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意在搶占市場份額？

萬科在北京開始降價(jià)銷售，這是否緣于公司資金鏈緊張，急于出貨以緩解資金壓力？其實(shí)不然。

據(jù)4月27日萬科發(fā)布的2010年第一季度財(cái)報(bào)，第一季度期末，萬科手持現(xiàn)金179.2億元，而公司短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和為127.4億元。由此可見，萬科現(xiàn)金流比較充沛。

　一位長期跟蹤萬科的證券業(yè)分析師認(rèn)為：“從萬科的財(cái)務(wù)狀況分析，如果市場持續(xù)低迷，萬科至少能撐5～6個(gè)月。如果不再拿地，存貨周轉(zhuǎn)速度下降一半，支撐一年到兩年都沒問題，資金鏈仍舊可以延續(xù)?！?br />

“像萬科這樣的成熟企業(yè)降價(jià)不是因?yàn)槿卞X，而是想在行業(yè)低谷時(shí)逢低吸納市場占有率?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)研究部總監(jiān)宋會雍向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋道：“正是因?yàn)闀r(shí)下不缺錢，才讓萬科具有降價(jià)搶占市場的更大資本。”

其實(shí)，當(dāng)行業(yè)處于低谷時(shí)，正是大企業(yè)們擴(kuò)大地盤的天賜良機(jī)。從歷史上看，萬科是此中熟手，也是巧手。2008年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控之際，正是萬科率先降價(jià)，將行業(yè)從觀望期帶入了降價(jià)通道，萬科也因搶先降價(jià)，擴(kuò)大了地盤。

2010年農(nóng)歷年初，萬科股份總裁郁亮在與機(jī)構(gòu)投資者溝通時(shí)便闡述了萬科對本輪地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度：“要聽政策的話，中央政策是什么，我們跟著做，這樣才能為這個(gè)行業(yè)提供更大的發(fā)展空間?！?br />

5月15日，郁亮在萬科內(nèi)部一次會議中再次告誡公司員工：“不要心存僥幸”，“要跑得比對手快”。

一位房地產(chǎn)公司營銷總經(jīng)理說，郁亮的意思很明顯，萬科不會對政府本輪地產(chǎn)調(diào)控的決心“心存僥幸”，萬科還不如利用行業(yè)低谷良機(jī)，搶占市場份額。這也符合萬科近年來堅(jiān)持的“快速開發(fā)，提高資金周轉(zhuǎn)率”的企業(yè)經(jīng)營策略。

萬科一季度財(cái)報(bào)顯示，萬科在珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域的銷售面積同比分別下降45.1%、33.9%和0.1%。為了實(shí)現(xiàn)在行業(yè)低谷時(shí)搶占市場份額的目標(biāo)，降價(jià)以釋放銷售量或許是萬科唯一的出口。

此外，完成今年銷售目標(biāo)的壓力也迫使萬科作出降價(jià)舉措。

2009年萬科全年共實(shí)現(xiàn)銷售金額634.2億元，而王石的目標(biāo)是2010年銷售額實(shí)現(xiàn)25%～30%的增長，即達(dá)到792.75億元～824.46億元的銷售額。

一位業(yè)內(nèi)人士透露，萬科全年60%的可售房源集中在宏觀環(huán)境更不確定的下半年上市。為了沖擊792.75億元～824.46億元年銷售目標(biāo)，萬科也會被迫降價(jià)，釋放手中“貨物”。

基于此，宋會雍認(rèn)為，“不要心存僥幸”，“要跑得比對手快”，這正是郁亮吹響了的全國降價(jià)的沖鋒號。

他認(rèn)為，萬科會先從政策最嚴(yán)、成交量最冷的區(qū)域開始，然后逐漸推廣至全國。開始時(shí)，降價(jià)幅度預(yù)計(jì)不會很大，以試探式降價(jià)策略為主。據(jù)悉，時(shí)下萬科在廣州、蘇州等地的個(gè)別樓盤價(jià)格也出現(xiàn)了松動。

萬科：順應(yīng)變化合理定價(jià)昨日，就全國降價(jià)的說法，萬科向本報(bào)回復(fù)稱，近期國家及各地連續(xù)出臺了多項(xiàng)政策，抑制市場向過熱發(fā)展，這些政策調(diào)控力度之大，調(diào)控態(tài)度之堅(jiān)決，為近年來所少見，相信必然會對市場產(chǎn)生顯著影響。

萬科一貫認(rèn)為，價(jià)格是由市場決定的，企業(yè)只能“發(fā)現(xiàn)”價(jià)格，而不可能單方面“決定”價(jià)格。萬科將積極主動順應(yīng)市場趨勢，以合理的價(jià)格贏得客戶的支持。萬科也將積極主動順應(yīng)市場變化趨勢，尊重市場實(shí)際情況合理定價(jià)，按照購房者愿意接受的價(jià)格售出產(chǎn)品。

此外，萬科公關(guān)部在電話中說，“全國降價(jià)”不知其來源如何，不予置評?！坝嘘P(guān)各地的價(jià)格情況，萬科實(shí)行由各地管理層根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r決定。在6月初公司沒有發(fā)布公告前，我們不能評論。公告發(fā)布后，以該公告數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。”專家說法房價(jià)或步入明降期

《國房分析咨詢報(bào)告》上海研究組首席分析師陳真誠表示，前段時(shí)間，業(yè)內(nèi)一些人誤讀了5月13日溫家寶總理在天津的講話，斷章取義地強(qiáng)調(diào)了“加強(qiáng)協(xié)調(diào)，適時(shí)適度”一詞，認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向了，而忽略了“區(qū)別對待，有保有壓”。而房地產(chǎn)就屬于“壓”的范圍，而不是“?！钡姆懂牐螘r(shí)間加強(qiáng)土地增值稅的清算與房產(chǎn)稅的討論，更加證實(shí)了房地產(chǎn)屬于“壓”的范圍。在這個(gè)時(shí)候萬科降價(jià)，短期內(nèi)可能比宏觀調(diào)控政策對房企的沖擊力更大。

北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究室主任周畢文也贊同此觀點(diǎn)：“萬科的榜樣效應(yīng)是巨大的。如果不出意外，萬科在北京的價(jià)格調(diào)整，將會拉開北京房價(jià)正式調(diào)整的序幕，進(jìn)而帶動行業(yè)從時(shí)下的觀望期步入明降期?！?br />

上海中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為，萬科將扮演“大企業(yè)帶頭明降”的角色，而率先動手的大企業(yè)最終也將從中獲得最大收益，后面跟著降的企業(yè)，只有降幅更大才能吸引購房者。

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