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爛尾樓,是一個城市的頑疾,也是深圳這座現(xiàn)代城市必須面對和予以解決的問題。深圳從2004年至2009年間通過政府介入解決了45個“問題樓盤”,時至今日還剩下7個問題樓盤尚未解決,這些樓盤很多都是十幾年以上的爛尾樓,“矛盾交結最為突出和集中,涉及發(fā)展商、大小業(yè)主、銀行等多方利益體,復雜的債權債務關系糾結,已成為‘死結’”。今年深圳市“兩會”期間,市政協(xié)委員、廣東晟典律師事務所律師陳治民和市人大代表肖幼美都提出建議解決金利華等爛尾樓。近日,本報記者也對7個爛尾樓現(xiàn)狀進行了調查。

從機場出來沿機場路到107國道,很多初來深圳的人會立刻看到機場立交旁矗立著一棟15層高的“灰黑色”建筑,破落陰森的樓體與其“金銀城”的名字差距巨大。陳治民表示,“7個迄今仍未盤活的爛尾樓中占地面積最大的就是金銀城”；而位于福田區(qū)上步南路與濱河路交界處的“富豪花園”,爛尾近20年,該樓盤曾存在一房二賣、一房重復抵押等多種違法情形,被法院查封,業(yè)主也拿不到房產(chǎn)證。

5年解決45個爛尾樓

據(jù)了解,2004年9月29日,深圳市政府為了解決爛尾樓,下發(fā)了《關于子悅臺等52個“問題樓盤”處理意見的批復》,確定全市52個問題樓盤,可以采取合作建房或者直接置換土地使用權的方式來盤活,并且制定了免除拖欠地價款利息、滯納金、土地使用費及順延土地使用期限起始時間等優(yōu)惠政策。到2009年經(jīng)過5年努力,已有45個問題樓盤被盤活,但時至今日,尚有“金利華大廈、新世界大廈等7個問題樓盤未被盤活,其分布是:羅湖區(qū)3個,福田區(qū)2個,南山區(qū)1個,寶安區(qū)1個。

“子悅臺盤活后變成現(xiàn)在上步南路的佳兆業(yè)中心,前陣開售的鴻隆廣場也是盤活項目?！标愔蚊裾J為,市政府治理爛尾樓是卓有成效的,5年多時間解決了45個問題樓盤,但剩下“這7個樓盤,矛盾交結最為突出和集中。這些樓盤因涉及發(fā)展商、大小業(yè)主、銀行等多方利益體,復雜的債權債務關系糾結,已成為‘死結’,難將其盤活”。

有人故意阻擾爛尾樓盤活

記者調查走訪7個尚未解決的“問題樓盤”發(fā)現(xiàn),這些樓盤大都是十幾年以上的爛尾樓,位于特區(qū)內的爛尾樓大都粉飾光鮮,不近距離觀看根本無法發(fā)現(xiàn)其是爛尾樓盤,這些樓盤常常都有保安層層把守,或者干脆用圍墻圍起不讓外人靠近。而那些在偏僻處的爛尾樓就常常不加粉飾,成為流浪狗、拾荒人員等的聚居地。

爛尾樓往往原因復雜,位于羅湖的金利華廣場就處于開發(fā)商消失的狀態(tài)。肖幼美經(jīng)調查后告訴記者,金利華不欠地價、不欠稅費、產(chǎn)權清晰,“金利華商業(yè)廣場已全部銷售給了現(xiàn)在的業(yè)主,有政府主管部門頒發(fā)的《代用證》”,而其項目現(xiàn)處于開發(fā)商消失的狀態(tài),基永公司2006年已經(jīng)營期限屆滿,沒有辦理延期,公司法定代表人及股東下落不明。目前該項目業(yè)主擬自籌資金,通過業(yè)主自救方式盤活該項目,完成全部續(xù)建工程,但苦于沒有政府和政策支持。

作為房地產(chǎn)領域的律師,陳治民曾調研過這些問題樓盤,也和一些有意盤活這些樓盤的地產(chǎn)商有密切聯(lián)系。他告訴記者,這些問題樓盤未被盤活的主要原因包括:債權債務關系復雜；債權人數(shù)眾多、債權數(shù)額尤其是累積利息數(shù)額巨大；債權人起訴后采取財產(chǎn)保全措施,同一地區(qū)的多家法院,不同地區(qū)的多家法院重復查封、輪候查封,致使債權債務鏈條形成死結；以法院或者債權人、債務人自身的力量已不可能解開死結；在房價上漲的大背景下,部分案外人為謀取不法利益,故意制造新的矛盾和障礙,阻擾問題樓盤的盤活。

“一樓一策”解決爛尾樓

“這些樓盤到了現(xiàn)在,已經(jīng)到了光靠開發(fā)商、債權人和小業(yè)主任何一方引進投資也無法盤活的狀態(tài),必須由政府介入,創(chuàng)新思想,全力推動?！标愔蚊裾f。

市規(guī)劃國土委相關負責人表示,問題樓盤產(chǎn)生原因復雜,涉及主體較多,處理工作時有反復,難點包括:一是多家法院介入,司法程序較長,多種利益錯綜復雜,各種訴訟反反復復,延緩了工作進度；二是由于樓盤停工多年,原有設計落后,已不適應市場的需要,項目轉型調整難度較大；三是利益主體期望偏高,各方利益很難達成一致或平衡。

“原有的政策按照文件應該是只適用3年?！标愔蚊癖硎?政府有關部門在這種情況下必須創(chuàng)新思路,研究盤活問題樓盤的新方法,對特別難的問題需要采用特別的方式、方法來解決。

陳治民建議,深圳應成立特別權威的領導機構,由一名主管國土城建的市領導掛帥,市國土委、市城管局、市公安局、市中級法院派員參加,統(tǒng)籌協(xié)調盤活問題樓盤工作,徹底查清每一個樓盤形成的具體原因、債權債務的具體狀況,并分不同情況,一是啟動破產(chǎn)清算程序,讓問題樓盤進入司法程序；二是啟動債權收購程序,受讓人全額或部分償還債權人的債權后取得債權人的地位,與債務人(開發(fā)商)商談解決爛尾樓問題；三是啟動股權收購程序,受讓人收購債務人(開發(fā)商)的股權,并與債權人達成相關協(xié)議后啟動爛尾樓建設；四是啟動債務重組,在清查債權債務基礎上,所有查清的債權人以其債權入股,重組人以現(xiàn)金入股成立新公司掌控開發(fā)項目,啟動爛尾樓建設,最后銷售樓盤利潤按股份比例進行分配。

而肖幼美提出對問題樓盤采用“一樓一策”的做法。

“這些樓盤到了現(xiàn)在,已經(jīng)到了光靠開發(fā)商、債權人和小業(yè)主任何一方引進投資也無法盤活的狀態(tài),必須由政府介入,創(chuàng)新思想,全力推動?！标愔蚊裾f。

市規(guī)劃國土委相關負責人表示,問題樓盤產(chǎn)生原因復雜,涉及主體較多,處理工作時有反復,難點包括:一是多家法院介入,司法程序較長,多種利益錯綜復雜,各種訴訟反反復復,延緩了工作進度；二是由于樓盤停工多年,原有設計落后,已不適應市場的需要,項目轉型調整難度較大；三是利益主體期望偏高,各方利益很難達成一致或平衡。

“原有的政策按照文件應該是只適用3年?！标愔蚊癖硎?政府有關部門在這種情況下必須創(chuàng)新思路,研究盤活問題樓盤的新方法,對特別難的問題需要采用特別的方式、方法來解決。

陳治民建議,深圳應成立特別權威的領導機構,由一名主管國土城建的市領導掛帥,市國土委、市城管局、市公安局、市中級法院派員參加,統(tǒng)籌協(xié)調盤活問題樓盤工作,徹底查清每一個樓盤形成的具體原因、債權債務的具體狀況,并分不同情況,一是啟動破產(chǎn)清算程序,讓問題樓盤進入司法程序；二是啟動債權收購程序,受讓人全額或部分償還債權人的債權后取得債權人的地位,與債務人(開發(fā)商)商談解決爛尾樓問題；三是啟動股權收購程序,受讓人收購債務人(開發(fā)商)的股權,并與債權人達成相關協(xié)議后啟動爛尾樓建設；四是啟動債務重組,在清查債權債務基礎上,所有查清的債權人以其債權入股,重組人以現(xiàn)金入股成立新公司掌控開發(fā)項目,啟動爛尾樓建設,最后銷售樓盤利潤按股份比例進行分配。

而肖幼美提出對問題樓盤采用“一樓一策”的做法。