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河北連發(fā)兩文直指開發(fā)商資金鏈 房價或下降
樓市快遞 2010年09月21日 來源:河北新聞網(wǎng) 我要評論 掃描到手機

進入9月以來,河北省地方稅務(wù)局接連在其官方網(wǎng)站上發(fā)布了兩條稅費新政,而最終作用,都指向了開發(fā)商的資金鏈。業(yè)內(nèi)人士認為,多項政策的疊加影響,或許可以達到曲線推動房價下降的目的。

□土地增值稅稅率翻倍

□“誠意金”須立刻繳營業(yè)稅

□或達到曲線調(diào)控房價意圖

兩政策同日公布

記者從河北省地方稅務(wù)局網(wǎng)站上看到,9月8日,該網(wǎng)站發(fā)布了《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告》,其中提到,“根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》規(guī)定,現(xiàn)就全省房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率調(diào)整事宜公告如下:除保障性住房外,房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率統(tǒng)一調(diào)整為2%。房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收率統(tǒng)一調(diào)整為5%。

同日,該官網(wǎng)還公布了《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的公告》,公告了許多營業(yè)稅的問題。而其中第二條就明確:“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的“誠意金”等納稅義務(wù)發(fā)生時間問題明確為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中,以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項,均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項,其納稅義務(wù)發(fā)生時間與預(yù)收房款相同,為收到款項的當(dāng)天?!?/p>

政策著力點均為開發(fā)商前期資金鏈

“這兩個政策的著力點,都是開發(fā)商在項目銷售完成以前的稅收征收部分,而往往這個階段是開發(fā)商資金鏈最為緊繃的時候”,河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)會計學(xué)院教授郭宏在接受本報記者采訪的時候表示。

據(jù)郭宏介紹,土地增值稅這一稅種,多年以來一直處于比較寬松的征收狀態(tài),有的地方甚至一度曾經(jīng)停征,“許多老百姓都不知道這一稅種的存在”。其實行的是“超率累進“稅率,開發(fā)商項目增值率越高,稅率相應(yīng)地也就越高,而此次調(diào)整后,以石家莊為例,此前政策是除別墅外的住宅土地增值稅預(yù)征率為1%,寫字樓等商業(yè)用地和別墅的預(yù)征率為2%。此次調(diào)整后,石市普通住宅類的土地增值稅預(yù)征率將比原來翻一倍。“可以說,政策目的很明確,就是為了壓縮開發(fā)商的利潤空間?!惫瓯硎?。

而第二個政策,也是在修補開發(fā)商收取“誠意金”后,何時上繳營業(yè)稅的政策缺口,開發(fā)商收到“誠意金”后,就需要立刻上繳營業(yè)稅。目前營業(yè)稅的稅率在5%左右。也就是說開發(fā)商收到的“誠意金”的5%需要會變?yōu)闋I業(yè)稅,而如果購房者向開放商申請退這部分款,稅務(wù)機關(guān)也會對開發(fā)商進行相應(yīng)的多退少補。

如果說第一條政策是在監(jiān)控開發(fā)商自有資金的納稅,那么第二條則是在監(jiān)控開發(fā)商收入資金部門的納稅行為,而這兩種稅收的疊加效應(yīng),將使開發(fā)商前期資金鏈更為緊繃。

銀行貸款難度也在加大多政策圍剿開發(fā)商資金鏈

其實,讓開發(fā)商更為緊張的是,除了稅收方面的新政密集指向資金的時候,開發(fā)商的融資難度也在加大。近日來關(guān)于農(nóng)行和建行決定暫停發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的傳言讓市場聞之色變。

某業(yè)內(nèi)人士也表示,國家從去年下半年開始,便已多次對開發(fā)貸款加強調(diào)控,一方面加強審批,另一方面對資金要求??顚S?。下半年銀行明顯加強了對開發(fā)商的選擇性一些中小型的開發(fā)商,已很難從銀行拿到錢了。

此外還有接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士透露:若出現(xiàn)二次調(diào)控,最有可能的手段仍舊是對開發(fā)商停放貸款,及加強預(yù)售款監(jiān)管,通過卡開發(fā)商資金鏈的辦法,迫使開發(fā)商降價。以上種種跡象表明,調(diào)控的最終結(jié)果應(yīng)該是整個房地產(chǎn)行業(yè)的大整合,資質(zhì)差、自有資金匱乏,前期資金鏈緊張的企業(yè)將可能將被淘汰。

資金鏈吃緊開發(fā)商或以價換量

談到新政對于房價的影響,有的觀點認為,開放商會把這部分稅收成本的上升轉(zhuǎn)移到房價之中,可是郭宏并不同意這種觀點,他認為,“開發(fā)商的定價抉擇時多方面全盤考慮的,在目前的密集監(jiān)控期,開發(fā)商不會輕易漲價;而稅收倒逼資金鏈的狀態(tài)下,有的開發(fā)商有可能會撐不住,選擇降價以加快資金回收步伐。”

采訪中,其他專家也認為,目前,金九銀十將至,各地都將有大批新盤上市,面對銷售以及回款壓力,加之以上種種政策的作用疊加,開發(fā)商很可能采取優(yōu)惠措施,短期內(nèi)降價銷售,以換取銷售量?!巴ㄟ^階段性的價格調(diào)整促進銷售量是很普遍的。這也跟企業(yè)的實力以及打法有關(guān),以資金鏈為主的房地產(chǎn)企業(yè),會采取階段性的降價措施迅速回籠資金?!?/p>

某開發(fā)商也對記者表示,如果項目銷售得不好,且沒有新的融資渠道,必定面臨資金鏈緊張的問題,房價下調(diào)是一個趨勢。

[責(zé)任編輯:浩然]
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