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“綜合體的公寓部分已經(jīng)售罄，兩棟寫字樓即將發(fā)售，目前的意向認(rèn)購(gòu)情況也比較理想。”光耀東方廣場(chǎng)銷售負(fù)責(zé)人向中國(guó)證券報(bào)記者介紹。下半年以來(lái)，在樓市整體回暖及區(qū)域配套完善的影響下，北京商業(yè)地產(chǎn)租售“量?jī)r(jià)齊升”，其中寫字樓市場(chǎng)總體價(jià)格呈平穩(wěn)上揚(yáng)趨勢(shì)。

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，8月，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)近500個(gè)在租在售活躍項(xiàng)目(寫字樓、商鋪)中，共有33個(gè)商用項(xiàng)目的租售價(jià)格發(fā)生變動(dòng)，其中28個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格上漲。北京在租寫字樓項(xiàng)目中，共有14個(gè)項(xiàng)目租金上揚(yáng)，租金環(huán)比最高漲幅超過(guò)20%。

空置率降低

搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，8月，北京預(yù)售寫字樓項(xiàng)目共成交28181.88平方米，同比增長(zhǎng)11.2%；總成交價(jià)格達(dá)到11.95億元，同比增長(zhǎng)15.1%；成交均價(jià)為42386.59元/平方米。

受辦公需求回升影響，北京寫字樓租賃整體回暖。一份代理行報(bào)告顯示，8月末，北京市甲級(jí)寫字樓空置率為22.4%，比二季度末下降4.8個(gè)百分點(diǎn)。

部分“特色”項(xiàng)目由于地理位置優(yōu)勢(shì)明顯而受到投資者的青睞。位于中央政務(wù)區(qū)的城市綜合體項(xiàng)目光耀東方廣場(chǎng)，在區(qū)域配套完善以及高鐵投資預(yù)期的帶動(dòng)下，開(kāi)盤以來(lái)的銷售一直火熱。2009年開(kāi)盤的公寓已經(jīng)售罄，9月15日即將開(kāi)盤的寫字樓也備受關(guān)注。

“很多客戶和意向投資者都看好光耀東方所在的全國(guó)交通樞紐區(qū)域?！惫庖珫|方銷售負(fù)責(zé)人介紹，倫敦、巴黎等城市的高鐵樞紐區(qū)域，往往形成獨(dú)特的商圈，并帶動(dòng)物業(yè)價(jià)值提升。2012年，北京到全國(guó)絕大部分省會(huì)城市將形成8小時(shí)以內(nèi)交通圈，不少京外機(jī)構(gòu)以及有跨省區(qū)拓展業(yè)務(wù)的公司紛紛選擇在鐵路樞紐區(qū)域置業(yè)辦公。

同期，位于朝陽(yáng)門的銀河SOHO項(xiàng)目因地段優(yōu)越，其寫字樓成交面積超過(guò)10000平方米，成交均價(jià)在開(kāi)盤價(jià)60000元/平方米的基礎(chǔ)上兩次上調(diào)，目前均價(jià)在65000元/平方米。

商業(yè)調(diào)查顯示，目前，北京CBD區(qū)域甲級(jí)寫字樓的入住率在70%左右，在部委密集的中央政務(wù)區(qū)，甲級(jí)寫字樓的平均入住率為80%，較上半年均有明顯提升。

回報(bào)率平穩(wěn)

戴德梁行預(yù)計(jì)，2010年下半年，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將有超過(guò)80萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量，考慮到經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回暖，整體租金水平在今后幾年有望達(dá)到每年4%的漲幅。另外，商業(yè)零售業(yè)的擴(kuò)張，也增加了對(duì)商鋪的需求，商鋪的租金回報(bào)率也在穩(wěn)步上升。

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2009年上半年，在商業(yè)地產(chǎn)谷底期時(shí)，連鎖零售商在北京只有1363家開(kāi)店計(jì)劃，但到了今年上半年，連鎖零售商的開(kāi)店計(jì)劃激增到3953家?！皳?jù)我們估算，今年大概有255萬(wàn)平方米的商業(yè)面積需求，但今年的新增供應(yīng)僅為183萬(wàn)平方米，是近年來(lái)首次出現(xiàn)需求面積大于新增面積的年份。”

上海社科院商業(yè)研究中心主任朱連慶認(rèn)為，現(xiàn)在，商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率可觀，在住宅市場(chǎng)受調(diào)控政策影響的情況下，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)占據(jù)更多的市場(chǎng)份額。而在宏觀經(jīng)濟(jì)整體向好的背景下，潛心經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勢(shì)將日益明顯。

中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵認(rèn)為，寫字樓市場(chǎng)租金對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)最為敏感。2008年下半年的經(jīng)濟(jì)回落導(dǎo)致甲級(jí)寫字樓租金下跌，而2010年上半年租金隨經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，辦公樓市場(chǎng)開(kāi)始探底反彈。 （林喆）