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一起因買賣“小產(chǎn)權(quán)房”而發(fā)生法律糾紛的典型案例。

9月27日，南昌市中級(jí)人民法院公布了這一起農(nóng)房買賣糾紛案，法院確認(rèn)農(nóng)房買賣合同無(wú)效，但判決賣主賠償買主60余萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)損失。

28日，西湖區(qū)人民法院負(fù)責(zé)人稱，這是江西省法院系統(tǒng)審結(jié)的首例農(nóng)房買賣糾紛案。

農(nóng)房出售被判合同無(wú)效

引發(fā)爭(zhēng)議的這棟房子位于南昌市西湖區(qū)桃花鎮(zhèn)群力新村27號(hào)，所有人是陳某夫婦，面積達(dá)253平方米，是一棟農(nóng)房。1995年3月，陳某夫妻以該房作抵押，在洪都典當(dāng)行借款。1999年11月，由于無(wú)力歸還典當(dāng)行的借款。在南昌市公證處的公證下，這棟房子的所有權(quán)被燕某競(jìng)拍獲得，價(jià)格為9萬(wàn)元。

由于是農(nóng)村住宅，而燕女士又非村民，所以一直無(wú)法辦理房產(chǎn)證和土地使用權(quán)過(guò)戶手續(xù)。燕女士購(gòu)買房屋后，對(duì)房子進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，主要用于自住和出租。

2007年11月，陳某夫婦向南昌市西湖區(qū)人民法院提起訴訟起訴，請(qǐng)求收回房屋，表示愿承擔(dān)協(xié)議中的違約責(zé)任。2008年11月，西湖區(qū)人民法院認(rèn)為，房屋買賣違反法律禁止性規(guī)定，判決他們的買賣合同無(wú)效，陳某夫婦返還燕女士購(gòu)房款及維修費(fèi)9萬(wàn)元，后者將房屋返還。

買主要賣主為“反悔”擔(dān)責(zé)

2008年底，燕女士依據(jù)法院認(rèn)定導(dǎo)致合同無(wú)效，陳某夫婦負(fù)有主要責(zé)任為由，來(lái)到法院起訴，理由是陳某夫婦對(duì)房屋買賣協(xié)議單方面終止，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失80萬(wàn)元。

西湖區(qū)人民法院和南昌市中級(jí)人民法院審理認(rèn)為，原、被告于1999年11月簽訂的《房屋買賣合同》被依法確認(rèn)無(wú)效后，自合同簽訂之日起，該合同對(duì)當(dāng)事人就不具有法律約束力，而“導(dǎo)致合同無(wú)效，訂立合同的雙方均有過(guò)錯(cuò)責(zé)任”。

西湖區(qū)人民法院法官虞福員告訴記者，雖然陳某夫婦是在無(wú)力償還借款的情況下出賣房屋，但其應(yīng)當(dāng)知道農(nóng)房不能買賣。

此外，陳某夫婦在房屋出售9年后，以買賣房屋違反法律為由主張合同無(wú)效，有悖誠(chéng)信原則，故應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。燕某在購(gòu)房前未嚴(yán)格驗(yàn)證對(duì)方房屋產(chǎn)權(quán)，盲目購(gòu)買亦負(fù)有次要責(zé)任。

賣主賠償“升值部分”損失

9月28日，審理此案的一名法官告訴記者，由于此案買賣房屋時(shí)間跨度較長(zhǎng)，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情，存在房?jī)r(jià)上漲的因素，原、被告原買賣房屋存在升值價(jià)值，本案應(yīng)將安置房折價(jià)處理。

根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情，目前，當(dāng)?shù)匕仓梅渴袌?chǎng)價(jià)為每平方米3500元至4000元左右，就按每平方米3500元計(jì)算，本案中的房屋為混磚結(jié)構(gòu)，故升值部分大約為78萬(wàn)元。對(duì)房屋升值部分，根據(jù)雙方過(guò)錯(cuò)責(zé)任，按照比例進(jìn)行賠償或分割，燕女士獲賠62萬(wàn)余元。

日前，南昌市中級(jí)人民法院依照相關(guān)法律規(guī)定，判決陳某夫婦賠償燕女士經(jīng)濟(jì)損失62萬(wàn)元，此判決為終審判決，判決十五日內(nèi)生效。

要冷靜看待此案判決結(jié)果

“對(duì)此案判決的結(jié)果不便評(píng)價(jià)，但購(gòu)買農(nóng)房和小產(chǎn)權(quán)房者不要寄希望于都會(huì)有類似判決?！弊蛉眨?guó)土資源廳相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，我省沒(méi)有一個(gè)宅基地房或者小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目補(bǔ)辦到“兩證”，沒(méi)有一戶農(nóng)民宅基地房出讓辦到合法手續(xù)，也同樣沒(méi)有一家集體土地建商品房辦到土地證和產(chǎn)權(quán)證。類似的宅基地房產(chǎn)和小產(chǎn)權(quán)房買賣，江西沒(méi)有北京、上海和廣東等地嚴(yán)重，但南昌等城市的城鄉(xiāng)接合部有類似小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。

這名負(fù)責(zé)人說(shuō)，按照相關(guān)法規(guī)，我國(guó)目前不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，農(nóng)民住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，市場(chǎng)上的“小產(chǎn)權(quán)房”，都沒(méi)有經(jīng)過(guò)用地審批，未經(jīng)過(guò)土地市場(chǎng)，國(guó)土部門從來(lái)沒(méi)有承認(rèn)其合法性。(記者 張緒鴻 通訊員吳云)