǎn)

如果說(shuō)，“十號(hào)文”的最大看點(diǎn)是嚴(yán)厲的信貸政策，對(duì)二套以上的房貸首付提高至全球最高的50%，并實(shí)行懲罰性的利率政策的話，則第二次調(diào)控的最大看點(diǎn)準(zhǔn)確說(shuō)，有一個(gè)半，一個(gè)是“限購(gòu)令”，半個(gè)則是至今未見真面目的“房產(chǎn)稅”，先來(lái)談?wù)勏拶?gòu)令。

在“十號(hào)文”出臺(tái)之后，北京率先出臺(tái)了“限購(gòu)令”，本輪調(diào)控由于相關(guān)部門的硬性推動(dòng)，限購(gòu)令成為已經(jīng)出臺(tái)地方細(xì)則的各大城市的共有舉措，目前已經(jīng)有上海、深圳、廈門、寧波、南京、廣州等城市，既有一線城市，也有二線城市，可以預(yù)計(jì)，隨著各地政策的出臺(tái)，更多城市將加入限購(gòu)的行列，為高燒的樓市潑一盆冷水。

從目前發(fā)出“限購(gòu)令”的城市的具體舉措看，大體可以分為兩種情況：一種是總量控制，典型代表是深圳，對(duì)深圳居民限購(gòu)兩套住房，非深圳居民，但在深圳繳納社保1年的，限購(gòu)一套住房，這是迄今為止最為嚴(yán)厲的限購(gòu)令；另一種是增量控制，深圳以外的其他城市都屬于這種情況，對(duì)以前的存量房既往不咎，只對(duì)戶籍居民和非戶籍居民“新購(gòu)住房”的套數(shù)進(jìn)行限制。

作為一項(xiàng)特殊時(shí)期的特殊舉措，限購(gòu)令本身對(duì)樓市的快速冷卻作用是不容置疑的：黃金周期間，北京、上海等地的樓市成交量環(huán)比暴跌，北京二手房成交量甚至暴跌97%，威懾作用明顯。但從民眾的反應(yīng)看，大家對(duì)限購(gòu)令本身的療效還是有很多的疑慮。一是限購(gòu)令不可能長(zhǎng)期執(zhí)行，限購(gòu)令只是一項(xiàng)臨時(shí)性的舉措，一旦各地的限購(gòu)令停止執(zhí)行，市場(chǎng)可能會(huì)迎來(lái)報(bào)復(fù)性的反彈；二是限購(gòu)令折射出中國(guó)樓市供應(yīng)面依舊非常緊張，“短缺經(jīng)濟(jì)學(xué)”的基本邏輯在房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊有效，限購(gòu)有可能不僅不會(huì)安撫恐慌，反而因?yàn)槎倘币鸶蟮目只?。這從各地屢屢傳出所謂的以假離婚等手段逃避限購(gòu)令可以看出。

房產(chǎn)稅：最后一只鞋子

筆者之所以說(shuō)房產(chǎn)稅是半個(gè)看點(diǎn)，是因?yàn)楸M管遲早會(huì)推出，但究竟會(huì)推出一個(gè)什么樣的房產(chǎn)稅，這只鞋子卻遲遲沒有落地。

應(yīng)該說(shuō)，如果從物業(yè)稅算起，關(guān)于房產(chǎn)稅的討論已經(jīng)7年之久。從中國(guó)房產(chǎn)稅改革的初衷而言，起初并非基于抑制房?jī)r(jià)，而是為了規(guī)范中國(guó)繁雜而無(wú)效的“不動(dòng)產(chǎn)稅”。十六屆三中全會(huì)提出“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。但隨著房?jī)r(jià)的飛漲，物業(yè)稅不知何時(shí)被賦予平抑房?jī)r(jià)的任務(wù)，即使在今年，國(guó)家發(fā)改委正式放棄物業(yè)稅的提法，回歸房產(chǎn)稅改革之后，這種抑制房?jī)r(jià)的使命也依然被民眾所期待。

但根據(jù)最近房產(chǎn)稅的動(dòng)態(tài)來(lái)看，民眾對(duì)房地產(chǎn)的這種政策期待似乎要落空：一是最近網(wǎng)上傳言，上海、深圳房產(chǎn)稅已經(jīng)獲批，稅率為0.3%-0.4%。如果這個(gè)說(shuō)法最后被證實(shí)，0.3%-0.4%的稅率，要平抑房?jī)r(jià)，顯然是一句空話，因?yàn)檫@意味著只要房?jī)r(jià)上漲1%，就足以彌補(bǔ)房產(chǎn)稅的損失，對(duì)于持有多套住房的人而言，并不構(gòu)成真正的負(fù)擔(dān)；其二，我們注意到，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人10月4日再次表示，對(duì)個(gè)人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅是必要的，這既有利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配，也有利于健全地方稅體系，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地節(jié)約集約利用，引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)，抑制投機(jī)性購(gòu)房。按照我國(guó)1986年的《房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅只是一種普通的財(cái)產(chǎn)稅，是依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%，國(guó)家稅務(wù)總局說(shuō)，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及公平、規(guī)范的角度看，房產(chǎn)稅應(yīng)對(duì)個(gè)人所有的住房普遍征收。并不分是二套房產(chǎn)，還是唯一的房產(chǎn)，一律進(jìn)行征收，這意味著，用房產(chǎn)稅抑制投機(jī)性購(gòu)房只是一句空話。

從物業(yè)稅到現(xiàn)在的房產(chǎn)稅，政策設(shè)計(jì)者迄今都說(shuō)不清楚房產(chǎn)稅的政策目標(biāo)究竟是什么，是完善房地產(chǎn)稅收體系，還是為了抑制高房?jī)r(jià)？要完善稅收體制，就要在征收房產(chǎn)稅的同時(shí)，大幅度取消其他的稅費(fèi)，而要抑制高房?jī)r(jià)，就不應(yīng)該針對(duì)居民個(gè)人，而應(yīng)該對(duì)那些擁有三套以上住宅的，還有別墅等豪宅的征稅，或者對(duì)炒房者直接征收暴利稅。在以上種種的疑問(wèn)得不到制度的回應(yīng)的情況下，強(qiáng)行推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，甚至對(duì)個(gè)人擁有的所有住房征收房產(chǎn)稅，不僅無(wú)法抑制房?jī)r(jià)，反而會(huì)引發(fā)更多的不公平。