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住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日發(fā)出《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，要求各地切實負起責(zé)任，加大查處力度，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。

這是在14日國四條、17日國十條后，繼15日國土資源部以后第二個部委詳細出臺有關(guān)樓市新政策的具體措施。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，通知中的許多措施對目前開發(fā)商捂盤惜售以及炒賣期房的現(xiàn)象將起到實質(zhì)性的打擊和抑制。

未獲預(yù)售許可商品房不得排號

通知在“進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管”部分中要求，今后未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放vip卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費用。

對此，北京中原房地產(chǎn)三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉表示，根據(jù)他們的統(tǒng)計，北京目前有95％的樓盤都有開盤前排號的現(xiàn)象，在通州等區(qū)域甚至出現(xiàn)了提前3個月以上時間排號的現(xiàn)象，而排號制度也人為造成了很多樓盤搶購的假象。

在這種制度下，有些開發(fā)商制造虛假號，根據(jù)排號的人數(shù)來確定開盤價格，買賣雙方信息的不對稱直接導(dǎo)致了房價飛漲。作為商品房銷售過程中通行的“潛規(guī)則”，各種排號或是變相排號被取消，將直接減少開發(fā)商人為捂盤或是相機漲價的空間。

預(yù)售許可最低規(guī)模不小于“棟”

通知在“完善商品住房預(yù)售制度”部分中要求，各地要嚴(yán)格商品住房預(yù)售許可管理，合理確定商品住房項目預(yù)售許可的最低規(guī)模和工程形象進度要求，預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。

據(jù)北京中原房地產(chǎn)三級市場研究部統(tǒng)計顯示，北京60％以上的商品房開盤將受到影響，這部分項目都是以單元為開盤單位，甚至部分項目一次只開盤數(shù)十套房源。

對此，作為地產(chǎn)開發(fā)商的浩華置業(yè)集團董事長張建新告訴記者，以棟為單位的預(yù)售要求，將使得一些開發(fā)商提前售出戶型、朝向不理想的商品房，逐次抬價后再放出優(yōu)質(zhì)房源的銷售策略難以持續(xù)。而且以棟為單位也將明顯增加在售房源的數(shù)量，減少開發(fā)商單個項目的總銷售時間，這有利于增加供應(yīng)，減少開發(fā)商漲價的機會。

認購后不得擅改購房者姓名

同樣在“完善商品住房預(yù)售制度”部分中還要求，明確商品住房要嚴(yán)格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。

對此張大偉表示，在一手商品住房的買賣過程中，從認購協(xié)議簽訂到實際拿到房產(chǎn)證一般需要一年以上的時間，很多炒房客正是利用這段時間炒賣期房，在一手房階段就牟取到超額的利潤。一旦實行購房實名制，炒房者就只能在拿到房屋產(chǎn)權(quán)證之后才能更改過戶，那么一手房之間的交易就變成了二手房交易，炒房者勢必要繳納更多的稅費，這將使得炒房者炒賣期房的可能大大減少。

尚未開盤項目要責(zé)成限期銷售

通知在“進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管”部分中還要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。

張大偉表示，根據(jù)北京中原房地產(chǎn)三級市場研究部統(tǒng)計顯示，原本預(yù)計4月開盤近50個項目，但因為新政策的影響，最近僅開盤了17個，而且其中更是有14個為五環(huán)外項目?！昂芏嚅_發(fā)商為了避免出現(xiàn)開盤冷清的現(xiàn)象，都選擇了觀望，這一政策的執(zhí)行將使得其他政策的實施更有力度，北京因為開發(fā)商惜售造成的房源緊張將得到很大的緩解?！?

嚴(yán)查人為制造房源緊張的開發(fā)商

通知中明確提出了要對故意采取畸高價格銷售或通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人為制造房源緊張的行為，進行嚴(yán)肅查處。

由于相關(guān)部門打擊捂盤的力度越來越大，很多業(yè)內(nèi)人士也擔(dān)心開發(fā)商會通過大幅提高房價等方式變相捂盤。事實上，由于大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金目前尚屬充裕，為了既不違反政策又能捂盤觀望，很多都選擇了“提價捂盤”的方式。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強在接受記者采訪時就曾表示，目前房價過快上漲，其中就存在不少提價捂盤的因素。

張大偉表示，此項要求在國十一條后再次提及，雖然政策實際效果需要看落實情況，但可以預(yù)見其嚴(yán)格的力度必然超過以往。

商品房交付使用條件須明確

除了對房地產(chǎn)銷售過程進行了進一步的規(guī)范，通知還對住房交付和質(zhì)量管理提出了新的要求。

張大偉表示，在房價飛漲的時候，大部分消費者對房屋質(zhì)量的關(guān)注度都會明顯降低，而一旦市場出現(xiàn)調(diào)整，消費者就會重新將關(guān)注點轉(zhuǎn)移到對房屋質(zhì)量的關(guān)注上。在2008年市場出現(xiàn)回調(diào)的時候，就出現(xiàn)了許多購房者由于不滿房屋質(zhì)量而與開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生的退房糾紛。

“明確商品房交付條件，可以保障消費者的權(quán)益，也可以預(yù)防后期質(zhì)量糾紛的現(xiàn)象，保證整個市場的健康發(fā)展?！睆埓髠フf。