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市場預(yù)期如果房地產(chǎn)投資保持超預(yù)期增速，而在銷售的帶動下房價出現(xiàn)短暫的大幅反彈，則未來可能引發(fā)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施。從地產(chǎn)股表現(xiàn)看，申萬地產(chǎn)指數(shù)8月下跌1.95%，而同期A股漲幅為1.58%。我們認(rèn)為，在房地產(chǎn)數(shù)據(jù)持續(xù)向好，調(diào)控政策基調(diào)不變的情況下，制約地產(chǎn)股上漲的因素將持續(xù)存在。

地產(chǎn)股難言轉(zhuǎn)機

從8月房地產(chǎn)市場成交看，樓市銷售從低谷中走出，并在當(dāng)月最后兩周創(chuàng)下近4個月來的周成交高點，預(yù)期在9月份還將有所提升，而土地購置繼續(xù)保持較高增速。這顯示出當(dāng)前的投資活動依然活躍，并未出現(xiàn)之前預(yù)期的大幅下滑。但地產(chǎn)股并未延續(xù)7月的估值修復(fù)行情，8月走勢可謂是平盤震蕩?；久娴暮棉D(zhuǎn)為何沒有推動地產(chǎn)股走出泥潭？

我們認(rèn)為，這跟市場預(yù)期有關(guān)。如果房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅反彈，則會引發(fā)新一輪的、更嚴(yán)厲的調(diào)控。雖然目前政策的穩(wěn)定基調(diào)被市場接受，但如果沒有達到調(diào)控目的，懸在地產(chǎn)股頭上的利劍不會自動消失。

從估值的角度看，8月份地產(chǎn)股整體PNAV(股價對凈資產(chǎn)價值)折價15%，依然處于歷史較低水平。按照2010年中報算，申萬地產(chǎn)股整體PB(市凈率)為2.8倍，比今年7月的2.4倍有所反彈。從大盤整體看，除了銀行、地產(chǎn)，其余板塊的估值都有抬高。相比于前幾個月，房地產(chǎn)面臨的政策環(huán)境已稍顯緩和，而目前房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的持續(xù)向上并沒有獲得市場的認(rèn)同，主要源于市場對調(diào)控后續(xù)政策的擔(dān)憂。如果房地產(chǎn)投資和銷售數(shù)據(jù)持續(xù)轉(zhuǎn)變，未來房價反彈幅度較大，則將引發(fā)更嚴(yán)厲的調(diào)控手段，屆時將對地產(chǎn)股形成直接打壓。

我們認(rèn)為，近期地產(chǎn)股仍不具備較好的投資機會，三季度，經(jīng)濟下滑的幅度正在收緩，而房地產(chǎn)也將從上半年的非正常調(diào)控中逐步走向正常化，三四季度超出市場預(yù)期的東西可能不多。

房價可能穩(wěn)中有降

從8月份70個大中城市房價環(huán)比漲幅看，連續(xù)兩個月持平，雖然房價上漲的態(tài)勢已得到遏制，但房價趨勢性下跌的概率較小。除了有經(jīng)濟基本面的支撐外，被壓抑的需求蠢蠢欲動也將是推動未來房價上漲的動力。

經(jīng)過4個多月的消化，投資需求基本受到擠壓，而自住和改善需求不可能長期自我抑制。我們認(rèn)為，在9月份開發(fā)商大規(guī)模推出新盤的帶動下，房地產(chǎn)成交將更為活躍，不排除一線城市重新出現(xiàn)房價階段性大幅反彈的可能，屆時也可能是政策進一步收緊之時。我們預(yù)計房價有可能在今年年底至明年年初出現(xiàn)穩(wěn)中有降的情況。

展望未來幾個月的投資，同比增速可能縮小，但環(huán)比可能保持較高增速，全年地產(chǎn)投資增速有望在30%左右，而銷售在未來幾個月要高于4-6月的平均水平，預(yù)計全年地產(chǎn)銷售增速同比將為-10%，地產(chǎn)股的機會可能在明年出現(xiàn)。