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在傳統(tǒng)的樓市旺季來臨之際，作為全國風(fēng)向標(biāo)的京滬深樓市近期出現(xiàn)了全面的價量齊升，部分剛性需求者沒有等到價格的明顯下調(diào)，轉(zhuǎn)而結(jié)束觀望開始入市。2010年8月份深圳豪宅和大戶型成交明顯增加，也預(yù)示著部分投資性需求重新活躍。

北京：剛需有些著急

在北京西單某企業(yè)工作的小張最近有些著急，打算買房的他原本計劃趁著本次房地產(chǎn)調(diào)控“抄底”，但近期北京的樓市情況卻令他不知所措：市區(qū)新房死扛著不降，郊區(qū)的新房銷售火爆異常，二手房價格也在上漲。

小張在南五環(huán)外大興某熱銷樓盤排了號，但千余套房源已有幾千人排號，買到的希望較為渺茫，周邊的多數(shù)樓盤也同樣十分暢銷；小張最近頻繁接到二手房中介電話，他所關(guān)注區(qū)域的二手房報價比起今年6、7月份都有不同程度的上漲，“連二手房中介都說房價現(xiàn)在是‘被增長’，因為便宜的房子賣沒了，業(yè)主都不肯調(diào)低報價?！?

市場上充斥的樓市回暖信息令小張感到無奈，不知在馬上到來的“金九銀十”是該出手還是該等待。

小張的情況反映了不少剛性購房者的心態(tài)。進入8月，北京新房、二手房交易量均出現(xiàn)大幅回升。

根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，8月商品房住宅（含經(jīng)適、兩限房）簽約套數(shù)為6588套，較7月上漲15.05%，這是調(diào)控以來連續(xù)第二個月成交量企穩(wěn)回升。其中，期房成交5565套，較7月增加12.42%；現(xiàn)房成交1023套，比7月大幅增加31.83%。

8月二手房成交量為13957套，其中二手住宅成交12813套，環(huán)比上升23.59%。二手住宅成交量逐日上升，日均成交413套，到月末日成交近千套，回暖跡象明顯。

進入9月，成交回暖的趨勢得到延續(xù)。北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，9月首周北京商品房成交繼續(xù)上漲，雖然2382套的期房成交總量環(huán)比前周出現(xiàn)31.3%的下降，但代表樓市實際情況的住宅總量（除經(jīng)限）總成交為1979套，環(huán)比前周漲幅高達30.5%。

銷量的上漲也帶動房價反撲。8月，新建商品房成交均價快速回升至今年3月的水平，達到21008元/平方米，環(huán)比大漲11.29%；而隨著中高檔項目的快速入市，8月整體開盤均價跳漲至28460元/平方米，漲幅高達26.49%。

值得注意的是，位于北京核心區(qū)的樓盤由于價格維持高位，銷售量并不樂觀，比如8月15日開盤的位于王府井(600859,股吧)、單價均價10萬元的霞公尊府，目前仍為零成交；而熱銷樓盤多位于郊區(qū)，且開盤均價低于預(yù)期甚至低于周邊二手房，比如，8月28日二次開盤的萬科(000002,股吧)長陽半島，當(dāng)日近400套房源均告售罄。

對于即將到來的“金九銀十”，各方的分歧也開始顯現(xiàn)?？炊嗾哒J為，近兩個月成交量的企穩(wěn)回升，標(biāo)志著市場即將結(jié)束調(diào)整期，特別是8月價格的上漲，更將促進市場加速走出低迷。但北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，最近市場的回暖更多可以看成是假性回暖，市場遠未走出調(diào)整期。

上海：房價上行壓力大

9月2日，調(diào)控樓市的“滬五條”誕生，卻被指老調(diào)重彈，效果甚微。實際上，上海樓市最近一段時間回暖跡象明顯，上周（8月30-9月5日）上海商品住宅成交量在新政后首次突破20萬平方米，周均價也繼續(xù)攀升。若無更有效的調(diào)控出臺，房價上行壓力巨大。

據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)，上周上海商品住宅成交面積為24.2萬平方米，環(huán)比前周大漲39%，這也是上海成交量連續(xù)3周周成交在17萬平方米之后的再一次上升。保利葉上海和中環(huán)1號的周成交套數(shù)雙雙突破200套，在新政以來實屬少見。

同時，上周上海商品住宅成交均價為22366元/平方米，環(huán)比前周進一步上漲5%，已連續(xù)三周呈上漲趨勢。

佑威房地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟認為，3萬元/平方米以上的中高端項目在上周開始出現(xiàn)較大幅度的成交回升，其比重從8月初的10%上漲到目前的15%，這或許是上海均價持續(xù)上漲的原因。

不過，在上海整體成交量回暖的情況下，依然有樓盤零成交。前一周嘉定新城推出的兩個樓盤在上周都表現(xiàn)不佳，盤古天地實際售價比報價低了12%，卻只售出9套，而好世皇馬苑出現(xiàn)了零成交。

有業(yè)內(nèi)人士認為，嘉定新城等區(qū)域前期上漲過快，且最近一段時間新盤較集中，因此區(qū)域價格壓力相對較大，價位不符合購房者心理預(yù)期的項目銷售堪憂。

在上海商品住宅成交量大幅回升的同時，新增供應(yīng)量卻出現(xiàn)了大幅縮水。

中房信的數(shù)據(jù)顯示，在前周42.8萬平方米的高推盤量之后，上周供應(yīng)量回落到18.96萬平方米，環(huán)比前周大跌59%。

根據(jù)上周的情況，還有多數(shù)樓盤預(yù)售面積不足3萬平方米，如象嶼都城、萬科翡翠別墅、綠地島語樹雅苑等，其中萬科翡翠別墅不足1萬平方米，而綠地島語雅苑拿到3張預(yù)售證，合計也未超過3萬平方米。

“從目前預(yù)期上市的樓盤來看，今年‘金九銀十’上市樓盤可能會達40-50個，按照每個項目3萬平方米的最低推盤量估算，總體供應(yīng)能達到120萬-150萬平方米，但最終可能會有些樓盤推遲開盤，因此實際推盤量會略小?！毖ㄐ壅f。

成都樓市全面回暖

成都樓市自7月起成交量開始觸底反彈，8月主城區(qū)商品住宅，不論新房還是二手房，成交面積都環(huán)比大幅上漲，呈現(xiàn)出全面回暖的跡象。

7月成交量觸底回升

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進入7月下旬，由于各項目供應(yīng)增加且加大優(yōu)惠力度，成都樓市成交量自新政后首次止跌回升，成交量逐周上漲。雖然單月成交量尚不足6000套，與新政前仍有較大差距，但與前2個月相比已有明顯上升。

8月成都主城區(qū)供應(yīng)商品住宅為6801套，供應(yīng)面積為55.78萬平方米，環(huán)比分別減少了38.4%和30.4%。相比供應(yīng)量的下滑，成交量則出現(xiàn)了明顯的反彈，8月成都主城區(qū)商品住宅成交5911套，成交面積為54.17萬平方米，環(huán)比前一月分別上升了55.8%和54.2%。8月二手房成交量為3467套，成交面積為30.96萬方，環(huán)比前一月分別上升了16.7%和17.5%。

根據(jù)正合地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，成都市區(qū)住宅成交量為325.11萬平方米，同比下降52.7%，均價7352元/平米，同比上漲33.5%。相較于全國價格5月開始下滑，成都市區(qū)住宅價格變化晚于全國，“新國十條”后市場成交均價保持穩(wěn)定，主要表現(xiàn)為成交量的銳減。

上周開盤成交率創(chuàng)新高

成都市房管局數(shù)據(jù)顯示，上周（8月30日-9月5日）主城區(qū)商品住宅成交1687套，成交面積為16.15萬平方米，成交套數(shù)與成交面積較上周分別減少3.1%和1.6%。

上周成都二手房成交量較前一周小幅上揚，單周成交909套，成交面積8.46萬平方米，成交套數(shù)環(huán)比上升8.9%，成交面積環(huán)比上升12.5%。

中原地產(chǎn)分析人士認為，上周商品住宅成交量出現(xiàn)小幅波動，較前一周略有下滑，是在成交量連續(xù)數(shù)周回升后，暫時停止增長。另外，成交量并未出現(xiàn)太大下滑，較前一周僅相差54套，成交量仍然明顯高于前幾周，總體仍呈穩(wěn)定上升態(tài)勢。他表示：“目前市場投資性需求仍處于抑制狀態(tài)，而剛性需求又受市場戶型結(jié)構(gòu)及價格影響，較為被動，樓市將有可能再次進入相持階段，不過若照目前態(tài)勢，9月成交量超過8月問題不大?！?

另據(jù)正合地產(chǎn)開盤現(xiàn)場跟蹤數(shù)據(jù)顯示，8月27日至9月2日成都市區(qū)共有6個項目首次開盤或推出新批次房源，共推出1748套房源，開盤當(dāng)日成交約931套房源，開盤成交率為53%，并且所有項目的開盤成交率均高于40%，開盤項目整體銷售良好。

對于后市成交量的走向，業(yè)內(nèi)人士認為，在樓市迎來傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”的大背景下，成交量有望持續(xù)穩(wěn)步攀升的勢頭。但樓市僵持狀態(tài)并未打破，市場大幅增長的可能性不大。

深圳：豪宅、大戶型走俏

深圳規(guī)劃國土委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，8月份深圳共成交新房2971套，環(huán)比大增77%，成交總面積26.09萬平方米，環(huán)比翻倍。二手房更是創(chuàng)下了13279套的年內(nèi)最高紀(jì)錄，成交面積為123.8萬平方米，價格也結(jié)束跌勢。

自5月到7月，深圳新建商品住宅的成交面積分別是13.64萬平方米、14.21萬平方米以及13.03萬平方米。從8月的第二周開始，新房成交量在近3個月里第一次超過了500套。

新房成交價格環(huán)比明顯上漲，8月份深圳市新房成交整體均價約19768元/平方米，而新政出臺后，深圳新房價格曾從5月份開始跌破2萬元/平方米，5至7月均價分別是18998元/平方米、17895元/平方米和17861元/平方米。

量價齊漲導(dǎo)致投資客再次入場，8月份豪宅和大戶型成交明顯增加。8月份90-144平方米的戶型成交了314套，均價為18551元/平方米，144平方米以上的單位成交多達276套，均價26524元/平方米。而在5至7月份，90-144平方米以及144平方米以上的單月住宅成交量最高都不超過150套。

其中，鹽田區(qū)新房成交中73%為別墅，成交均價再創(chuàng)新高，達54213元/平方米，環(huán)比暴漲近2.5倍。福田區(qū)再次突破3萬元，為30553元／平方米。南山區(qū)也漲至26602元/平方米。龍崗區(qū)的成交均價升至14706元/平方米。

8月份新樓盤銷售火熱，天濤、水榭春天、清林徑等開盤成交都在8成以上，其他一些前期滯銷的樓盤也開始走俏。尤其是豪宅、大戶型單位驟然火爆，天濤、水榭山等別墅開盤都出現(xiàn)旺銷，水榭山推出59套聯(lián)排別墅，單價6萬至8萬元/平方米，開盤當(dāng)天賣出8成。

樓市的突然井噴使開發(fā)商信心再次恢復(fù)，新政后剛剛出現(xiàn)的促銷苗頭再次消失，不少樓盤開始上調(diào)售價。中國證券報記者周末走訪龍華大盤水榭春天發(fā)現(xiàn)，該樓盤均價已經(jīng)漲至2.2萬至2.3萬元/平方米，而新政后其開盤時價格僅1.8萬至1.9萬元/平方米。金地上塘道89平方米的戶型，價格也由之前的160多萬元漲至180多萬元。

二手房賣家也開始返價。家住景田片區(qū)的毛小姐周末接到中介電話，一套90平方米樓齡較長的二手房報價120萬元，毛小姐還沒來得及出門看房，半小時后就跳漲至150萬元。

世聯(lián)研究認為，二手房價格反彈的原因有三：一是房屋租金的大幅上漲及房屋空置期的縮短，促使部分業(yè)主轉(zhuǎn)售為租，導(dǎo)致有效房源減少；二是深圳“城市更新辦法”的出臺，帶動舊小區(qū)價格的上漲；三是深圳自9月1日起，二手房交易將實行評估價過戶，業(yè)主必然會讓新增的個稅和營業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁給買家，另一方面或因購房成本急升使得有效房源進一步減少，這都使得短期內(nèi)價格有上行動力。

武漢： 看房人增加 小戶型暢銷

武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，扣除2478套含定向限價房的經(jīng)濟適用房影響，8月份武漢共成交新房6684套，為今年以來最少的一個月，而成交均價6605.83元/平方米，不但比6月份的6656元/平方米的歷史最高點低，環(huán)比7月份也下跌0.52%；二手房共成交2719套，環(huán)比跌6%，成交均價下跌0.6%。

量價微跌使得開發(fā)商開始大規(guī)模促銷，購房者入市意愿也逐漸增強，小戶型則受到了購房者的歡迎，一些好的小戶型則出現(xiàn)一房難求的局面。

看房人漸漸增多

量價微跌讓開發(fā)商的促銷手段花樣百出。而購房者也開始一改以往觀望的心態(tài)，雖然不著急出手，但已經(jīng)開始慢慢看房。

5月份表示將85折促銷的恒大地產(chǎn)采取了短信轟炸的方式，中國證券報記者每天都能收到一到兩條恒大地產(chǎn)的促銷廣告，而位處郊區(qū)的金銀湖金地格林春岸精裝修房，則打出了和周圍毛坯房差不多價格的5200元/平方米。

葛洲壩(600068,股吧)世紀(jì)花園的一位售樓小姐告訴中國證券報記者，最近一個月，看房的人開始慢慢多起來了，和新政剛出來那段時間完全不一樣，開發(fā)商的信心已慢慢恢復(fù)了。

武漢國居地產(chǎn)中介的一位姓林的員工也表示，前段時間，主要都是租房子的人，而最近要買二手房的人也慢慢的多起來了。他信心滿滿的說，也許我好好干半年，多賣幾套房子，冬天來了還能賺錢買輛車呢。而億房房地產(chǎn)中介的一位員工則開始回憶起了去年的好收成。

小戶型受歡迎

中國證券報記者來到武漢本地開發(fā)商南國置業(yè)開發(fā)的南國SOHO520售樓中心，雖然是星期二，但咨詢的人卻坐滿了整個售樓處。售樓小姐告訴記者，整個項目的住宅都已經(jīng)售完，現(xiàn)在在談的都是商鋪。

這位售樓小姐介紹說，南國SOHO520全部是50平方米左右的小戶型，雖然價格達到了9700元/平方米，但由于層高5.2米，可以隔成兩層，實際價格并不高，因此很受年輕人歡迎。7月份開盤當(dāng)天，就有93%的房源被售出，三天時間整個項目的住宅都已售完。而因為樓下就是沃爾瑪，因為SOHO520的商鋪也很受歡迎，前來咨詢的人很多。

與之形成鮮明對比的則是只有一街之隔的水域天際三期，其單價9000多元，總面積157平方米的花園洋房，在開盤很久之后還有不錯的戶型?，F(xiàn)場一位看房者告訴中國證券報記者，他很想買一套花園洋房，但是由于是二套房，首付要達到百分之五十，利率上浮10%，而售樓小姐又表示沒有辦法繞開相關(guān)政策，因此只能再觀望觀望了。

不單單是新房，武昌區(qū)較為高檔的銀海雅苑社區(qū)樓下的一家中介公司員工也告訴中國證券報記者，由于靠近東湖和武大，銀海雅苑的二手房價其實還是比較堅挺的，但自新政出來之后，看房的人寥寥無幾。最近一個月，看一居室、兩室一廳小戶型的看房人開始慢慢多起來，但是看三室兩廳的大戶型的人還是較少。

海南開發(fā)商等待北方“候鳥”

目前海南樓市仍然處于觀望狀態(tài)，但房地產(chǎn)商的普遍心態(tài)是：按照往年的慣例，9月份以后北方天氣逐漸轉(zhuǎn)涼，候鳥族會紛紛南下，海南的樓市會逐漸升溫，銷量會逐漸上升，價格也會上漲。

9月2日至4日，為期四天的第二屆海南國際旅游地產(chǎn)文化節(jié)?？诜空箷诤？谑信e行，來自海南省各市縣的30多家樓盤亮相展會。中國證券報記者在房展會上了解到，房地產(chǎn)商和購房者仍處在心理博弈狀態(tài)，有效成交很少。

今年房產(chǎn)新政落實以來，海南房產(chǎn)成交極度萎縮，平均每天成交17套，有時甚至為零，開發(fā)商們希望用旺季的銷量來彌補上半年的成交量。而購房者認為海南國際旅游島戰(zhàn)略宣布以來，樓價已經(jīng)翻了幾番，成交量雖然減少許多，但是價格沒有下降多少。海南樓市主要購買者是北方候鳥族，他們的購買力在相當(dāng)程度上決定著樓價，現(xiàn)在的樓價顯然有明顯的降溫空間。

海南房地產(chǎn)業(yè)資深人士吳志強認為，海南樓市不會出現(xiàn)明顯的上升勢頭，下半年樓市供應(yīng)量極大，“金九銀十”開盤的樓盤達50家，約為2000萬平方米，而部分小開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)緊張狀態(tài)，有降價的意愿，但降幅難以估計。中國證券報記者在走訪?？趲讉€樓盤時發(fā)現(xiàn)，售樓處大都空蕩蕩，售樓小姐的數(shù)量甚至超過看房人。售樓處吳小姐對記者說，往年這個時候人氣開始旺起來了，今年怎么就見不到人呢？再這樣下去，只能領(lǐng)基本工資了。