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低迷表象下的熱銷真相

在樓市低迷的大環(huán)境下,仍有一些項(xiàng)目受到購(gòu)房者的關(guān)注,樓市的熱銷在成交量的大幅下滑的表象下依舊存在。

位于大興黃村的新里·西斯萊公館在5月份北京的銷售排行榜中名列前茅。據(jù)了解,4月底開盤時(shí)放量500多套,已基本售完。3、4號(hào)樓5月底開盤400多套,已銷售了100多套。盡管相比其他樓盤,該項(xiàng)目的銷售可謂良好,但銷售人員仍直言,受樓市調(diào)控新政影響,5月份銷售稍有放緩。

該項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī),在整體的表現(xiàn)低迷的樓市中表現(xiàn)得頗為引人注目。

據(jù)該項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,該項(xiàng)目之所以受到消費(fèi)者的歡迎,主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的稀缺性特點(diǎn),在郊區(qū)這種大型的綜合體項(xiàng)目非常少,并且與地鐵無(wú)縫對(duì)接。無(wú)論從產(chǎn)品品質(zhì),地理位置與交通等方面都具有很大的優(yōu)勢(shì)。還有一點(diǎn)就是價(jià)格合理,項(xiàng)目最初開盤時(shí)最低價(jià)僅14000元/平方米。項(xiàng)目包容性強(qiáng),價(jià)位從低到高都有,總結(jié)起來(lái)就是性價(jià)比高。

另外,產(chǎn)品配建8萬(wàn)平方米左右的大型商場(chǎng),底層商業(yè)由開發(fā)商持有,目前已進(jìn)入招商階段。據(jù)介紹,目前項(xiàng)目已經(jīng)與樂(lè)購(gòu)、蘇寧、保利博納國(guó)際影城簽約。這對(duì)處于郊區(qū)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)利好消息。

除此之外,位于通州的某項(xiàng)目也被列入了排行前十的榜單,據(jù)該項(xiàng)目的策劃人員介紹,盡管項(xiàng)目4月底開盤,正趕上住宅調(diào)控新政實(shí)施,但銷售業(yè)績(jī)?nèi)匀怀^(guò)了200多套。項(xiàng)目主要在產(chǎn)品品質(zhì)及價(jià)格定位方面得到購(gòu)房者的認(rèn)可。他認(rèn)為,目前銷售較好的樓盤主要是在產(chǎn)品綜合品質(zhì)上,主要體現(xiàn)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工以及區(qū)域優(yōu)勢(shì)等方面。

據(jù)了解,位于東三環(huán)的太陽(yáng)公元項(xiàng)目,自5月22日推出觀景大宅200套,目前也已簽約30套,另外有11套處于認(rèn)購(gòu)狀態(tài)。作為城區(qū)高端項(xiàng)目該成績(jī)也成為同類項(xiàng)目中的佼佼者。

太陽(yáng)公元項(xiàng)目受關(guān)注的主要因素是:具備獨(dú)特的地段優(yōu)勢(shì),位于東北三環(huán)核心地段;周邊環(huán)境優(yōu)美,有80萬(wàn)平方米的三大公園,包括自建20萬(wàn)平方米的太陽(yáng)宮花園,以及太陽(yáng)宮體育休閑公園及太陽(yáng)宮公園;人大附中朝陽(yáng)學(xué)校位于太陽(yáng)公元及項(xiàng)目周邊,建立了從幼兒園到高中15年的完善的教育配套;精裝修品質(zhì)。

該項(xiàng)目自去年開盤起定價(jià)策略就是低于同區(qū)域市場(chǎng)價(jià),這也是得到眾多的購(gòu)房者認(rèn)可的原因。截止到目前,售價(jià)仍低于周邊項(xiàng)目,目前其周邊項(xiàng)目售價(jià)為50000元~55000元/平方米。

而這也成為這些銷售狀況良好的共同的特性:售價(jià)普遍低于周邊項(xiàng)目。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為,住宅的市場(chǎng)在弱市環(huán)境下,地理位置優(yōu)越的名企名盤項(xiàng)目更加具有抗跌性,高端物業(yè)的購(gòu)房客群具備一次性付款能力,較少受調(diào)控政策的影響,相比普通住宅產(chǎn)品的銷售情況更有保障,因此高端項(xiàng)目會(huì)選擇在此時(shí)入市。5月開盤中單價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元的項(xiàng)目,盡管總價(jià)在600萬(wàn)元~1000萬(wàn)元之間,但整體銷售率卻比中低端項(xiàng)目高出了1%。

全款購(gòu)房陡增

自二套房的貸款新政出臺(tái)后,全款購(gòu)房比例猛增。大多數(shù)有資金實(shí)力的購(gòu)房者在高利率的作用下,選擇全款。

以新里·西斯萊公館項(xiàng)目為例,據(jù)綠地的內(nèi)部人士介紹,該項(xiàng)目購(gòu)買人群的構(gòu)成比例,自住需求占90%以上,其中60%為大興區(qū)當(dāng)?shù)氐母纳菩托枨?。而在這些人中,首次置業(yè)人數(shù)僅占20%,二套房占80%(這其中包括以他人名義購(gòu)買的“首套房”),而一次性付款的比例高達(dá)40%。

對(duì)于一次性的付款比例之高,該人士表示,主要是當(dāng)?shù)夭疬w戶,他們一般手里都有一部分搬遷款,所以支付能力強(qiáng)。還有一些是大興周邊區(qū)域的人群。外地的純投資人群占比很少。

上述通州某項(xiàng)目的全款比例則達(dá)到了60%,該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示,在目前的購(gòu)房的人群中,首次購(gòu)房人群所占比例特別少,以多次購(gòu)房者居多,而這部分客戶由于受到目前貸款政策影響,所以大多選擇全款,導(dǎo)致目前購(gòu)房的全款比例大增。而這些購(gòu)買者多是在北京長(zhǎng)期居住的人群,有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。購(gòu)房目的則以改善為主,單純投資人群不多。

此外,位于南三環(huán)的萬(wàn)年花城項(xiàng)目開盤后也有不俗的表現(xiàn),全款的比例也達(dá)到了60%以上。而太陽(yáng)公元策劃部于雷則表示,在貸款新政出臺(tái)后,該項(xiàng)目購(gòu)房的全款比例也較以前有很大提高。項(xiàng)目整體的置業(yè)構(gòu)成也以改善型需求為主。

而全款購(gòu)房在二手房市場(chǎng)中表現(xiàn)更為明顯,相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示,目前二手房全款比例已超過(guò)50%,個(gè)別中介全款購(gòu)房比例則高達(dá)70%以上。而按照去年以來(lái)的市場(chǎng)規(guī)律,選擇購(gòu)買二手房的人群在一半以上均為改善型需求。

顯然,在北京樓市低迷期仍然選擇購(gòu)房的以改善型的需求為主,而正是他們的需求釋放,也使得一次性付款的購(gòu)房比例提高。