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上海銀監(jiān)局最新披露的數(shù)據(jù)顯示，滬主要中外資銀行以2010年3月31日信貸數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款進(jìn)行了壓力測(cè)試?？傮w來(lái)看，壓力情景下對(duì)銀行業(yè)經(jīng)營(yíng)整體影響較小，即使房?jī)r(jià)下跌30%，銀行貸款不良率也僅從1.04%升至1.41%。此外，在輕度、中度和重度壓力情景下，個(gè)人住房貸款不良率將從0.36%的基準(zhǔn)水平，分別升至0.58%、0.74%和1.58%。

某家股份制銀行高層對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，雖然在輕度和中度壓力環(huán)境下，銀行風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量得到了很好的控制，但是壓力測(cè)試結(jié)果顯示，在房?jī)r(jià)下調(diào)30%基準(zhǔn)利率上浮108個(gè)基點(diǎn)的重度環(huán)境下，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款不良率會(huì)出現(xiàn)較大幅度躍升。

上述人士透露，從個(gè)人住房貸款看，重度壓力下對(duì)個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行上浮10%以上的客戶影響較大，房?jī)r(jià)下跌30%對(duì)貸款房?jī)r(jià)比率在70%以上的個(gè)人住房貸款會(huì)有一定影響?！斑@主要為2010年以來(lái)新發(fā)放貸款，房?jī)r(jià)下跌可能導(dǎo)致抵押物不足以覆蓋貸款本息，理性違約比例會(huì)上升?！?/p>

從房地產(chǎn)公司貸款情況看，重度壓力情景下抵押物價(jià)值仍基本能夠覆蓋本息。但個(gè)別企業(yè)目前經(jīng)營(yíng)狀況一般，在持續(xù)重度壓力，預(yù)期銷售資金回籠將受到一定程度影響，銷售現(xiàn)金回流降低。

測(cè)試結(jié)果偏樂(lè)觀

與銀行業(yè)內(nèi)人士樂(lè)觀形成鮮明對(duì)比的是，有專家指出，目前我們所采用的壓力測(cè)試方法僅考慮房地產(chǎn)價(jià)格下降對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人違約率的影響，而實(shí)際由于房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的高度相關(guān)性，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)幾乎會(huì)對(duì)所有經(jīng)濟(jì)部門造成影響，但由于目前暫時(shí)缺乏對(duì)該部分影響的量化手段，故暫未考慮房地產(chǎn)價(jià)格下降對(duì)非房地產(chǎn)類經(jīng)濟(jì)部門造成的負(fù)面影響。這種情況可能會(huì)在一定程度上使壓力測(cè)試的結(jié)論偏于樂(lè)觀。

“在此次商業(yè)銀行提交給監(jiān)管機(jī)構(gòu)的報(bào)告中，對(duì)于整體宏觀經(jīng)濟(jì)的判斷則不在其中，這將在一定程度上降低壓力測(cè)試的真實(shí)性和可信性?！?/p>

根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，如果房?jī)r(jià)大幅回落超過(guò)30％，個(gè)人住房貸款不良率平均將上升近1倍，對(duì)于整個(gè)銀行系統(tǒng)而言，這種風(fēng)險(xiǎn)也是不容忽視的。相比之下，商業(yè)銀行應(yīng)高度關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)。在重度壓力下(即房?jī)r(jià)下跌30%)，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良率將出現(xiàn)較快速度的提高。因此，商業(yè)銀行必須對(duì)客戶違約的潛在風(fēng)險(xiǎn)更加重視，必須采取措施保持自身穩(wěn)健。如果房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商運(yùn)行困難，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)在不斷增大。

專家表示，如果房?jī)r(jià)持續(xù)系統(tǒng)性下降，商業(yè)銀行貸款不良率將可能成倍增加，這對(duì)于我國(guó)商業(yè)銀行乃至整個(gè)金融系統(tǒng)來(lái)說(shuō)都是很大的挑戰(zhàn)，可能威脅到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與健康發(fā)展。

專家建議，商業(yè)銀行應(yīng)積極應(yīng)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)所出現(xiàn)的問(wèn)題，切實(shí)提高應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，做到防患于未然。銀行對(duì)個(gè)人住房貸款，要盡快對(duì)不良貸款余額偏大的分支銀行進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排查；要對(duì)已通過(guò)竣工驗(yàn)收的現(xiàn)房辦理住房按揭貸款；要加強(qiáng)對(duì)個(gè)人第一還款能力分析，通過(guò)對(duì)包括借款人工作單位、稅務(wù)部門、工商管理部門以及征信機(jī)構(gòu)等獨(dú)立的第三方調(diào)查，審核貸款申請(qǐng)的真實(shí)性及借款人的信用情況。對(duì)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，必須在項(xiàng)目審批手續(xù)完備、“四證”齊全、項(xiàng)目資本金足額到位、項(xiàng)目綜合效益較好的前提下發(fā)放，必要時(shí)可以提高項(xiàng)目資本金比率。

此外，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)10多年高速發(fā)展，一些城市的主城區(qū)房地產(chǎn)(包括住宅、寫字樓與商鋪等各種房地產(chǎn)產(chǎn)品)開(kāi)發(fā)投資與建設(shè)已進(jìn)入相對(duì)飽和階段，房地產(chǎn)價(jià)格也上升過(guò)快，進(jìn)一步增長(zhǎng)乏力。因此，專家建議,商業(yè)銀行應(yīng)在保持一線城市信貸優(yōu)勢(shì)的前提下，逐步擴(kuò)大二、三線城市的業(yè)務(wù)規(guī)模。

“沒(méi)有驚嚇，只有驚喜”。近期陸續(xù)完成的房地產(chǎn)貸款專項(xiàng)壓力測(cè)試的結(jié)果，讓許多商業(yè)銀行的高管頗為高興。在房地產(chǎn)調(diào)控之靴并未完全落地，房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)懸而未決之時(shí)，商業(yè)銀行似乎已經(jīng)做好了充分的準(zhǔn)備。

銀行業(yè)內(nèi)人士透露，目前房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)基本可控，多數(shù)銀行在房?jī)r(jià)下跌三成的假設(shè)情景下，銀行信貸質(zhì)量惡化程度并未超過(guò)警戒水平。

中國(guó)證券報(bào)記者掌握的商業(yè)銀行壓力測(cè)試結(jié)果給出了同樣的答案。在商業(yè)銀行中，民生銀行對(duì)房?jī)r(jià)下跌的承受力最大，容忍房?jī)r(jià)跌幅在四成左右；工商銀行、建設(shè)銀行對(duì)房?jī)r(jià)下跌的容忍度次之，約為35%；交通銀行、中國(guó)銀行、華夏銀行、興業(yè)銀行等能承受的房?jī)r(jià)跌幅約為三成。

顯然，這是一份異常優(yōu)異的答卷。但有專家指出，限于情景參數(shù)設(shè)置的局限，房貸壓力測(cè)試的結(jié)果偏于樂(lè)觀，而一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)持續(xù)性回落，對(duì)于整個(gè)銀行系統(tǒng)而言，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口大范圍暴露也是不容忽視的。