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去年至今年初，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一輪暴漲行情。調(diào)查顯示，不論是富人還是窮人、工薪階層，都在推動樓市上漲。

據(jù)了解，金融危機后，因為受出口和勞動力成本上升影響，沿海一些民營企業(yè)紛紛選擇倒閉，企業(yè)主將資金從實體經(jīng)濟里撤出，買樓置業(yè)，推動了房地產(chǎn)市場的上漲。有居住需求的普通老百姓看到房價上漲，出現(xiàn)“搶”房心態(tài)，也造就了樓市的火爆。再加之，2009年后，房地產(chǎn)市場供應量偏少，房子便更是奇貨可居了。

“這輪暴漲行情，像股市登上6000點一樣，是最后的瘋狂，也是樓市見頂?shù)男盘枴！睋?jù)申浩波介紹，今年4月和6月，國務院相繼發(fā)出房地產(chǎn)“國十條”——《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》和“二套房的認定標準”，這都使房產(chǎn)投資大軍敏感地從樓市里撤出。

“投資和投機性買房人向來都是買漲不買跌的，于是便出現(xiàn)了現(xiàn)在的成交量低迷狀況。從今年上半年樓市數(shù)據(jù)來看，本月成交量將出現(xiàn)地量，隨后8月便會出現(xiàn)地價，樓市拐點也將來臨?！鄙旰撇ㄕf道。

融資渠道漸被掐斷，有些開發(fā)商已撐不了多久

在卡拉揚國際花園管理集團李海湖總經(jīng)理看來，雖說房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，但一手房市場上，宏觀調(diào)控最近3個多月以來，開發(fā)商們?nèi)栽趫酝χ?，似乎死也不降價。到底開發(fā)商能撐多久呢？李海湖認為，這種“觀望”和“死扛”誰都不能拿對方怎么樣的博弈看來不久就要見分曉了。

申浩波的團隊調(diào)查過多家銀行發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的直接融資渠道基本全被掐斷。首先，股市上融資，已被證監(jiān)會卡住，毫無可能。其二，銀行信貸，現(xiàn)在銀行發(fā)放門檻極高，基本不放。其三，房地產(chǎn)信托，現(xiàn)已被叫停。剩下的只能是民間資本了，而這些民間資本撐不住開發(fā)商巨大的資金需求。

“今年以來，房地產(chǎn)企業(yè)基本已很難從銀行貸到錢，完全靠以往的信貸和發(fā)放的房地產(chǎn)信托來支撐?，F(xiàn)在，這些資金已基本消化，開發(fā)商也已撐不了多久。讓眾多開發(fā)商更害怕的是房產(chǎn)稅的開征，因此，盡快把房子賣掉是經(jīng)歷了“觀望”和“死扛”博弈的下一階段大多數(shù)開發(fā)商的想法?！?

加息預期漸近，房地產(chǎn)銷售漸慘

“國外的經(jīng)驗表明，一旦進入加息周期，房地產(chǎn)的銷售將直接開始向下。”據(jù)申浩波介紹，在經(jīng)濟向好、通脹初期，資金會涌入房地產(chǎn)行業(yè)，推動市場繁榮。貨幣政策緊縮時期，升息周期前地產(chǎn)跑贏市場，升息后跑輸市場；貨幣政策寬松時期，升息前跑輸市場，升息后跑贏市場。

“從目前的經(jīng)濟指標看，目前處于緊縮貨幣政策時期，通脹是預期發(fā)生的事件，加息存在不確定性，因此中期看房地產(chǎn)跑贏市場的概率較小，跑平為大概率事件。”申浩波說道。

申萬巴黎的研究認為，不論是從信貸、市場需求還是政府政策等方面，都不再利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)將結(jié)束“黃金十年”單邊上漲行情，步入長達十年的調(diào)整期。

房地產(chǎn)面臨全國樓市十年拐點大清洗

申浩波介紹，在1995年到2001年的樓市調(diào)整期里，很多城市的房價下跌幅度高達50%。此輪由于經(jīng)濟發(fā)展較好、再加上城市化進程等因素，房價下調(diào)的幅度不會太大，但時間會比上輪來得久一些，房價調(diào)整5到10年，極有可能。

李海湖認為，全國樓市十年拐點的來臨也將是中國房地產(chǎn)行業(yè)大清洗的開始。

面對持續(xù)深入的宏觀調(diào)控、中長期的資金壓力，那些以區(qū)域型和中小型房地產(chǎn)企業(yè)為代表的機會型房地產(chǎn)企業(yè)在專業(yè)企業(yè)的資金、人才、信息和品牌覆蓋下，面臨巨大的挑戰(zhàn)。

機會型房地產(chǎn)企業(yè)在面臨樓市拐點的清洗中，要么被兼并收購，要么被滅亡。