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上海的毛小姐正準(zhǔn)備與未婚夫共同在松江新城購買一套90平方米以下的小戶型，原以為可享受首次購房契稅優(yōu)惠，但當(dāng)?shù)亟詹殴嫉囊豁?xiàng) “新”政策讓他們這個(gè)愿望泡了湯。

近日，“中國上海”門戶網(wǎng)站公布了《市財(cái)政局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部等關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》，明確對兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。

首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策是指購房人首次購買90平方米及以下的普通住房，可享受稅率為1％的契稅優(yōu)惠，否則執(zhí)行1.5%的稅率。由于毛小姐的未婚夫名下有房貸記錄，此次條件嚴(yán)格后，他們將不能享受1%的優(yōu)惠稅率。

值得注意的是，上海市財(cái)政局早在今年6月29日就已經(jīng)轉(zhuǎn)發(fā)了財(cái)政部于3月9日下發(fā)的《關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》。從通知下發(fā)到轉(zhuǎn)發(fā)，再到對外公布，經(jīng)歷了近半年時(shí)間。

半年后從嚴(yán)執(zhí)行？

2008年樓市進(jìn)入冰凍期之后，各地為了刺激成交量，紛紛調(diào)低購房契稅稅率。南京、西安等地甚至出現(xiàn)購買90平方米以下房產(chǎn)零契稅的優(yōu)惠。

2008年10月22日，上海市與中央出臺的救市政策同步，公布了14條政策，在稅收減征上下工夫，包括將契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅等。

當(dāng)年11月，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局追認(rèn)了各地的優(yōu)惠政策。根據(jù)當(dāng)時(shí)下發(fā)的《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》，個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%，對于個(gè)人購買自用普通住房統(tǒng)一下調(diào)到1.5%。非普通住房則執(zhí)行3%的稅率。

但事實(shí)上，在不少地方，非首次購買90平方米以下普通住房也可享受1％契稅優(yōu)惠。

在各種措施的刺激下，中國樓市在2009年走出了一波史無前例的大牛市行情。救市效果達(dá)到后，南京等地零契稅優(yōu)惠政策功成身退，但國家普惠的稅率優(yōu)惠依然保留。

不過，國家層面的優(yōu)惠也很快收窄。3月9日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》，對2008年11月的優(yōu)惠政策進(jìn)行修正，規(guī)定“對兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策”。

這事實(shí)上是進(jìn)一步明確了關(guān)于首次購房的概念。

上海契稅政策從2009年年底起就已收緊。2009年12月30日，上海市住房保障和房屋管理局等五部門聯(lián)合調(diào)整契稅征收規(guī)定。調(diào)整前，凡購買90平方米及以下普通住房的個(gè)人，均能享受1%的稅率；調(diào)整后，首次購買90平方米及以下普通住房的個(gè)人，須憑房地產(chǎn)交易中心出具的首次購房證明，方能享受1%的稅率。上海版的《首次購房（查閱）證明告知單》明確要求購房人現(xiàn)在名下沒有單獨(dú)或與他人共同購買的住房。

但事實(shí)上，上海各房地產(chǎn)交易中心普遍按較寬方案執(zhí)行，即房屋共同購買者中只要有一個(gè)符合“首次”的規(guī)定就可以享受優(yōu)惠稅率。

姿態(tài)性強(qiáng)于實(shí)效

上海此次公布“新政”的時(shí)機(jī)可謂微妙。8月上海樓市的成交量和均價(jià)都大幅上升，已經(jīng)接近“新政”前水平。9月成交量繼續(xù)走高。在樓市是否已經(jīng)真正回暖，以及是否會(huì)讓前期調(diào)控功虧一簣的疑問下，上海已經(jīng)出臺了幾項(xiàng)力度不大的調(diào)控措施。

9月2日，上海市房管局重申，建筑面積小于3萬平方米的商品房項(xiàng)目必須一次性申請預(yù)售，并規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷售方案中申報(bào)“一房一價(jià)”，新推樓盤價(jià)格在3萬元以上的，必須經(jīng)市級房管部門審批。

利尊地產(chǎn)提供給《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者的一份內(nèi)部報(bào)告顯示，上?；?qū)⒃?月起的最多兩三個(gè)月內(nèi)執(zhí)行嚴(yán)格的二手房交易管理?xiàng)l例，監(jiān)管“做低房價(jià)”，此辦法已于本月初在深圳嚴(yán)格執(zhí)行。

而此次公布嚴(yán)格首次購房稅率優(yōu)惠的政策，意圖或也是要冷卻逐步趨暖的市場。

漢宇地產(chǎn)閘北及普陀區(qū)域董事李斌告訴本報(bào)記者，90平方米及以下普通住房一直深受剛需市場的歡迎。在去年全市二手房交易中，套型面積在90平方米以下的套數(shù)占比為六成以上。今年上半年，這一比例持續(xù)上升，到如今預(yù)計(jì)已快占總額的七成以上。

進(jìn)一步甄別真正的首套房，如果僅僅是增加契稅，對于樓市成交量影響可能并不大。從此前的一系列調(diào)控措施效果看，房貸政策才是最大的影響因素。6月份六部門認(rèn)定的二套房標(biāo)準(zhǔn)是以家庭為單位，認(rèn)房又認(rèn)貸。

對于調(diào)整契稅優(yōu)惠范圍的做法，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成在接受新民網(wǎng)采訪時(shí)認(rèn)為意義不大?！斑@種‘小打小鬧’實(shí)際上是對剛需的抑制。現(xiàn)在的問題是，對于高端房產(chǎn)、豪宅，真正投機(jī)性，政府倒沒有采取什么政策?！币杀硎?。

實(shí)際上，對于眼下的回暖，市場各方都比較警惕。

蘇寧環(huán)球集團(tuán)上?？偛繝I銷總監(jiān)鄭銘在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示：“我們也要清醒地認(rèn)識到，國家對于地產(chǎn)的調(diào)控還在繼續(xù)，上海的細(xì)則遲遲未出，就是對地產(chǎn)商們的重要警示。我們作為發(fā)展商其實(shí)也不希望房價(jià)上漲過快，穩(wěn)定房價(jià)對各方都有利，至于是金九還是銅九，就要看政策的力度和出臺時(shí)間了?！?br />