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今年上半年以來，房地產市場局勢撲朔迷離，商品房銷量如過山車一般跌宕起伏。4月中旬至今，南京樓市經歷了第一波降價行情，各個片區(qū)均出現(xiàn)房價“跳水”，但銷量在短暫地增長后迅速回落。很明顯，在不少買房人眼中，這一波降價不過是“毛毛細雨”，并不能打動他們的心。

如今，庫存大幅增長，成交量依然毫無起色，各家開發(fā)商的資金鏈也在不斷吃緊。新景祥房地產經紀有限公司副總經理陳光華認為，上一輪價格調整更多只是預期價格的下調，談不上真正降價。當前環(huán)境下開發(fā)商如果想迅速跑量，一定要拿出實質性的優(yōu)惠。至于多少比較合適，他認為打個“8折”也不為過。隨著調控的深入及下半年大批新房源的上市，新一輪“降價潮”的身影越來越清晰。

第一波多是降預期

自“國十條”頒布以來，從城南到江寧，南京各個片區(qū)曾先后刮起一股“打折風”。其中促銷力度較大的樓盤如和府奧園、金浦·名城世家等，開盤時也曾取得較好的銷售業(yè)績。

“五一”期間五礦·東方龍湖灣開盤，以8000多元/平方米的價格低開，效果顯著；和府奧園給出“9折”優(yōu)惠后迎來了熱銷；5月下旬，城南純新盤名城世家和觀云國際均取得了開盤銷售過半的成績。藍風房地產投資顧問有限公司總經理助理翁忠平分析，與不少滯銷樓盤相比，以上各樓盤之所以能夠熱賣，最重要的在于較為合理的定價。

不過，也有不少樓盤的優(yōu)惠“第一炮”并未打響。如江北某大盤就因為降價后均價仍在8000元/平方米以上，受到了買房人的冷落。同樣的現(xiàn)象在城北某“9折盤”中也有出現(xiàn)，優(yōu)惠推出數(shù)周后，網上房地產數(shù)據(jù)顯示僅有不到1/3的房源售出。專家分析，在第一波行情里，所謂降價的多數(shù)樓盤只是調低了預期售價，并未實際讓利。

打開銷路唯有降價

二套房認定標準的明晰及保障房建設的開展，人們的預期也在不斷地變化。由于第一波“降價潮”效果并不明顯，即使有開發(fā)商“小打小鬧”地再推出一點優(yōu)惠，也難以像前段時間那樣立馬見效，市場開始進入僵持階段。

城南某樓盤近期低調加推，銷售比例與5月首次開盤時相距較大。而4、5月曾通過打折贏得熱銷的多家樓盤，近來房源去化速度也明顯放緩。如果說開盤期間打折促銷是“百米沖刺”，能夠迅速見效的話，那么各樓盤當前的銷售狀況就如同跑“馬拉松”的后半段，已是心有余而力不足。

在剛過去的端午節(jié)小長假，雖然幾乎所有樓盤都給出了優(yōu)惠，但大部分連一套房都沒能賣出。3天6套的成交量更是降至谷底，同比下降了95%，144套的認購量同比下降83%。

市場陷入“極度深寒”

對于當前的滯銷局面，開發(fā)商表現(xiàn)各不相同。城南某開發(fā)商靜觀其變；城中一高端公寓開發(fā)商更是選擇逆市漲價。開發(fā)商做出這樣的選擇，給出的原因都是自己“不差錢”。然而，有專家認為，目前市場存在的四大因素將促使樓市進入第二波降價期。

因素一：

成交量大幅萎縮

房管部門有關專家表示，如今每天五六十套的認購量已經接近2008年的樓市低谷期。一方面是去化速度放緩，另一方面是下半年新房源的陸續(xù)上市，開發(fā)商的銷售壓力將進一步加大。

因素二：

房價遠高于買房人心理價位

上周，本報記者在江北各售樓現(xiàn)場對買房人進行隨機調查后發(fā)現(xiàn)，人們對于各大盤的心理價位僅為6000-6500元/平方米，這與當前該區(qū)域銷售均價相去甚遠。買房人對城南、河西、江寧等區(qū)域的心理價位分別為11000-12000、1300-15000、8000-9000元/平方米。不少人表示，即使降不到自己的心理價位，房價起碼也要在現(xiàn)有基礎上降個20%-30%左右，否則堅決不出手。

因素三：

資金鏈不斷收緊

南京各家開發(fā)商口中所稱的“資金充?！保膊⒉皇悄敲唇浀闷鹜魄?。銀行開發(fā)貸款收緊，IPO、增發(fā)等多種融資渠道受阻，加上后續(xù)項目開發(fā)、拿地的需要，連恒大、綠地、萬科等“地產大鱷”都紛紛降價以期盡快回籠資金，中小開發(fā)商的資金還能撐多久？一位業(yè)內人士透露，江北某大盤體量大、銀行貸款多，一旦房子賣不出回不了款，憑現(xiàn)有資金最多只能支撐2-3個月。如果目前銷售的慘淡局面持續(xù)半年到一年的時間，不少中小房企的資金鏈將有斷裂的危險。

因素四：

調控周期將比預期更長

南京大學經濟學系副主任葛揚分析，樓市的低迷至少將持續(xù)到年底甚至明年年初。一旦物業(yè)稅真正實施，這一時期還將進一步延長。經濟學家趙曉日前在某論壇上奉勸開發(fā)商：“趕緊該降價就降價，該跑就跑”。很顯然，開發(fā)商此時應放棄本輪調控很快就會過去的幻想，著眼現(xiàn)實積極應對。(記者 李迷)

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