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“業(yè)主和開發(fā)商比起來，真的是處于弱勢(shì)地位。”北京國(guó)漢律師事務(wù)所的趙三平律師感慨道。趙三平最近代理了多起房地產(chǎn)買賣糾紛案，這些案件均是開發(fā)商在交房時(shí)面積誤差超過3%，但卻要求業(yè)主按合同規(guī)定的“據(jù)實(shí)結(jié)算”補(bǔ)交房款。今天上午，趙三平向最高人民法院發(fā)出律師建議書，建議該院明確界定購(gòu)房合同如規(guī)定“據(jù)實(shí)結(jié)算”，則按約定不明處理。

北京業(yè)主在燕郊購(gòu)房就遭遇“超面積”官司，雖然業(yè)主一審勝訴，但開發(fā)商不服一審判決，并上訴到廊坊中院。目前，該案形勢(shì)并不樂觀，一方面，面對(duì)房?jī)r(jià)不斷上漲及國(guó)家開始出臺(tái)政策調(diào)控房?jī)r(jià)的未知趨勢(shì)，一部分業(yè)主著急收房；另一方面，在房?jī)r(jià)上漲的前提下，開發(fā)商態(tài)度強(qiáng)硬，以業(yè)主超過60天未收房為由要解除合同。而法官在調(diào)解超面積案時(shí)，甚至流露出“業(yè)主要對(duì)所簽合同負(fù)責(zé)任”的意思。趙律師介紹說，這種情況在燕郊其他樓盤及山西、河北、山東等地屢見不鮮，燕郊納丹堡小區(qū)誤差比絕對(duì)值高達(dá)20%，開發(fā)商要求買受人補(bǔ)交超出面積價(jià)款，否則拒絕交房。

“我在承辦業(yè)主與河北省三河市福城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《房屋買賣合同》糾紛一案中，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商單方面印制格式條款，以‘根據(jù)實(shí)測(cè)面積據(jù)實(shí)結(jié)算’的方式處理房屋面積誤差，實(shí)際交房時(shí)實(shí)測(cè)面積與合同約定面積的誤差比絕對(duì)值多達(dá)11%，嚴(yán)重侵害了買受人的知情權(quán)和選擇權(quán)。”趙律師在建議書中稱，商品房買賣涉及到三個(gè)面積：一、設(shè)計(jì)面積；二、合同約定面積；三、實(shí)測(cè)面積。根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商在申請(qǐng)《商品房銷售許可證》時(shí)應(yīng)當(dāng)提交設(shè)計(jì)施工圖紙，也就意味著雙方簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，合同約定面積應(yīng)當(dāng)同設(shè)計(jì)施工面積相一致。“根據(jù)實(shí)測(cè)面積據(jù)實(shí)結(jié)算”格式條款，意味著開發(fā)商可以肆意背離設(shè)計(jì)圖紙施工，而最終要由買受人承擔(dān)付款責(zé)任，排除了買受人的主要權(quán)利，加重了買受人的付款義務(wù)，嚴(yán)重侵害了買受人的知情權(quán)及選擇權(quán)。

但是，最高院在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題解釋》中規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理。”趙三平認(rèn)為，“根據(jù)實(shí)測(cè)面積據(jù)實(shí)結(jié)算”的格式條款，不但屬于提供格式合同一方減輕自己的責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任，排除對(duì)方主要權(quán)利的無效格式條款，而且由于約定的不確定性，符合“約定不明”的情形，應(yīng)該按誤差3%以內(nèi)多退少補(bǔ)，3%以外由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的原則來處理。

趙三平說，開發(fā)商的行為嚴(yán)重侵害了處于弱勢(shì)方的業(yè)主的權(quán)利，并且在全國(guó)范圍內(nèi)盛行，對(duì)于剛性需求的工薪階層，支付了半生的積蓄繳納房屋首付款，省吃儉用按月還貸，等到收房時(shí)，卻又要面對(duì)補(bǔ)交巨額價(jià)差否則無法入住的結(jié)果，嚴(yán)重影響了社會(huì)穩(wěn)定。因此，他建議最高院對(duì)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題解釋》中“約定不明”的含義予以明確界定，以維護(hù)司法尊嚴(yán)。(記者楊昌平）