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上海地價(jià)再創(chuàng)紀(jì)錄 樓市量價(jià)齊升或招更嚴(yán)厲調(diào)控
樓市快遞 2010年09月02日 來源:第一財(cái)經(jīng)日報(bào) 我要評論 掃描到手機(jī)

徐健

“大家又開始聞到錢的味道了。”昨天上海市松江區(qū)廣富林單價(jià)新地王誕生后,一位開發(fā)商高層說道。

新政后沉寂了近3個月的上海土地交易市場,昨日又迎來一場央企、港資和民營企業(yè)的奪地大戰(zhàn)。今年第56號土地公告中推出的松江廣富林2-5號地塊,在一輪激烈“暗戰(zhàn)”之后,被合生創(chuàng)展集團(tuán)(00754.HK)旗下上海合生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以12.46億元價(jià)格收入囊中,折合樓面地價(jià)約1.65萬元/平方米,溢價(jià)達(dá)131%。

8月以來,房地產(chǎn)市場不僅沒有出現(xiàn)開發(fā)商降價(jià)潮,在全國不少城市,樓市成交量和成交均價(jià)反而紛紛出現(xiàn)反彈。是剛需在壓抑多月后集中釋放,還是投資者重返市場?樓市回暖的趨勢是否已經(jīng)確立?價(jià)格反彈會不會招來更嚴(yán)厲的調(diào)控措施? 

土地市場再度活躍

昨天下午,出讓面積9.4476萬平方米的廣富林2-5號地塊正式開標(biāo)。作為容積率為0.8的低密度住宅用地,該幅地塊起始價(jià)為5.4億元,共有10家企業(yè)申請競買。截至開標(biāo)前,網(wǎng)上已有4輪報(bào)價(jià),價(jià)格為9.8億元。

最終,到場的9家競買企業(yè)中,九龍倉(00004.HK)、招商地產(chǎn)(000024.SZ)和合生創(chuàng)展3家企業(yè)表示愿意進(jìn)入現(xiàn)場競價(jià)環(huán)節(jié),并在一輪激烈的“暗標(biāo)”后被合生創(chuàng)展摘牌。其1.65萬元/平方米的成交樓面地價(jià),刷新了松江住宅用地的單價(jià)紀(jì)錄。

今年2月26日,在十余家開發(fā)商的激烈爭奪下,2009年第109號土地出讓公告中推出的松江區(qū)廣富林2-4號地塊以16378元/平方米的高樓板價(jià)摘牌,一舉成為當(dāng)時松江的單價(jià)地王。

此外,當(dāng)天開標(biāo)的另一幅規(guī)劃容積率為1.0的住宅用地——祥和路2號地塊也以“面包價(jià)”成交。該地塊被晉程控股以9.92億元收入囊中,折合樓面地價(jià)約12165元/平方米。而在新鮮出爐的8月上海住宅成交面積排行榜中,祥和路地塊附近,綠地薔薇九里公寓成交的247套房源其成交均價(jià)也只有12515元/平方米。

“一直以來,上海供應(yīng)的住宅用地都不多,物以稀為貴嘛?!币晃徊辉敢馔嘎缎彰拈_發(fā)商管理層告訴記者,開發(fā)商本就對土地這個生產(chǎn)資料趨之若鶩,而最近住宅成交量大幅上漲,更在一定程度上刺激開發(fā)商的拿地?zé)崆椤?

投資客歸來?

在新國十條出臺4個半月后,樓市成交量又開始回歸上升通道。

21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪告訴記者,目前,從京、滬、深三個典型的一線城市8月份市場表現(xiàn)來看,樓市成交量無一例外地有不同程度的上揚(yáng),尤其是上海和深圳兩地。

佑威房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示,2010年8月,上海市商品住宅成交面積為73萬平方米,環(huán)比7月增加了69.77%,已十分接近新政前3月份全市80萬平方米的商品住宅成交面積。

隨著交易量的放大,成交均價(jià)也在反彈。根據(jù)佑威的數(shù)據(jù),8月上海商品住宅成交均價(jià)為21156元/平方米,環(huán)比7月上漲了9.54%。

聞到錢味兒的除了開發(fā)商,還有投資客。記者從21世紀(jì)不動產(chǎn)方面獲得的消息顯示,雖近期房貸政策陸續(xù)收緊,但仍有少數(shù)投資客入市投石問路。

據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐上南齊河分行經(jīng)理?xiàng)顦褰榻B,目前板塊成交房源中,有不足一成為投資客所購買?!半S著近期CPI走高及市場通脹預(yù)期強(qiáng)烈,這類買家將存款提出、投資房產(chǎn),以實(shí)現(xiàn)保值增值;且他們看中的房源,因總價(jià)均較小,可全款支付,不用涉及貸款。” 楊樺表示。

其實(shí),就算要涉及貸款,購房者也有妙招。記者從知名個貸中介凱盛經(jīng)略(上海)投資管理有限公司處獲悉,由于目前二套房貸款利率上浮達(dá)20%,因此不少“被二套”的購房者開始選擇抵押貸款。“抵押貸款屬于消費(fèi)貸款,房齡較新的可以貸到評估價(jià)的五至六成,采用基準(zhǔn)利率上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)放貸。用這種方式購買第二套房,會比二套房貸的負(fù)擔(dān)輕一些?!?

或招更嚴(yán)厲措施

無疑,樓市已經(jīng)到了一個十分敏感的關(guān)口。在傳統(tǒng)的“金九銀十”來臨之際,房地產(chǎn)市場是否會迎來新一輪的量價(jià)齊升?

漢宇地產(chǎn)方面認(rèn)為,在調(diào)控政策尚未放松的情況下,樓市依然出現(xiàn)了比較明顯的回暖,二手房市場議價(jià)空間收窄甚至消失,若無明確政策出臺,未來幾個月將迎來“金九銀十”樓市供需兩旺的景象。

仲量聯(lián)行上海研究部副董事周志鋒則認(rèn)為,由于現(xiàn)金流越來越緊張,將有更多開發(fā)商采取降價(jià)策略。他預(yù)計(jì)可能出現(xiàn)的價(jià)格調(diào)整幅度將會在15%到20%之間。

“在這樣價(jià)格調(diào)整幅度的吸引下,伴隨著9月、10月傳統(tǒng)銷售旺季的到來,購房者尤其是首次購房者將有望逐步重新入市,從而推動成交量的穩(wěn)步反彈。而成交量的逐步上升將會對價(jià)格形成有效的底部支撐,從而減小價(jià)格進(jìn)一步下跌的可能性。”周志鋒表示。

事實(shí)上,開發(fā)商未必樂見在這個敏感時刻出現(xiàn)量價(jià)齊升行情。開發(fā)商任志強(qiáng)在此前曾表示,若開發(fā)商硬頂著不降價(jià),不采取任何舉措,有關(guān)部門恐怕會出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控措施。

中房信分析師薛建雄也認(rèn)為,一旦成交量和房價(jià)在9、10月出現(xiàn)較大幅度反彈,那可能會引發(fā)新的、更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺,“這其中,房產(chǎn)稅將是預(yù)期中影響最大的政策,而且可以根據(jù)稅率來對市場進(jìn)行有效調(diào)節(jié)。”

《人民日報(bào)》昨日刊發(fā)評論呼吁,當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控已到關(guān)鍵時期,必須繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動搖,并根據(jù)市場形勢變化及時進(jìn)行政策微調(diào)。如果調(diào)控長時間不能見效,應(yīng)當(dāng)適時出臺進(jìn)一步的措施。文章還建議,對依舊“房價(jià)過高、上漲過快、調(diào)控不力”的城市,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行曝光和問責(zé)。

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