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9月16日，9紅星美凱龍商業(yè)廣場(chǎng)在倉(cāng)山浦上大道正式動(dòng)工；在即將到來(lái)的圣誕節(jié)，金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將揭開(kāi)神秘面紗；緊接著的2011年1月，特易購(gòu)開(kāi)業(yè)……記者根據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，目前福州規(guī)劃與在建的城市綜合體項(xiàng)目達(dá)16個(gè)，按照工程進(jìn)度，這些大規(guī)模、大體量、全業(yè)態(tài)的城中城基本上3年內(nèi)都將橫空出世。

面對(duì)如此密集的大體量城中城，有人認(rèn)為包括金山、東部新城在內(nèi)的新區(qū)遇上難得一遇的發(fā)展期，也有人擔(dān)心福州能否消化得了。

3年16個(gè)“萬(wàn)寶”

“城市綜合體”是指將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上組合，形成多功能、高效率的綜合體。這種大型的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生之初，主要集中在城市經(jīng)濟(jì)重地，如紐約曼哈頓城市綜合體、北京朝陽(yáng)CBD的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

采訪中，記者了解到，福州未來(lái)的16座城市綜合體，大的總建筑面積可達(dá)60多萬(wàn)平方米（如倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)），小的也有20萬(wàn)平方米，動(dòng)輒投資上億元，有的更高達(dá)近百億元。若保守以30萬(wàn)平方米計(jì)算，相當(dāng)于3年內(nèi)福州將橫空出世16個(gè)萬(wàn)寶商圈（萬(wàn)寶商圈總建筑面積為30多萬(wàn)平方米）。這樣的商業(yè)體，不可謂不天量。

“三年后消費(fèi)看金山”

“給金山三年時(shí)間，諸多配套的完善，金山將不再是睡城，而是完整的新城。今后，不再是金山的人往鼓樓、臺(tái)江跑，而是鼓樓、臺(tái)江的人往金山跑，在金山消費(fèi)?！备Ｖ輦}(cāng)山區(qū)貿(mào)發(fā)局局長(zhǎng)黃建波如是說(shuō)。

雖然已是初秋，金山生活新區(qū)因數(shù)個(gè)城市綜合體項(xiàng)目而熱火朝天。17日，記者實(shí)地走訪了位于金山浦上大道的三個(gè)重大商貿(mào)項(xiàng)目，從寶龍城市廣場(chǎng)過(guò)尤溪洲大橋一下橋，紅星美凱龍商業(yè)廣場(chǎng)、倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、樂(lè)都匯購(gòu)物廣場(chǎng)三大城市綜合體項(xiàng)目，依次映入記者眼簾。

黃建波稱，浦上大道將是未來(lái)的倉(cāng)山CBD，金山區(qū)域性改觀指日可待。

一城三個(gè)美凱龍

像這樣看好“造城運(yùn)動(dòng)”的，或許不只是地方政府。以紅星美凱龍為例，這一素有中國(guó)第一家居品牌美譽(yù)的大賣場(chǎng)，預(yù)計(jì)要在福州造三個(gè)城中城。紅星美凱龍?jiān)醋越K，總部位于上海，連續(xù)6年躋身中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)前50位。位于金山的項(xiàng)目即是其在福建獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的第一個(gè)大型賣場(chǎng)。根據(jù)福建紅星美凱龍置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)劉建忠的介紹，2012年上半年，在金山浦上大道北側(cè)閩江大道的西側(cè)，市民就能見(jiàn)到這包含家居MALL、商業(yè)街、9棟100米的超高層建筑，甚至一座4D電影院的多元化、多功能的城市綜合體。此外，劉建忠還透露，紅星美凱龍一年內(nèi)還將拿下兩塊地，在倉(cāng)山區(qū)和晉安區(qū)再造城市綜合體。

肉搏戰(zhàn)，能否突圍？

長(zhǎng)期關(guān)注商業(yè)的福州大學(xué)管理學(xué)院教授陳章旺則有點(diǎn)擔(dān)心“過(guò)?！蔽C(jī)。在他看來(lái)，出于成本方面的考量，城市綜合體一般都位于新區(qū)，搞得好的話，每一個(gè)項(xiàng)目都會(huì)成為一個(gè)區(qū)域的代表，成為地標(biāo)性建筑。但開(kāi)發(fā)商突飛猛進(jìn)的開(kāi)發(fā)，無(wú)序的總量擴(kuò)張，怕會(huì)導(dǎo)致未來(lái)城市綜合體的“過(guò)?！薄?/p>

在陳章旺看來(lái)，當(dāng)下部分開(kāi)發(fā)商普遍存在著一種開(kāi)發(fā)弊端：為了追求利益價(jià)值，瘋狂提升可快速變現(xiàn)的銷售型物業(yè)比例，如住宅、寫字樓，這導(dǎo)致了整體項(xiàng)目后期很難實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性運(yùn)營(yíng)。而城市綜合體本身就是一種風(fēng)險(xiǎn)鏈，其中一個(gè)業(yè)態(tài)的失敗，可能影響其他業(yè)態(tài)，進(jìn)而影響整個(gè)綜合體的成功。

摸石頭過(guò)河也是這一業(yè)態(tài)需要擔(dān)心的問(wèn)題。陳章旺說(shuō)，“資金、人才、專業(yè)程度都不足是當(dāng)前綜合體發(fā)展的通病”，城市綜合體尚屬于全新的物業(yè)開(kāi)發(fā)模式，即便是省外的先行者，也處在摸索階段。

值得關(guān)注的是，內(nèi)地的城市綜合體概念借鑒于香港，但目前的態(tài)勢(shì)似乎要在一年之內(nèi)走完香港十年的歷程。去年年初，杭州某官員在一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)論壇上豪言“杭州要建100座城市綜合體”，業(yè)內(nèi)嘩然。