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《中國青年報》于7月2日刊登了南方某城市房地產商劉某采訪錄。這個花200萬元買地建房賺了2個億的開發(fā)商，面對記者采訪透露了房地產業(yè)鮮為人知的內幕。(見2010年7月2日《中國青年報》)人們不妨讀一讀這篇講述房地產市場“背后故事”的采訪錄。

全球發(fā)生金融危機、國家拉動經(jīng)濟舉措出臺后，中國房地產市場突然發(fā)燒，房價一路飆升，而開放商與“磚家”一會兒說買房是“剛性需求”，一會兒稱“房地產業(yè)并非暴利行業(yè)”，把公眾忽悠得如墜五里云霧。讀了這篇訪談錄，你會恍然大悟，可能還會脫口而出：哦，原來這么黑呀！

開發(fā)商是怎樣牟取暴利的？有調查稱，房地產項目成本和利潤構成是：拿地、購買建筑材料、支付人工費等成本占1/3，征稅、申報費用等合理開支和行賄資金等隱性成本等“渠道費用”占1/3，開發(fā)商的利潤占1/3。劉總則披露了開發(fā)商獲取更多利潤的生財之道：一個是利用“關系”或規(guī)劃漏洞增加容積率，另一個是在合同不明確的情況下在住宅面積之內拿出一部分做商業(yè)面積開發(fā)，還有一個是拉高銷售價格。他以自己開發(fā)的一個樓盤項目為例，成本為2500元/平方米，銷售價為12000元/平方米，每平方米賺9500元。由此，他在5年內以200萬賺了百倍就不難理解了。

開發(fā)商是如何“空手套白狼”的？用劉總的話說“房產開發(fā)商蓋房子是不要錢的”， “幾乎是零投入”?！吧w房子不要錢”的商業(yè)模式是：實行“房屋預售”制度，開發(fā)商在房子未建起來之前就可以收回全部成本，甚至還有盈余；把工程承包給建筑商，買建筑材料、支付工人工資全部由建筑商包干，等房子售出賺到巨額利潤后才清算工程款；銀行在開發(fā)商貸款、為業(yè)主按揭上給予大力資金支持，自身也獲得最大收益。

地方政府同開發(fā)商是啥關系？劉總稱屬于“合作關系”，還引用一句俗語作了形象比喻“丈母娘看女婿，越看越歡喜”。因為，開發(fā)房地產項目，姑且不論少數(shù)干部可以從中受賄獲得好處，僅對政府就有諸多好處，除靠賣地、收費、收稅增加財政收入外，還可以增加地方投資、拉動GDP、增加就業(yè)，這無疑會對政績“增光添彩”。因此，政府很難把老百姓是不是買得起住房掛在心上，而是對開發(fā)商情有獨鐘。正如劉總所說的，政府出臺的政策基本都是為開發(fā)商量身定做的，比如房子不好賣的時候，就會出臺購房入戶政策，肯定就會有很多人借錢也要買房了。當然，還有借拉動經(jīng)濟“救市”、舉辦房展會、媒體幫助做節(jié)目、做廣告，等等。

劉總說還對降低房價提出了頗有見地的看法。如，要把政策定位于“房子是用來住的”，遏制投資炒房；政府監(jiān)管不能缺位；加大保障房建設的比例和力度等等。他解釋自己所以要抖落出房地產“背后秘密”的原因時說：“‘出來混總是要還的’，我們開發(fā)商利用歷史機遇賺了不少錢，是該轉型為民眾做點事了。”但愿更多開發(fā)商能夠像劉總一樣有良心發(fā)現(xiàn)，而地方政府不能再對中央調控政策玩太極了。