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不久前，住在美國邁阿密的一位朋友問我，能在這兒租房住，到底為什么還要買房呢？買房的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。

出于工作的原因，他很快便搬到曼哈頓，并花100萬美元在上西區(qū)買了個(gè)Loft。

請注意，一種非常典型的做法。價(jià)格上漲時(shí)，人們想要買入，價(jià)格下跌時(shí)，人們變得更加小心。買漲不買跌的做法在邏輯上講不通。

房地產(chǎn)網(wǎng)站Trulia.com研究了美國的主要房地產(chǎn)市場并提出一個(gè)問題：買和租哪一個(gè)更劃算？

根據(jù)Trulia網(wǎng)站的計(jì)算，我的朋友恰恰犯了方向性錯誤。

Trulia網(wǎng)站說，在曼哈頓租房，這兒的房價(jià)太貴。舊金山也一樣。

在邁阿密買房，與租房相比，這兒的房價(jià)便宜。類似的地方還包括鳳凰城、拉斯維加斯及其他大多數(shù)房價(jià)大跌后相對較低的地方。

這家公司認(rèn)為，年租金的15倍左右是一個(gè)交叉點(diǎn)。換言之，一個(gè)城市的房價(jià)約相當(dāng)于年租金的15倍時(shí)或許比較合理，這是經(jīng)驗(yàn)之談。例如，如果你每年花1萬美元租一套房，那么買房的成本超過15萬美元時(shí)就要考慮再三。華盛頓特區(qū)智庫經(jīng)濟(jì)與政策研究中心經(jīng)濟(jì)學(xué)家貝克爾近年對這一問題的研究也得出了類似的結(jié)論。他說，15倍是歷史均值。

那么紐約現(xiàn)在是多少倍呢？

Trulia網(wǎng)站說，紐約現(xiàn)在是32倍左右。在紐約市買一套兩居室的共管公寓或聯(lián)排別墅平均高達(dá)年租金的32倍左右。高于20倍的其他城市包括西雅圖(24倍)、舊金山(22倍)和俄勒岡州的波特蘭(22倍)。

Trulia網(wǎng)站說，另一方面，邁阿密的登記價(jià)格現(xiàn)在約是年租金的8倍，鳳凰城約為10倍，拉斯維加斯約11倍。

需要說明的是：Trulia網(wǎng)站的數(shù)據(jù)是基于登記價(jià)格而不是實(shí)際交易價(jià)格，因此價(jià)格可能過高。

此外，把交叉點(diǎn)定在租金的15倍或許偏低。

在6月9日的談話中，貝克說這一數(shù)值假定你將只在這套房子里住7年。這是人們在一套房屋里通常居住的時(shí)間。他說，如果你住得更久一些，房屋買賣的交易費(fèi)用相對攤薄，重要性也降低，則購房的吸引力就變大一些。

盡管如此，Trulia的分析看來在方向上是正確的。經(jīng)濟(jì)與政策研究中心去年所做研究得出了類似的結(jié)論：即，與租金相比，紐約和加利福尼亞沿海地區(qū)的房價(jià)較貴，而那些房價(jià)下跌最猛的地方現(xiàn)在看來比較便宜。

Trulia的研究強(qiáng)調(diào)了兩點(diǎn)。這兩點(diǎn)完全正確。

首先，房主需要先非常認(rèn)真地看看當(dāng)前的現(xiàn)金流。為了當(dāng)房主而買房毫無意義。如果租金比房價(jià)便宜很多，要三思而后行。

其次，房價(jià)跌幅最大的地區(qū)現(xiàn)在看來像是置業(yè)的好地方，而那些看似“最安全”的地方卻并非如此。老話說：沒有“安全”的投資，所謂安全只是風(fēng)險(xiǎn)還不明顯而已。這條法則一再被人遺忘。作者系《華爾街日報(bào)》網(wǎng)絡(luò)版專欄作家

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