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府干。那么錢從哪里來？

通常的邏輯，中央財政會補一點，地方財政也能補一點，地方土地批租收入也能提一點——這方面，重慶和其他兄弟城市沒有什么兩樣。

不一樣的是，在中國，重慶是土地儲備僅次于香港的城市。以重慶主城為例，前三年２０００多萬平米的公租房需要２０多平方公里的土地，都可以從政府的土地儲備里提取，作為政府注入公租房系統(tǒng)的國有資產(chǎn)。

由于相關(guān)規(guī)費、稅收通通豁免，剩下的就是建設(shè)成本了，初步估計頭三年就得３００多億，這部分錢怎么來呢？融資。包括貸款、信托、債券等形式，中國人壽甚至社?；鹨彩遣诲e的目標資金來源。

重慶的土地儲備以地產(chǎn)集團為主，城投集團也有一部分，重慶的做法是，用誰儲備的土地蓋公租房，誰就是業(yè)主，政府性投入和土地儲備構(gòu)成資本金，然后利用上述金融工具融資。

這里涉及兩個問題：一是公租房的租金是否足夠支付融資成本？經(jīng)過測算，答案是能。二是有人擔(dān)心，這些融資會不會成為壞賬？恰恰相反，由于重慶公租房建設(shè)過程中堅持高標準高質(zhì)量（有報道說相當于北京月租金在３０００元以上的商品房），布局、規(guī)劃又合理，這些房子還是優(yōu)良資產(chǎn)，不但不是壞賬而且還能增值。

從香港、新加坡和其他先行國家看，這種運作模式是可行的。

一件看起來非常困難的事，在不給財政增加額外負擔(dān)的前提下，就這樣做成了。

這里，土地儲備起到了關(guān)鍵作用。地產(chǎn)集團、城投集團都是重慶國企軍團中的“八大投”，“八大投”模式又一次證明了其戰(zhàn)斗力。

控制商品房過快上漲的“黃五條”

多年來，即便是跟周邊規(guī)模遠小于重慶的兄弟城市比，重慶的房價都明顯要低，這一點，很容易從各種公開數(shù)據(jù)得到驗證。為什么？重慶有五條措施——早在２００４年，記者就聽到黃奇帆在一個會上講過，大致如下：

一是把房地產(chǎn)投資嚴格控制在全社會固定資產(chǎn)投資的２５％左右。房地產(chǎn)投資占比過高，勢必形成房地產(chǎn)泡沫；過低，又會造成城市發(fā)展活力不足，無法滿足市民合理的住房需求。將房地產(chǎn)投資占比控制在２５％左右，可以從源頭上保持房地產(chǎn)供求大體平衡。

二是按照人均３０平方米住房規(guī)劃建設(shè)房地產(chǎn)項目。在一般情況下，城市人均建設(shè)用地１００平方米、住房面積３０至４０平方米比較合理。政府在審批房地產(chǎn)項目、調(diào)控房地產(chǎn)市場時，遵循這一規(guī)律，可有效控制房地產(chǎn)年度建設(shè)量和最終規(guī)模。

三是嚴格將樓面地價控制在房價的１／３以內(nèi)。政府在土地拍賣時注意把握尺度，若地價太高，雖然政府當期收益會增加，但會推高房價，并在幾年后出現(xiàn)房地產(chǎn)市場泡沫，導(dǎo)致投資環(huán)境惡化，擾亂房地產(chǎn)市場秩序。

四是嚴格控制房價收入比保持在６．５∶１左右。一個城市的房價必須與經(jīng)濟社會發(fā)展和居民收入水平相適應(yīng)。大體上，普通雙職工家庭６．５年的收入可以購買一套普通商品房，是房地產(chǎn)調(diào)控較為理想的狀態(tài)。

五是嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)稅費和信貸的有關(guān)規(guī)定，維護市場正常的交易秩序。

住房保障：政府和市場“兩條腿走路”

“低端有保障，中端有市場，高端有約束”構(gòu)成重慶完整的住房供應(yīng)理念，針對“高端有約束”征收房產(chǎn)稅的相關(guān)文件已經(jīng)送到北京了。

重慶試圖理順城市住房供應(yīng)體系。我國的城市住房供給，可以分為純粹的“公家”公房配給和幾乎完全市場化供應(yīng)（廉租房僅面向３％的戶籍居民）兩個階段，雖然也有經(jīng)濟適用房，但是“開著寶馬住經(jīng)濟適用房”折射出其中的制度安排缺陷，在房價大幅上漲的背景下，低收入群體的住房越來越困難，一定程度上成為一個社會不安定因素。

前述兩個階段都是“一條腿走路”。大面積建設(shè)公租房，正是試圖通過政府和市場“兩條腿走路”，形成城市住房供應(yīng)的“雙軌制”：３０％到４０％的居民住公租房，由政府提供；６０％到７０％住商品房，由市場解決——這構(gòu)成建國以來首個地方“雙軌制”住房保障體系。

發(fā)端于２００２年的土地儲備邏輯

在重慶低中高三個層次的住房供給系統(tǒng)中，土地儲備都是關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，特別是公租房。

一塊本來不值錢的地為什么突然值錢了？通常是因為城市規(guī)劃以及道路和其他各種基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)，那么，政府投入形成的土地溢價理應(yīng)歸于政府，用于各種公共、民生事業(yè)。

但是，土地管理也是一些地區(qū)管理最混亂、國民財富流失最多的領(lǐng)域之一，大量由納稅人的投入形成的土地財富增值落入了私人主要是房地產(chǎn)商的腰包。

重慶于２００２年開始土地儲備，地產(chǎn)集團作為政府代理人行使土地儲備職能，“一個龍頭進水，一個龍頭放水，一個池子蓄水”，切實推行“招拍掛”。同時，國土房管局、土地交易中心、地產(chǎn)集團形成“三權(quán)分立”、互相制約的體制，這種體制最大限度防范了腐敗和國民財富的流失。八年來，地產(chǎn)集團投資興建了重慶大學(xué)城、科技館等２０多個重大基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施和民生項目，這些項目投資大多在十幾億到幾十億之間。

土地儲備是國有資產(chǎn)，和地產(chǎn)集團一樣，以“八大投”為代表的重慶其他國有企業(yè)集團近七八年來還為重慶貢獻了２０多座跨江大橋、２０００公里高速路、幾千公里高等級公路，為重慶“兩翼”地區(qū)發(fā)展工業(yè)園區(qū)兩年投入１００億元。八年來，重慶經(jīng)營性國有資產(chǎn)從１６００億上升到１萬億，經(jīng)濟和社會發(fā)展哪里有“硬骨頭”，國企就出現(xiàn)在哪里。說重慶國企充當了重慶經(jīng)濟和社會發(fā)展的火車頭是應(yīng)該不過分的——盡管民營資本的增長速度更快。

重慶大面積建公租房的底氣，乍一看是土地儲備，深層次是國企發(fā)揮了政府“第三財政”的作用。

 以上文章由馬明麗整理