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華夏時(shí)報(bào)7月3日訊 調(diào)控政策收緊，房價(jià)僵持之際銷售量接近冰凍，隨時(shí)需要大量資金周轉(zhuǎn)的開發(fā)商進(jìn)入6月份實(shí)實(shí)在在地感受到了“錢緊”。

《華夏時(shí)報(bào)》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在通過銷售存量房快速回籠資金無望的背景下，正尋求其他途徑解燃眉之急，其中房地產(chǎn)信托最受青睞。

記者獲悉，江蘇新城房地產(chǎn)公司（下稱江蘇新城）于6月28日宣稱，公司將計(jì)劃通過房地產(chǎn)信托的方式融資7億元，來解決上海項(xiàng)目后續(xù)資金不足的問題。而這顯然不是個(gè)案。

就在江蘇新城表示信托融資的第三天，上實(shí)發(fā)展即表示，計(jì)劃以房地產(chǎn)信托方式融資10億元。據(jù)了解，僅4、5月份，全國用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的集合信托資金超過194億元，而今年上半年全國房地產(chǎn)信托融資產(chǎn)品140多款350余億元，已經(jīng)接近2009年全年181款的發(fā)行量，規(guī)模上則已超過。

兩個(gè)月信托融資超百億

“錢緊”的開發(fā)商正尋找一切機(jī)會(huì)來緩解公司面臨的資金壓力。

6月28日，江蘇新城房地產(chǎn)公司發(fā)布公告稱，公司將與中誠信托通過項(xiàng)目入股的方式募資不超過7億元的資金，用于上海嘉定新城創(chuàng)宏房地產(chǎn)有限公司所屬的安亭項(xiàng)目建設(shè)。

“7億元的房地產(chǎn)信托，規(guī)模相當(dāng)大了?！逼找嫱顿Y有限公司研究員趙楊對本報(bào)記者指出，一般房地產(chǎn)信托的規(guī)模只有1億—2億左右。

“和公司財(cái)務(wù)狀況有關(guān)系，目前該公司負(fù)債率高達(dá)84.24%?！狈秸C券研究員周偉指出。

江蘇新城2009年報(bào)顯示，公司總資產(chǎn)130.67億，但負(fù)債卻高達(dá)106.97億元。周偉告訴記者，雖然這家公司短期負(fù)債只有11億，但缺乏后續(xù)項(xiàng)目資金。而目前的窘境，與這家公司去年的快速擴(kuò)張有很大關(guān)系。

記者在采訪中了解到，由于2009年公司快速擴(kuò)張，在上海、南京、常州等地大量拿地花費(fèi)了54億的資金。而目前十幾個(gè)項(xiàng)目正在建設(shè)中，也需要支出不少資金，今年一季度公司各類經(jīng)營性支出就達(dá)到17億。

周偉表示，如果在建項(xiàng)目按原計(jì)劃繼續(xù)開發(fā)，將對公司的資金提出更高要求。即便建設(shè)完畢，在目前樓市不樂觀的情況下，未來銷售回籠資金也是一個(gè)大難題。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目開發(fā)中缺錢的開發(fā)商不止一家，想通過房地產(chǎn)信托融資的開發(fā)商更不在少數(shù)。

6月18日，福星股份宣布將通過股權(quán)信托融資方式募資金10億元用于項(xiàng)目開發(fā)。6月30日上實(shí)發(fā)展發(fā)布公告稱，將通過信托貸款的方式與中誠信托簽訂《信托貸款合同》，信托貸款金額10億元。7月1日，首創(chuàng)置業(yè)表示將通過信托融資7.5億元。

中華企業(yè)一位人士向本報(bào)記者表示，雖然去年通過資本市場融得一些資金，但開發(fā)中仍然需要注入大量資金，因此他們也選擇房地產(chǎn)信托的方式來做項(xiàng)目融資。

“去年大規(guī)模擴(kuò)張，再遇到上半年銷售低潮，一些房企今年的確在開發(fā)資金上比較緊張?！敝蟹啃艌?zhí)行總裁丁祖昱表示，現(xiàn)在開發(fā)商的資金還沒有到最緊張的時(shí)候，但如果下半年銷售再不順利，這些手上有大量在建項(xiàng)目的房產(chǎn)公司將面臨不小的壓力。為了得到項(xiàng)目建設(shè)的資金，開發(fā)商不得不尋找各自的融資渠道。

正是一些開發(fā)資金的缺乏，催熱了房地產(chǎn)信托。

據(jù)普益投資有限公司統(tǒng)計(jì)，5月份全國共發(fā)行了104款信托產(chǎn)品，而當(dāng)月發(fā)行的集合房地產(chǎn)信托就有25款，通過地產(chǎn)信托募集的資金高達(dá)58億元。

“6月份新成立的房地產(chǎn)信托有33款，地產(chǎn)融資金額超過60億?！壁w楊告訴記者，從目前房企與信托公司簽訂的合作協(xié)議來看，預(yù)計(jì)未來兩個(gè)月房地產(chǎn)信托可能會(huì)創(chuàng)下歷史新高。

開發(fā)商的無奈之舉

苦于找不到現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)的開發(fā)商似乎看到了一塊肥肉，哪怕口味不佳，也要拿來充饑了。

“我們通過信托方式融資的年利率一般在10%—12%左右，這已是我們所能承受的最高成本了?！苯K新城證券事務(wù)代表王國寧告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。

趙楊指出，房地產(chǎn)信托的發(fā)行成本比較高，一般情況下開發(fā)商是不愿意通過信托方式融資。現(xiàn)在房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品平均年利率在10%以上，一些地產(chǎn)信托年利率最高可達(dá)20%。

但即使是如此高的成本，江蘇新城今年已經(jīng)不是第一次通過信托來融資了。今年4月份，江蘇新城在無錫和常州的子公司，向國元信托分別借款3.5億元、2.5億元，期限均為1年。短短兩個(gè)月，江蘇新城就通過信托融資16億。

開發(fā)商會(huì)不惜成本通過信托方式來融資，實(shí)在是有苦難言。

“項(xiàng)目開發(fā)到一半，正好缺少資金，總不能讓樓盤停在一半吧？現(xiàn)在想要繼續(xù)拿到銀行的貸款并不容易，需要想辦法把項(xiàng)目繼續(xù)下去就得想辦法融資?！蓖鯂鴮幈硎?，目前銀行向開發(fā)商提供的開發(fā)貸款，年利率要在7%以上，關(guān)鍵是銀行的水龍頭擰得太緊了。在此情況下，不得不選擇年利率在10%左右的地產(chǎn)信托來融資。

事實(shí)上，和房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)相比，當(dāng)開發(fā)商“錢緊”到一定程度時(shí)甚至還會(huì)選擇更大的冒險(xiǎn)，比如嘗試向民間借貸。

一位在上海的溫州投資客向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，開發(fā)商以民間借貸方式進(jìn)行短期融資都有一定的“行情”:借貸期從一個(gè)月到半年不等，月息2%—3%。

“有專門的線人來籌資金，而籌資人之間都為熟人，募集規(guī)模在千萬元左右。如果借期為一年，年息至少在20%以上?！边@位投資客向記者透露，民間高利貸多數(shù)是通過當(dāng)?shù)厥烊岁P(guān)系從浙江、福建獲得的，每個(gè)月向借款人發(fā)放利息，借期結(jié)束后將本金還回。

雖然民間借貸有如此高的利息，但要獲得長期資金也不容易?！盎I集一年以上的錢款比較困難。有的人不看好未來一年的房地產(chǎn)，不愿把錢放在房企身上過長。如果形勢一直沒有好轉(zhuǎn)，一旦開發(fā)商的項(xiàng)目爛尾，自己投進(jìn)去的錢可能連本金也拿不回來，更不用說利息了?！鄙鲜鐾顿Y者表示，因此投資者也不愿把錢借出去太久。

如此對比，勢同玩火地選擇房地產(chǎn)信托融資的開發(fā)商，似乎已沒有了更好的選擇。