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中國房地產(chǎn)調(diào)控顯示出與以往不同的堅(jiān)持、不達(dá)目的誓不罷休的性質(zhì),作為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的重要一環(huán),房地產(chǎn)調(diào)控不僅為了抑制房地產(chǎn)市場過快增長,更是防止房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟(jì),導(dǎo)致中國產(chǎn)業(yè)未老先衰,出現(xiàn)空心化。

2010年9月29日晚,更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺。政策預(yù)期明確,房地產(chǎn)市場很快會由夏到秋。

此次調(diào)控的核心,一言以蔽之,為抑制投機(jī)投資性購房需求。抑制手段有二,第一個(gè)金融去杠桿化是老方新開,不同的是口氣更加嚴(yán)厲、給市場的自由裁量權(quán)更少、執(zhí)行想必會更加嚴(yán)格。通知要求商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款,以往給商業(yè)銀行的自由裁量空間被一刀切斷。同時(shí)警告各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對消費(fèi)性貸款的管理,禁止用于購買住房。

第二個(gè)手段是稅收,意在增加購房者的交易成本與持有成本。財(cái)政部等部門清理已有的稅收優(yōu)惠政策,財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部共同出臺通知,調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策,對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅,通知自2010年10月1日起執(zhí)行。改善型住房不再享受稅收優(yōu)惠,如果按照20%征收,將使交易所得大為減少。

房地產(chǎn)開發(fā)商不僅融資更加趨緊,并且定價(jià)受到嚴(yán)格制約,如果房地產(chǎn)企業(yè)開盤價(jià)超過周邊房價(jià),他們的稅收賬本就會被拿出來翻揀翻揀,主要查土地增值稅征管情況,這對于任何開發(fā)商都是可怕的壓力。

對于萬眾矚目的房產(chǎn)稅,雖然不會馬上出臺,但預(yù)期明確,必然出臺。通知表示,加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作,并逐步擴(kuò)大到全國?？梢?房產(chǎn)稅出臺是大勢所趨,早則今年,最遲明年上半年,房產(chǎn)稅必然有城市進(jìn)入實(shí)收試轉(zhuǎn)。

最后,通知鼓勵開發(fā)企業(yè)與信貸向保障型住房傾斜。

在房價(jià)屢抑不止的非常時(shí)期,此次調(diào)控行政色彩極濃,政策強(qiáng)調(diào),對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款,異地購房將陷入停頓。對地方政府與商業(yè)銀行實(shí)行嚴(yán)厲的問責(zé)制:房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市,要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制,對政策落實(shí)不到位、工作不得力的,要進(jìn)行約談,直至追究責(zé)任;對不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行,一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。可見,有關(guān)方面對于8、9月房價(jià)上漲,9月各地地王頻出異常惱火。

此次出臺的新政,既是國十條的延續(xù),也是國十條的嚴(yán)厲化新版。房產(chǎn)作為主要的投資品的歷史會暫告一段落。

僅有上述措施還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,正確的激勵機(jī)制顯然應(yīng)該更加細(xì)致深遠(yuǎn)。

在人民幣存在升值預(yù)期的背景下,對于境外人士購買中國房地產(chǎn)作為投資品應(yīng)該有納稅要求,還必須有懲罰性稅收條款,不能與國民一視同仁;對于改善性住房與投資投機(jī)性購房,在稅收上有所區(qū)別,對于前者購買的符合人均住房標(biāo)準(zhǔn)的普通商品房應(yīng)該減稅,而對投資投機(jī)性購房應(yīng)課以累進(jìn)制的資本利得稅;在房產(chǎn)稅實(shí)施前,厘清稅費(fèi),刪繁就簡,該增就增該減就減。

更重要的是,政府部門不僅要成為政策的制訂者,更應(yīng)該成為執(zhí)行政策的表率。政府部門的帶有福利性質(zhì)的住房應(yīng)該徹底停止,讓公務(wù)員與公眾一起走向市場或者保障房,這樣才能建立不帶有私利的決策者隊(duì)伍。對于房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)改革、房產(chǎn)稅的改革也應(yīng)實(shí)行問責(zé)制,做到科學(xué)合理,行之于長遠(yuǎn),以避免屢屢出現(xiàn)的朝令夕改現(xiàn)象。

房地產(chǎn)泡沫是貨幣泡沫的必然結(jié)果,房地產(chǎn)畸形發(fā)展是中央與地方稅收體制不完善、是實(shí)體經(jīng)濟(jì)畸形的遇映射。那么,控制貨幣發(fā)行量、扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì),是固本培元良方。政策的急火猛攻與改革的細(xì)水長流必須并行不悖,才能取信于民,才能為未來數(shù)十年乃至上百年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展打下基礎(chǔ)。