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新盤以打折促銷為主，90平方米以下的小戶型最受青睞

即將到來的“金九銀十”，購房者關(guān)注三件事：房價是漲是跌？該不該出手？哪里的項目合適出手？

降價成唯一出路

“今年的‘金九銀十’不可能復(fù)制2009年時的火爆行情?！?nbsp;上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍在采訪時對記者表示，2010年的“金九銀十”可能會出現(xiàn)一個量增價穩(wěn)的局面。

宋會雍指出，從調(diào)控背景與預(yù)期交易規(guī)模上來看，2010年的“金九銀十”無法與2009年相比。但基于前期對市場的觀察與試探，眾多開發(fā)企業(yè)計劃于9、10月份集中推盤，形成調(diào)控之后的第一波供應(yīng)熱潮。為尋求較為成功的亮相，預(yù)計較多項目會相比調(diào)控前作出價格調(diào)整。對緊迫購房者來說，價格相對平和，可選房源豐富，有望促成交易放量。但鑒于會有不少項目屬于政策后初次試水，尺度仍偏于保守，寄望于大幅讓價并不現(xiàn)實。

“對于2010年的上海樓市‘金九銀十’能否如期而至，最主要還是需要外力配合或者開發(fā)商降價才能實現(xiàn)?！庇油康禺a(chǎn)研究中心副主任陸騎麟對記者表示，市場期待嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策的退出或者轉(zhuǎn)向，使大批具有一定資金實力的投資者能夠放心入市，并且能夠獲得銀行杠桿效益，得到更多利潤。但是目前調(diào)控政策具有更加收緊的跡象，并且一線城市對三套房的貸款已經(jīng)停止，因此寄望于通過政策退出實現(xiàn)“金九銀十”的可能性已經(jīng)不存在了。開發(fā)商主動降價才是“金九銀十”的唯一出路。房價過高，已透支老百姓的購買力，那么在政策嚴(yán)調(diào)，投資者沒有明顯入市的情況下，只能通過開發(fā)商的降價來吸引剛性需求入市，而這部分購房者對價格的敏感度較高，因此開發(fā)商的主動降價必能吸引這部分購房者入市。

供求關(guān)系不支持房價報復(fù)性反彈

上海中原研究咨詢部研究發(fā)現(xiàn)，從近期調(diào)控口徑來看，壓制房價反彈已成調(diào)控成果的重要體現(xiàn)，量價齊升將遭遇較大政策壓力，量增價穩(wěn)更容易被接受。在供求關(guān)系上，由于近幾個交易量的大幅收縮，一手供應(yīng)雖有收縮但幅度弱于成交，當(dāng)前市場存量為672.03萬平方米，比新政前增長23%；二手市場存量更是一度激增至13.8萬套，創(chuàng)歷史新高峰，較新政前增長52%，因此整體供求結(jié)構(gòu)不能不支持價格報復(fù)性反彈。目前上海樓市局部地區(qū)出現(xiàn)價格回調(diào)，更多體現(xiàn)的是供應(yīng)方信心上的提升，而非真實的供求關(guān)系體現(xiàn)。

佑威房地產(chǎn)研究中心追溯歷年的樓市數(shù)據(jù)顯示，從歷年9、10月份商品住宅成交來看，僅有2008年未出現(xiàn)過“金九銀十”，當(dāng)年這兩個月的成交量創(chuàng)出了當(dāng)年最低。而對于2007年和2009年9、10月份全市商品住宅供求關(guān)系來看，都出現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求的現(xiàn)象，其中2007年尤其突出，成交量占供應(yīng)量的一倍左右，并且從9、10月份銷售特別好的一些年份來看，整年都出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀況，而從今年前8個月積壓的供應(yīng)量來看（對于2010年的前8個月來看，整個上海市商品住宅成交面積創(chuàng)出近幾年最低，月均成交面積不足60萬平方米，而2009年9、10月份成交面積達(dá)到了140多萬平方米，是今年月均成交量的2.3倍），“金九銀十”將明顯地出現(xiàn)供過于求，因此從當(dāng)年的供求關(guān)系來看，也不可能出現(xiàn)房價的報復(fù)性上漲。

多個捂盤項目豪賭“金九銀十”

“根據(jù)7、8月份一手供求的發(fā)展軌跡，眼下的市場回暖多是剛性及部分投資需求追隨清掃低價房的結(jié)果?！?nbsp;宋會雍指出， 9月份雖開盤數(shù)量增多，但眼下開發(fā)企業(yè)資金壓力并不明顯。加上在國土資源部的土地黑名單中，上海成功“凈身”，也讓開發(fā)商稍緩一口氣。準(zhǔn)確一點說，9、10月份是市場試探版圖的放大，樓市實質(zhì)性放量的機會仍不成熟。但不排除，部分開發(fā)企業(yè)僵持?jǐn)?shù)月后資金狀況能夠借機實現(xiàn)一定程度的改善。靜待市場機會出現(xiàn)，不僅是購房者的選擇，也是開發(fā)企業(yè)的運營思路之一。

據(jù)記者調(diào)查，4月份全面調(diào)控以來，不少項目都一再調(diào)整上市計劃，如位于盧灣的浦江灣1號原計劃7月開盤，現(xiàn)推遲到9月；楊浦國際濱江城，開盤時間從5月份推到7月份，但到現(xiàn)在還沒有開盤跡象。

開發(fā)商捂盤惜售，等待機會的項目在市場上還不少見，如美蘭湖中華園、中大九里德苑三期、西郊百麗苑、金地格林世界等，足見這些開發(fā)商對于“金九銀十”的重視程度。

從今年元旦起就傳出推盤消息的萬富匯SOHO，目前仍未確定具體的開盤時間。此前4月份就已開始接受客戶預(yù)訂的盧灣區(qū)樓盤浦江灣1號，已將7月份的開盤日期推延暫定到9月份。另外，中信虹港名庭在5月房展會上已現(xiàn)身，當(dāng)時銷售人員稱預(yù)計6月份開盤，但到現(xiàn)在仍“待定”。

打折促銷或又成“噱頭”

在目前這種情況下，“打折促銷”已經(jīng)成了開發(fā)商營銷的必然手段，在9、10月大量樓盤入市的情況下，“打折促銷”牌更是開發(fā)商需要做的文章。不過“打折促銷”的根本目的還是在于回籠資金，所以打折幅度不大也就不難理解了，一旦此目的達(dá)到，開發(fā)商會重返漲價之路。不排除部分開發(fā)商利用買賣雙方的信息不對稱來制造“降價促銷”的假象，甚至“內(nèi)部銷售”的丑聞再度出現(xiàn)也不無可能。

“小幅打折的營銷策略，其本意并不在于達(dá)成多少成交，更傾向于宣傳噱頭的營造與購房者心態(tài)的試探與調(diào)查?！彼螘赫J(rèn)為，依照現(xiàn)在市場的發(fā)展軌跡，“金九銀十”后半程很難有更多開發(fā)企業(yè)去跟進(jìn)，除非有強力政策作推手。

48新盤9月爭鋒，小戶型更搶手

據(jù)理財一周報記者統(tǒng)計，今年9月，上海將有48個新盤開盤。從價格結(jié)構(gòu)來看，單價在1.5萬元以下的項目有15個，主要分布在上海外環(huán)以外的區(qū)域?；咎卣魇墙煌ú粔虮憷?。單價1.5萬-2萬元的項目有15個，多數(shù)項目也是位于外環(huán)以外以及中外環(huán)間，很多項目分布于松江新城、嘉定新城等地，基本特征是未來發(fā)展前景好，目前交通不夠便利，適合中端客戶投資和年輕人置業(yè)。單價2萬-3萬元的項目有6個，項目多數(shù)位于中外環(huán)間，交通都比較便利，適合自住需求的客戶。單價3萬元以上的項目有10個，主要是內(nèi)環(huán)以及中環(huán)的一些豪宅項目，適合高端客戶投資或者自住。此外，9月份還有兩個別墅項目開盤，沿海酈墅別墅和英倫美墅館，單價在1.9萬-2.7萬元。

從9月推盤的房型機構(gòu)看，以中小戶型為主。

小戶型一直是一二手市場的搶手房源，新政以來，上海二手房市場中90平方米以下的小戶型房源比重從65%到70%。在差別化信貸制約之下，高總價房源的消費能力受壓制，加上投資性需求的衰退，小戶型由此變得更為搶手。“金九銀十”之際應(yīng)該出手哪些項目，陸騎麟認(rèn)為，對于普通購房者而言，總價較低的小戶型始終是頗受青睞的，工薪階層始終占據(jù)了購房者的大多數(shù)，所以市場上受到廣泛認(rèn)可的必然還是能夠滿足他們需求的低價位樓盤。

豪宅市場在調(diào)控后短期內(nèi)表現(xiàn)出較強的緩沖能力，但回暖節(jié)奏也相對拖后，且低谷流量同樣并不樂觀。在普通住宅開始回暖的7月中下旬，豪宅三周平均流量僅為2091平方米，較新政前后三周下降70.83%；進(jìn)入8月份反彈勢頭出現(xiàn)，最近3周平均流量升至3627平方米。9、10月份繼續(xù)回升的可能性依然存在。

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