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人的一生，最關鍵的是過好昨天、今天和明天，一個企業(yè)也同樣如此。在當下房地產(chǎn)市場面臨史上最嚴厲調(diào)控之際，房地產(chǎn)企業(yè)如何更好地應對當下，其基礎必定是對中國房地產(chǎn)的昨天、今天和明天有一個準確的認識和判斷。

中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了十二年的風雨，伴隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展一路騰飛，恐怕再沒有哪個行業(yè)能夠像房地產(chǎn)這樣對中國經(jīng)濟的影響如此深遠了。

昨天

在“革命”與“調(diào)控”中輪回

國人常說，十二年是一個輪回。從1998年到2009年的十二年間，中國房地產(chǎn)無論在開發(fā)面積，還是在銷售金額、銷售價格上，都實現(xiàn)了狂風巨浪式的飛躍。簡要地說，中國房地產(chǎn)的這十二年，經(jīng)歷了兩次“革命”與兩次“調(diào)控”。

第一次革命開始于1998年底，是一次對于需求的歷史性革命。1998年，中國福利分房制度被貨幣分房制度取代，分稅制提出，中國的稅收制度分為國稅、地稅兩種，這為未來中國的土地財政播下了種子。于是，從1999年到2002年，中國的房價保持著每年10%的平穩(wěn)漲幅，房地產(chǎn)市場從此進入了一個良性發(fā)展的時期。房價上升的同時也帶來了土地價格上升。

經(jīng)歷了平穩(wěn)上升之后，房地產(chǎn)市場開始進入了一個加速發(fā)展的時期。2003年，中國政府為了拉動經(jīng)濟發(fā)展，出臺國發(fā)[2003]18號文，將中國的住房市場完全市場化，房地產(chǎn)行業(yè)也被明確定義為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，種種利好消息讓本來已經(jīng)很熱的房地產(chǎn)市場看到了更加光明的未來。

如果說從1998年到2003年的前六年是房價帶動地價的過程，那么從2004年開始的后六年則體現(xiàn)在地價推動房價。2004年，針對供應的第二次革命開始了，“土地招拍掛”制度出臺，從此，中國房價開始瘋狂飆升。

在“土地招拍掛”的土地供應背景下，加之前些年房價節(jié)節(jié)攀升的形勢，2005年，中央開始了第一次對于房地產(chǎn)市場的重大調(diào)控，調(diào)控從上海開始。很多業(yè)內(nèi)人士清楚地記得當時在上海，期房不能轉讓，二手房轉讓需繳納契稅、營業(yè)稅，各地也紛紛效仿這個政策，大家第一次真正感受到宏觀調(diào)控的力量。在這次調(diào)控下，市場逐漸歸于了較為平穩(wěn)的狀態(tài)。

然而到了2007年，經(jīng)過兩次革命性改革，尤其是土地供應的改革后，地價猛漲，地價推房價更加明顯。全國各地不斷涌現(xiàn)“天價地”，出現(xiàn)了“面粉比面包貴”、“地王推樓王”的現(xiàn)象。于是，房地產(chǎn)市場迎來了2008年初的第二次調(diào)控，幸運的是，在2008年底全球金融危機的背景下，房地產(chǎn)市場在2009年又進入了一個從冷轉熱的過程，房價再次一路飆升。

明天

持續(xù)向上的趨勢不會變

十二年，中國房地產(chǎn)在兩次革命性的變革下進入了新的歷史時期；房地產(chǎn)市場一年的銷售面積從最早的1.2億平方米上升到2009年的9.3億平方米，市場的蛋糕從開始的2500億增長到2009年的4.4萬億，價格也從最早2000元的均價達到了4800元的新高度。

十二年，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的集聚性和規(guī)模性也達到一定水平，如今“百億俱樂部”的開發(fā)企業(yè)月銷售額已相當于了其十年前全年的銷售額；同時，代理公司、中介公司、咨詢公司、設計院等房地產(chǎn)行業(yè)鏈中的子行業(yè)公司也得到了成熟的發(fā)展。

當然，問題也逐漸凸顯。一方面，商品住宅市場的單軌制運行所體現(xiàn)出的矛盾日益尖銳，保障房體系嚴重欠缺；另一方面，數(shù)據(jù)的缺位與失真現(xiàn)象明顯，很多不準確的數(shù)據(jù)讓老百姓不能信服；更為突出的是，政府對于房地產(chǎn)市場調(diào)控執(zhí)行力度的不確定性，政府對于房地產(chǎn)的調(diào)控不缺辦法，而缺執(zhí)行力。

總結這十二年的得與失，對于未來行業(yè)的發(fā)展前景，不難做出判斷： 第一，地價和房價將得到進一步上升。中國的城市化進程和經(jīng)濟的發(fā)展向上趨勢不容置疑，房地產(chǎn)市場未來上升的趨勢非常明顯。第二，單軌制向雙軌制方向不斷完善發(fā)展。國家正著手推進經(jīng)濟適用房、公共租賃房等保障房系統(tǒng)，整個住房保障體系將會在下一輪逐漸完善。第三，房地產(chǎn)和金融的對接將更充分。未來，沒有足夠的資金就無法進入這個行業(yè)，尤其對于開發(fā)企業(yè)而言。而對于資金的需求也促進了國內(nèi)眾多基金公司得以發(fā)展。第四，利潤的核心從依賴地價的增長轉變?yōu)閷?chuàng)造產(chǎn)品溢價能力的轉變。第五，產(chǎn)品的溢價方向將充分體現(xiàn)在人性化、智能化、低碳化的研究開發(fā)。第六，政府把控和引導市場的能力將進一步提高。第七，房地產(chǎn)各類市場上的數(shù)據(jù)真實性、系統(tǒng)性將得到更好完善。第八，開發(fā)企業(yè)的規(guī)模性和集聚性將更為充分。下一輪我們會看到更多的千億銷售額企業(yè)。第九，房地產(chǎn)開發(fā)鏈中的各行業(yè)將有更成熟的發(fā)展。綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的明天會更好。

當下

抓住量價關系乃生存之道

以策源這樣的房地產(chǎn)代理行業(yè)為例，要想在依托于開發(fā)企業(yè)的合作中生存下去，能否說服客戶，能否形成對市場的共識，是走出危機、生存下去的前提。在目前的形勢下，開發(fā)商最為關心的問題是調(diào)控的時間，調(diào)控時間長與短對于市場的影響是不同的，調(diào)控時間越長，洗牌力度會越大，市場各項指標的回落幅度也會更大。雖然調(diào)控時間的長短很難把控，但是卻可以做到預判。

要做到有效預判，必須要正確把握市場的量價關系。在交通規(guī)則中，紅燈停、綠燈行是制約人們安全規(guī)范行車的標準，在房地產(chǎn)市場中，我們同樣可以以相類似的方式建立一個量價之間的關系圖，以便我們更清晰地判斷自己的位置。