限購作用要看執(zhí)行力度
中地行研究機(jī)構(gòu)分析，限購措施或?qū)⒅鸪鏊某少彿空?。中地行指出，作為最?yán)厲的限定居民家庭購房套數(shù)措施，屬于一刀切式的調(diào)控手段，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。據(jù)中地行對(duì)廣州購房者結(jié)構(gòu)追蹤監(jiān)測(cè)顯示，二次以上置業(yè)者在購房者中占據(jù)比例接近四成，一旦實(shí)行居民家庭限購一套房，接近四成購房者離場(chǎng)，將對(duì)市場(chǎng)造成較大影響。
但同時(shí)，限購措施的作用取決于執(zhí)行方式和執(zhí)行力度。例如廈門、上海、寧波，所出有關(guān)限購細(xì)則中，起用“新購”的表述，這將暗示購房者無論已有多少房產(chǎn)，仍至少可再購買一套。換言之，成交仍將保持或短時(shí)內(nèi)出現(xiàn)搶購小高峰。
經(jīng)緯地產(chǎn)研究中心許婉婷也認(rèn)為，抑制需求短期內(nèi)或許有效，但一旦政策有所放松，需求則有可能一次性爆發(fā)，并引起樓市的報(bào)復(fù)性反彈。要真正做到抑制房價(jià)過快上漲，最終還是得回歸市場(chǎng)調(diào)控上來，從供求方面去解決問題。
從樓市情況來看，新政也在遭受考驗(yàn)。10日，上海地方樓市細(xì)則出臺(tái)之后第三天，開盤當(dāng)日均價(jià)5萬元/平方米的上海星河灣花園一期245套，預(yù)訂逾200套。仁恒怡庭平層公寓均價(jià)5.5萬-5.6萬元/平方米，推出的167套住宅開盤當(dāng)日認(rèn)購率近八成。政策冷空氣并未對(duì)豪宅造成困擾。
在廣州，亞運(yùn)城項(xiàng)目截至10月9日成交近5000套，占推出總量六成。“趁著廣州未限購可以入市趕緊買一套”的心態(tài)，成為亞運(yùn)城被市場(chǎng)消化的動(dòng)力之一。
【研判】
調(diào)控仍存諸多變數(shù)
雖然嚴(yán)厲政策的實(shí)施、市場(chǎng)門檻的抬高，必使投資者離場(chǎng)，但中地行分析指出，這種需求的被動(dòng)抑制將是短期性的。
首先，政策部分措施具有臨時(shí)性的特點(diǎn)，如“在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)”的表述，表明限購措施將是臨時(shí)性的非常舉措。其次，從市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)律上來看，由于三套房購買者屬于經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)而信貸風(fēng)險(xiǎn)最小的一類客戶，無論對(duì)金融或是樓市而言，均屬于優(yōu)質(zhì)客戶，金融機(jī)構(gòu)與發(fā)展商必將利用市場(chǎng)手段，突破政策門檻的阻隔；針對(duì)首次置業(yè)者，開發(fā)商亦必將采取相應(yīng)措施抵消那一成首付的影響。
【關(guān)注】
商用性質(zhì)物業(yè)、公寓或?qū)惩?/strong>
對(duì)于首次購房者而言，首付款的提高雖然在一定程度上增加了置業(yè)成本，但由于首次置業(yè)者普遍以購買總價(jià)較低的中低端產(chǎn)品為主，因此還不至于造成大范圍的影響。
對(duì)于投資者而言，三套房全面停貸意味著必須全額購房，這意味著投資者購房成本提高將近七成。投資成本的增加，將迫使部分實(shí)力較弱的投資者退出高端住宅投資市場(chǎng)，或轉(zhuǎn)而投資中低端投資市場(chǎng)及商業(yè)類項(xiàng)目。商業(yè)性項(xiàng)目由于不受調(diào)控影響，因此大量投資者轉(zhuǎn)向，將導(dǎo)致本地商用物業(yè)、商業(yè)性質(zhì)的公寓物業(yè)的暢旺。
記者 趙燕華
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