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對全款炒房限制的缺失，已經(jīng)成為本輪樓市調(diào)控最大的“漏洞”。在全款炒房的大炒家眼中，被稱為“最嚴(yán)厲”的信貸調(diào)控卻絲毫起不到作用，在北京全款購房占比已超五成的當(dāng)下，業(yè)內(nèi)人士呼吁盡早出臺針對全款炒房的精準(zhǔn)調(diào)控政策，下一階段調(diào)控的重點也應(yīng)放在增加供給上，“若當(dāng)前以抑制需求為主的調(diào)控政策撤出，房價可能會報復(fù)性反彈”。

住建部、央行、銀監(jiān)會日前發(fā)出通知，對商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范：二套房的認(rèn)定不僅要以家庭為單位，還執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的嚴(yán)厲政策。

“T+0”見證“真正炒家”瘋狂 

調(diào)控全款炒房“非常必須”

“這政策管不了我，我炒房從來都是全款，不貸款！”二套房貸細(xì)則出臺后，在北京投資房地產(chǎn)的溫州人張女士并未受到影響。在她看來，住房概念也好，居住面積也罷，還有二套房的認(rèn)定，都和銀行貸款有關(guān)?！百J款買房頂多算是小投資，什么叫炒房，全款幾套十幾套的買，才能算是真正的炒家?！?/p>

熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧晨天也告訴記者，相當(dāng)一部分江浙炒房客在各地買房均是全款支付，山西“煤老板”也是如此。統(tǒng)計顯示，自3月以來，北京全款購買二手房的比例已升至50%左右，拆遷戶、炒房者以及改善性需求成為全款買房的主力軍。“盡管二套房貸細(xì)則主要目的是打擊炒房者和投資者，但對大戶炒家的作用顯然不明顯?！鳖櫝刻毂硎?。

對于全款炒房客的瘋狂，我愛我家企劃副總裁胡景暉深有體會，調(diào)控前，我愛我家全款客戶的比例占30%，新政出臺后，全款客戶的占比高達(dá)60%?！熬褪强爝M(jìn)快出，因為貸款炒房，銀行批貸速度會很慢，那就等不及了。股市還有T+1（當(dāng)天買入的股票或基金第二天交割過戶后方可賣出），全款炒房可以做到T+0。上午簽買房合同，下午就賣了。”胡景暉告訴記者，4月17日后北京就出現(xiàn)了這種情況。

“最有意思的是，有的租房人特別享受，因為一年之內(nèi)房子倒手幾次，沒有人收租金了?！焙皶熣J(rèn)為，如果政府不出手的話，樓市發(fā)展下去可能就是十年蕭條，所以“針對全款炒房者的調(diào)控是非常必須的”。 

二三線城市網(wǎng)簽存漏洞 

二套房貸最快明年全面實現(xiàn) 

“如果購房者之前貸過款，在外地貸款買房就算二套；如果購房者之前沒有貸款買房，在外地也是第一次購房的話，實際上依然可以享受首套房待遇?！痹陬櫝刻炜磥?，新細(xì)則重申了目前商業(yè)銀行認(rèn)定二套房普遍采用的“以家庭為單位、認(rèn)房又認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，且嚴(yán)格要求銀行在審批貸款時，必須由住房地產(chǎn)主管部門通過房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結(jié)果。北京市住建委可以出具這份證明，但對一些不具備網(wǎng)上簽約條件的二三線城市的購房者，只能憑銀行出具的貸款證明來判斷其是否貸過款買過房，一些沒貸過款但有房的人可以在書面證明作假以逃避二套房認(rèn)定。

據(jù)統(tǒng)計，目前北京人在海南、秦皇島、山東等地購買度假型房屋的比例占總購房人數(shù)的兩成，而這些人大多在北京已有一至兩套甚至更多房產(chǎn)。對此，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，目前一些城市尚未建立房屋登記系統(tǒng)。根據(jù)住建部的要求，這些城市必須在今年年底前完成房屋登記信息系統(tǒng)的建立，換句話說，二套房貸的全面實行和異地購房監(jiān)管恐怕要等到明年才能實現(xiàn)。 

政策撤出房價可能報復(fù)性反彈 

調(diào)控重點應(yīng)轉(zhuǎn)向增加供給 

“其實二套房貸‘認(rèn)房又認(rèn)貸’早就已經(jīng)執(zhí)行了，只不過是精神傳達(dá)，并沒有形成紙質(zhì)文件，估計最快這周北京應(yīng)該出細(xì)則?！眰€貸機構(gòu)偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊告訴記者，“京版12條”出臺后，北京各大銀行已經(jīng)開始執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房貸標(biāo)準(zhǔn)，但所接到的均為口頭通知。 

“比如三部委的這個細(xì)則是按照家庭為單位認(rèn)定，那些純粹的改善性需求家庭賣掉了房子，再換一套稍大一點的，就被認(rèn)定為二套房貸，外地人全款炒房卻沒有更多限制，這顯然不合理?！痹趨顷豢磥恚?dāng)前的調(diào)控多半還是抑制需求，若政策撤出，房價可能會報復(fù)性反彈。因此，下一階段的調(diào)控重點應(yīng)放在增加供給上，特別是增加保障性住房和新房供給，在督促開發(fā)商開盤增加供應(yīng)量的同時，應(yīng)真正區(qū)別大炒家和自住型購房者，進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控。