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“卓光控股有限公司以人民幣48.28億元競(jìng)得黃浦江沿岸E18地塊。 ”8日下午，在上海土地交易中心，隨著拍賣師最后的宣布，備受關(guān)注的黃浦江沿岸E18地塊花落誰家終于塵埃落定。據(jù)悉，該地塊的最終樓板價(jià)達(dá)到了35490元/平方米，刷新了去年12月中建地產(chǎn)在新江灣城拿下新江灣城C6地塊時(shí)創(chuàng)造的樓板價(jià)32000萬元/平方米的單價(jià)紀(jì)錄，成為新的上海住宅用地單價(jià)地王。而神秘競(jìng)買人——卓光控股也在記者的一番打探下被證實(shí)為九龍倉(cāng)旗下子公司，這也是九月以來，九龍倉(cāng)在上海土地市場(chǎng)拿下的第二塊土地。

九龍倉(cāng)58.26億元兩度拿地

2010年9月1日，上海祥和路2號(hào)地塊出讓，出讓面積81546.8平方米，地塊容積率1.0。九龍倉(cāng)以9.92億元價(jià)格最終奪得該地，折合樓板價(jià)12165元/平方米，溢價(jià)率35%。昨日，黃浦江沿岸E18地塊(9-3)地塊開拍，出讓面積54415.3平方米，地塊容積率2.5，九龍倉(cāng)又以48.28億元競(jìng)得，折合樓板價(jià)35490元/平方米，溢價(jià)率41.3%。 8天時(shí)間，九龍倉(cāng)就在上海土地市場(chǎng)上拋下了58.26億元。

對(duì)于為何如此頻頻拿地，九龍倉(cāng)代表并未接受記者的采訪，但是晚間，記者收到了九龍倉(cāng)方面的相關(guān)通告。通告中，九龍倉(cāng)方面證實(shí)競(jìng)得了黃浦江沿岸E18地塊，同時(shí)還表示，集團(tuán)今年以獨(dú)資或合資方式在內(nèi)地已購(gòu)入多幅地塊，分別位于成都、天津、無錫及上海，而集團(tuán)對(duì)內(nèi)地地產(chǎn)市場(chǎng)充滿信心，并會(huì)繼續(xù)伺機(jī)增加土地儲(chǔ)備。

對(duì)此，戴德梁行綜合住宅服務(wù)華東區(qū)董事伍惠敏認(rèn)為，開發(fā)商此次高價(jià)拿地的原因不但是稀缺性江景資源的誘惑，還包括企業(yè)品牌戰(zhàn)略的深層因素。伍惠敏表示，從企業(yè)品牌形象戰(zhàn)略的角度分析，上海土地市場(chǎng)中不乏通過高調(diào)拿地作為展示企業(yè)進(jìn)入上海市場(chǎng)或上海豪宅市場(chǎng)的成功案例，而核心頂級(jí)地塊對(duì)于企業(yè)知名度的推動(dòng)力，顯然也是一般地塊所無法比擬的。而上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍指出，九龍倉(cāng)在上海市場(chǎng)一直相對(duì)低調(diào)，但企業(yè)雄心卻并未減弱。在接下了綠城在新江灣城的地王之后，九龍倉(cāng)一直想擺脫綠城的印記，出手松江及中標(biāo)黃浦江沿岸E18地塊 (9-3)地塊是立足高端，創(chuàng)立企業(yè)形象的發(fā)力之舉，對(duì)于其開拓上海、長(zhǎng)三角乃至全國(guó)布局都具有重要的標(biāo)桿價(jià)值。

“以前開發(fā)商能夠融資，現(xiàn)在很多融資渠道收緊，使得一些有錢的港企開始大肆拿地了。”一位在拍賣現(xiàn)場(chǎng)的機(jī)構(gòu)代表向記者說道。據(jù)8月30日九龍倉(cāng)公布中期業(yè)績(jī)顯示，該公司歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為98.88億港元，同比增長(zhǎng)41.76%。而在黃浦江沿岸E18地塊(9-3)地塊拍賣上，似乎也印證了這個(gè)觀點(diǎn)。

調(diào)控收緊地王“腰身”

當(dāng)前處在調(diào)控后的市場(chǎng)回暖期，近期土地市場(chǎng)略有降溫，房?jī)r(jià)也趨于走平，但關(guān)于后期走勢(shì)是否會(huì)跳高，二次調(diào)控是否降臨等爭(zhēng)議并未停歇。該宅地憑借優(yōu)勢(shì)地段和規(guī)模，總價(jià)及單價(jià)均具有創(chuàng)造出“新地王”的潛質(zhì)，在業(yè)內(nèi)也因此被視作后續(xù)調(diào)控走向及后世博地價(jià)走勢(shì)的標(biāo)桿。

但從最后的中標(biāo)結(jié)果來看，既是出乎意料又是意料之中。業(yè)內(nèi)人士大多指出，出乎意料的是在本身供應(yīng)十分稀缺而又寸金寸土的中心城區(qū)如此低的溢價(jià)，低于今年居住用地平均76%溢價(jià)率35個(gè)百分點(diǎn)。意料之中的是宏觀政策對(duì)房企影響正逐步顯現(xiàn)，土地市場(chǎng)遇冷初顯時(shí)點(diǎn)拍出低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格也屬正常。

上海中原研究咨詢部經(jīng)理龔敏表示，土地開拍之前，業(yè)內(nèi)一直預(yù)期新地王的出現(xiàn)。從地塊本身的區(qū)位(內(nèi)環(huán)線以內(nèi))，相近在售與待售的濱江豪宅價(jià)格已達(dá)8萬元/平方米-10萬元/平方米甚至更高，單純從投資回報(bào)方面開發(fā)企業(yè)不會(huì)缺乏有創(chuàng)造新地王的雄心。但從結(jié)果來看，雖刷新了由新江灣城C-6地塊創(chuàng)造的上海宅地出讓樓板價(jià)地王，但價(jià)格上仍反映出目前樓市相對(duì)謹(jǐn)慎的政策預(yù)期。

從地段來說，該地塊由于與黃浦江還相隔一條浦城路，屬于二線江景地塊，不能完全與周邊 “世茂五號(hào)”、“湯臣一品”等頂級(jí)樓盤平齊。事實(shí)上板塊內(nèi)在售的“財(cái)富海景”今年成交均價(jià)僅為41870元/平方米。該地已有眾多標(biāo)桿物業(yè)佇立，此次低于行業(yè)預(yù)期的地價(jià)進(jìn)一步證明了目前房企對(duì)未來預(yù)計(jì)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)合理評(píng)估，理性拿地的一面。

同在現(xiàn)場(chǎng)觀摩的克爾瑞上海研究總監(jiān)付琦也指出，在調(diào)控嚴(yán)厲的情況下，對(duì)于大多數(shù)民企、央企來說，目前在調(diào)動(dòng)資金方面應(yīng)該會(huì)有一定的困難。當(dāng)其他企業(yè)沒有太多資金流時(shí)，港資企業(yè)脫穎而出也屬正常。而這塊土地在30天內(nèi)就要把所有的土地價(jià)格付清,那么要一下子拿出40多億的錢不是所有的企業(yè)都能做得到的。與此同時(shí)，在當(dāng)前的環(huán)境下,可能大多數(shù)企業(yè)都不會(huì)很愿意出很高的價(jià)格。記者 張駿斕