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樓市依然狂歡,人們依然迷醉,但危險(xiǎn)的氣息正一步步逼近。過(guò)去一個(gè)多月里,部分城市非常態(tài)的暴漲,已讓主管部門(mén)感到焦慮。

4月11日,有消息聲稱(chēng),銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在博鰲亞洲論壇2010年會(huì)上,提出了部分城市二套房首付必須達(dá)到50%或60%的觀點(diǎn),并表示北京已經(jīng)在按照60%的指令執(zhí)行。

報(bào)道傳出之后,銀監(jiān)會(huì)緊急澄清,稱(chēng)劉明康原意為:"目前部分商業(yè)銀行審慎評(píng)估二套及以上的風(fēng)險(xiǎn),比如,在北京的有些銀行已自主審慎的將二套房及以上房首付比例提高到60%"。

如果"六成首付"政策真的實(shí)施,將成為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策。國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石公開(kāi)表示:"二套房首付提至60%,將使房?jī)r(jià)下跌達(dá)到40%。同時(shí),這也從另一個(gè)側(cè)面反映房產(chǎn)保有稅極有可能出臺(tái)。"

坊間一系列關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的傳聞和預(yù)判,幾乎在同一時(shí)間傳出。對(duì)市場(chǎng)觸動(dòng)巨大的另一個(gè)傳聞是,即將征收房地產(chǎn)稅和清算土地增值稅。

受此影響,連續(xù)兩個(gè)交易日,地產(chǎn)股大幅下挫。

利空一：

預(yù)征率上調(diào)加清算風(fēng)暴 各地收緊土地增值稅征管

在市場(chǎng)熱議的房地產(chǎn)保有稅尚無(wú)定論的情況下,稅務(wù)部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商的稅收征管正悄然收緊。

據(jù)記者了解,年初以來(lái),多個(gè)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)已開(kāi)始加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的征管力度。這被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要手段。

從河南、廣西、上海、廈門(mén)等地稅務(wù)部門(mén)出臺(tái)的文件來(lái)看,強(qiáng)化的具體措施包括提高預(yù)征率、將核定征收改為查賬征收,以及比以往更嚴(yán)格地要求企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行土地增值稅的清算等。

預(yù)征率上調(diào)

土地增值稅的功能是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)增值征稅,以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象,以增值額為計(jì)稅依據(jù)。

從1994年開(kāi)始,稅務(wù)總局規(guī)定按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收土地增值稅。即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過(guò)扣除金額50%至100%的部分,稅率40%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目100%至200%的部分,稅率50%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分,稅率為60%。

不過(guò)在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中,由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算存在較大的技術(shù)難題,同時(shí)沒(méi)有嚴(yán)格的征繳時(shí)限,土地增值稅一直采取預(yù)征的權(quán)宜之計(jì),大部分地區(qū)按預(yù)售商品房收入的1%到2%的比例征收。

提高預(yù)征率成為此次各地加強(qiáng)征管的重要內(nèi)容之一。比如,廣西地稅局在2月末發(fā)文要求,從2010年3月1日起調(diào)整土地增值稅預(yù)征率,普通住宅按0.5%的預(yù)征率預(yù)征,非普通住宅的預(yù)征率提高一倍,按2%～3%預(yù)征。

河南省地稅局近日下發(fā)文件也明確規(guī)定,普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的土地增值稅預(yù)征率為1.5%;除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅為3.5%;除前述兩種情況以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目為4.5%。

除了上調(diào)預(yù)征率,河南省地稅局還要求,所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目納稅人自該通知執(zhí)行之日起,一律按查賬征收方式按預(yù)征率征收土地增值稅,待符合土地增值稅清算條件后,由納稅人按規(guī)定自行清算,并結(jié)清稅款。

清算"風(fēng)暴"

如果說(shuō)預(yù)征率上調(diào)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)還不構(gòu)成多大影響的話(huà),清算土地增值稅則可能對(duì)他們?cè)斐奢^大沖擊。

此前土地增值稅繳納一般是按一個(gè)預(yù)征的比例在銷(xiāo)售房屋時(shí)同流轉(zhuǎn)稅一起繳納,等到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)符合清算條件時(shí)再進(jìn)行清算。而由于土地增值稅稅率較高,以前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往采取分期開(kāi)發(fā)、保留尾盤(pán)以及各種財(cái)務(wù)手段拖延和逃避清算。

國(guó)家稅務(wù)總局2007年初發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》,徹底改變了土地增值稅清算條件,規(guī)定已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過(guò)85%,但剩的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;以及取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的都必須進(jìn)行土地增值稅清算。

但其后由于金融危機(jī),該要求并未得到很好落實(shí)。華稅律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人劉天永個(gè)人認(rèn)為,以北京為例,數(shù)百家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中,完成了土地增值稅清算的企業(yè)可能不到1%。

而此次河南、廣西等地再度強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)土地增值稅的清算。河南省地稅局規(guī)定,對(duì)于一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因賬簿資料不齊全,或者賬簿資料混亂以及符合清算條件但未按規(guī)定清算,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令清算,逾期仍不清算的,按核定征收率8%征收土地增值稅。

上海、廈門(mén)、海南等地也加強(qiáng)了土地增值稅的清算。其中上海市地稅局在今年1月份下發(fā)文件,對(duì)符合銷(xiāo)售面積超過(guò)85%以上等條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,納稅人應(yīng)在收到《土地增值稅清算通知書(shū)》之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

此次土地增值稅的清算是否會(huì)和上次一樣無(wú)疾而終？劉天永在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為,在房地產(chǎn)泡沫日益明顯,同時(shí)面臨完成財(cái)政收入任務(wù)的情況下,財(cái)稅部門(mén)此次有可能"將清算進(jìn)行到底"。(.第.一.財(cái).經(jīng).日.報(bào))

　利空二：

房產(chǎn)稅或成政府調(diào)控房地產(chǎn)新選擇 中央媒體炮轟房?jī)r(jià)

樓市漲價(jià)如火如荼,而媒體的質(zhì)疑之聲也此起彼伏,從3月28日到4月10日,新華社以《紅火景象下的樓市之憂(yōu)》為開(kāi)篇評(píng)論,連續(xù)六天播發(fā)評(píng)論,抨擊高房?jī)r(jià)。而《人民日?qǐng)?bào)》近日也以"追問(wèn)中國(guó)樓市·民生三問(wèn)"為題,展開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的系列分析和報(bào)道。央視在這周的新聞聯(lián)播里,罕見(jiàn)地播出了一條美國(guó)物業(yè)稅的新聞。一切似乎都是風(fēng)雨欲來(lái)的征兆。

而緊接這一風(fēng)暴而來(lái)的,便是房產(chǎn)稅熱度急升。值得關(guān)注的是,最近的官方文件頻頻提到房產(chǎn)稅,而對(duì)此前一直熱議的物業(yè)稅則冷淡處理,這似乎表明了官方調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的新選擇。

中央媒體14天接力炮轟房?jī)r(jià)

4月10日早上,中央人民廣播電臺(tái)以"住房保有稅能否抑制高房?jī)r(jià)"為題報(bào)道了如何遏制房?jī)r(jià)快速上漲。這是自新華社3月28日開(kāi)始播發(fā)聚焦高房?jī)r(jià)的"新華時(shí)評(píng)"以來(lái),中央媒體連續(xù)14天炮轟高房?jī)r(jià)、高地價(jià),以及追問(wèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題。記者驚訝地發(fā)現(xiàn),在這次炮轟高房?jī)r(jià)的中央媒體中,我國(guó)的中央主流媒體幾乎全部在內(nèi),包括新華社、中央電視臺(tái)、《人民日?qǐng)?bào)》、中央人民廣播電臺(tái)、《光明日?qǐng)?bào)》、《中國(guó)青年報(bào)》等,已經(jīng)發(fā)了20余篇稿子。

就在新華社炮轟高房?jī)r(jià)的時(shí)評(píng)出臺(tái)前,網(wǎng)絡(luò)上盛傳一張房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)間表,該表通過(guò)中日房地產(chǎn)走勢(shì)的對(duì)比,發(fā)現(xiàn)中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)與上世紀(jì)八九十年代的日本極為相像,從而預(yù)言2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將崩盤(pán)。之后,便是新華社連續(xù)發(fā)表6篇聚焦房?jī)r(jià)的"新華時(shí)評(píng)",引起社會(huì)和網(wǎng)絡(luò)的強(qiáng)烈關(guān)注和重大反響。有網(wǎng)友理性地認(rèn)為,如果說(shuō)房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)間表還只是一種"民意焦慮"的話(huà),那新華社連發(fā)6篇評(píng)論批高房?jī)r(jià),則可以解讀為國(guó)家將出臺(tái)重要政策加強(qiáng)房地產(chǎn)管理的前兆。

新華社連續(xù)近一周的高調(diào)炮轟立刻引起了各類(lèi)媒體的關(guān)注,也讓百姓開(kāi)始猜測(cè)國(guó)家可能會(huì)在近期出臺(tái)相關(guān)政策,特別是新華社的最后一篇評(píng)論《稅收杠桿應(yīng)發(fā)揮更大作用》,讓媒體的猜測(cè)似乎得到了印證。

為了讓猜測(cè)得以佐證,網(wǎng)友開(kāi)始到中央媒體上去尋找答案:《人民日?qǐng)?bào)》在4月1日就開(kāi)始"追問(wèn)中國(guó)樓市",并在6日和7日發(fā)表多篇文章,追問(wèn)中國(guó)樓市的改革之路。中央人民廣播電臺(tái)也在8日、9日進(jìn)行了跟進(jìn),還專(zhuān)門(mén)在自己的門(mén)戶(hù)網(wǎng)站上推出專(zhuān)題"關(guān)注瘋狂房地產(chǎn)"。此外,中央級(jí)媒體《光明日?qǐng)?bào)》、《中國(guó)青年報(bào)》等也發(fā)出了自己的聲音,從3月28日到4月10日,連續(xù)14天來(lái),中央媒體痛批高房?jī)r(jià),中間沒(méi)有"休息"。

傳聞京滬深渝將試點(diǎn)房產(chǎn)稅

4月8日,一條消息迅速傳播,房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅已于4月7日晚通過(guò)建設(shè)部的審批,而且財(cái)政部和國(guó)務(wù)院通過(guò)的可能性非常大。該消息還透露,房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅發(fā)起地點(diǎn)為重慶,試點(diǎn)地區(qū)目前定在京滬深渝,將按照買(mǎi)房時(shí)合同價(jià)打七折后再按1.2%至1.5%征收。受上述傳聞?dòng)绊?8日滬深股市地產(chǎn)股再度受挫,房地產(chǎn)板塊整體跌幅達(dá)1.58%。

出人意料地,4月8日下午,上海房管局專(zhuān)門(mén)通過(guò)官方網(wǎng)站對(duì)上述消息作出回應(yīng):對(duì)房產(chǎn)保有階段征稅,要經(jīng)國(guó)家層面定;但如果政策出臺(tái),我們會(huì)積極配合貫徹落實(shí)好。

上海市稅務(wù)局工作人員則表示,盡管稅務(wù)部門(mén)已掌握了個(gè)人購(gòu)買(mǎi)上海房屋的信息,具備了征收住房保有稅的基礎(chǔ),但并未接到向個(gè)人征收住房保有稅的通知,對(duì)住房保有稅的征收辦法,更是一概不知。

而風(fēng)暴最早的策源地,則發(fā)生在重慶。3月24日重慶市長(zhǎng)黃奇帆在重慶市人大常委會(huì)上稱(chēng),重慶已上報(bào)國(guó)務(wù)院申請(qǐng)施行"特別房產(chǎn)消費(fèi)稅"等抑制高房?jī)r(jià)思路。

物業(yè)稅、房地產(chǎn)消費(fèi)稅、房地產(chǎn)保有稅,都可以劃入不動(dòng)產(chǎn)稅,為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)高,坊間一直傳言重慶、上海等城市將會(huì)試點(diǎn)此類(lèi)特殊房產(chǎn)稅,直到重慶市長(zhǎng)黃奇帆在公開(kāi)場(chǎng)合稱(chēng)重慶政府?dāng)M對(duì)高端房產(chǎn)征收特別消費(fèi)稅。

而4月6日財(cái)政部公布的2010年工作重點(diǎn),"改革完善稅收制度,適時(shí)出臺(tái)資源稅改革方案,統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人城建稅、教育費(fèi)附加制度,公平稅收負(fù)擔(dān),完善消費(fèi)稅制度,完善房產(chǎn)稅制度;積極支持收入分配等改革。"其中,房產(chǎn)稅又被人視為釋放出的政策信號(hào)。

不過(guò),至今公眾翹首以盼的"另一只靴子"并未掉下來(lái)。昨日,住建部政策研究中心主任陳淮接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示,完全沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)這回事,"而且征收物業(yè)稅也不是住建部的職責(zé)范圍。"

另外,多位業(yè)內(nèi)人士均表示,目前開(kāi)征與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收時(shí)機(jī)尚不成熟,仍有很多問(wèn)題還沒(méi)有解決,傳言可靠性不大。

空轉(zhuǎn)物業(yè)稅試點(diǎn)未達(dá)效果

自2003年十六屆三中全會(huì)以來(lái)，物業(yè)稅成為房地產(chǎn)業(yè)界的一個(gè)熱門(mén)話(huà)題。中央先后批準(zhǔn)北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶6省市進(jìn)行模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)，即"空轉(zhuǎn)征收"；2007年，又新增安徽、河南、福建、天津4省市為"空轉(zhuǎn)"試點(diǎn)。

不過(guò)，截至目前，"空轉(zhuǎn)"物業(yè)稅試點(diǎn)并未達(dá)到預(yù)期的效果。

據(jù)一位江蘇省相關(guān)官員介紹，該省被批準(zhǔn)為"空轉(zhuǎn)"試點(diǎn)后，轄區(qū)內(nèi)許多城市均不愿參與。反對(duì)者認(rèn)為，物業(yè)稅"將加重稅負(fù)，而不是促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的減稅、免稅措施"。地方政府普遍擔(dān)心試點(diǎn)會(huì)影響當(dāng)?shù)氐恼猩汰h(huán)境和形象。

同樣的情況，也發(fā)生在寧夏、河南等地。據(jù)了解，財(cái)政部2007年就籌劃物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)，也曾找試點(diǎn)城市逐個(gè)晤談，但均未能達(dá)成一致。

盡管如此，中央對(duì)物業(yè)稅的推進(jìn)態(tài)度仍然非常明確。今年初，國(guó)家稅務(wù)總局表示，將在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅。財(cái)政部2010年工作要點(diǎn)中也明確表示，要完善房產(chǎn)稅制度。

此時(shí)，"房產(chǎn)稅"已經(jīng)代替"物業(yè)稅"，成為中央政府針對(duì)物業(yè)征稅的新口徑。

物業(yè)稅或讓位房產(chǎn)稅？

面對(duì)媒體一浪高過(guò)一浪的聲勢(shì),上海市房管局在當(dāng)天發(fā)布的聲明稱(chēng),"房產(chǎn)保有階段征稅的問(wèn)題,早在黨的十六屆三中全會(huì)就明確提出了。之后也有媒體報(bào)道,部分城市空轉(zhuǎn)試運(yùn)行了多年,今年的全國(guó)'兩會(huì)'上也引起熱議。"

記者了解到,房產(chǎn)稅并非新稅種,我國(guó)在1986年就開(kāi)始實(shí)施。根據(jù)1986年頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》,房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的,由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類(lèi)房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率,依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的,稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的,稅率為12%。以房產(chǎn)價(jià)值100萬(wàn)元,在按優(yōu)惠上限比例,也即扣除30%后的部分作為稅基,乘以1.2%的稅率就是0.84萬(wàn)元。

今年初,有媒體報(bào)道國(guó)家稅務(wù)總局將在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅;1月份國(guó)務(wù)院的房地產(chǎn)調(diào)控文件"國(guó)十一條"中提出:要加快研究完善住房稅收政策,引導(dǎo)居民樹(shù)立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念。財(cái)政部日前公布的2010年工作要點(diǎn)中更是明確:完善房產(chǎn)稅制度。

業(yè)內(nèi)人士表示,從性質(zhì)上分析,物業(yè)稅和房產(chǎn)稅基本上同屬一物,都是持有環(huán)節(jié)的稅收,區(qū)別在于前者涵蓋面更大,包括所有的不動(dòng)產(chǎn)。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種有兩個(gè):房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。而且,最重要的是,對(duì)于廣大民眾的個(gè)人自用房屋,是不用繳納房產(chǎn)稅的,而只對(duì)個(gè)人用于出租的房屋征稅。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示,"相比物業(yè)稅,房產(chǎn)稅更具可操作性。"

為物業(yè)稅掃清障礙？

據(jù)了解，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種有兩個(gè)：房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。但實(shí)際上，前者只對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房征稅，后者則對(duì)個(gè)人住宅免征。

作為一個(gè)重要稅種，物業(yè)稅需要人大立法通過(guò)，過(guò)程較長(zhǎng)。而關(guān)于房產(chǎn)稅的規(guī)定，屬于國(guó)務(wù)院出臺(tái)的行政法規(guī)。"要對(duì)個(gè)人征稅，只需要將個(gè)人免征部分去除即可。"楊紅旭認(rèn)為，這為部分城市以房產(chǎn)稅的名義暫行物業(yè)稅之實(shí)，掃清了人大立法的漫長(zhǎng)審議屏障。

楊紅旭認(rèn)為，所謂上海的"房產(chǎn)保有稅"、重慶的"特別房產(chǎn)消費(fèi)稅"，皆暗合此意。

中金公司的明星分析師白宏煒?lè)治?，從政策層面上看，?guó)務(wù)院對(duì)地方政府申請(qǐng)房地產(chǎn)稅的行動(dòng)，是樂(lè)觀其成的。"物業(yè)稅多年停滯不前，就是因?yàn)榈胤秸疀](méi)有動(dòng)力去做這項(xiàng)工作。"

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康日前撰文支持對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，并列舉其三大正面效應(yīng)：增加住房市場(chǎng)上中小戶(hù)型的需求比例；促使不動(dòng)產(chǎn)投資、投機(jī)行為收斂；減少房屋的空置率，活躍租房市場(chǎng)。

其中，減少空置率被認(rèn)為是物業(yè)稅可能帶來(lái)的最直接效果。最近國(guó)家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)660個(gè)城市中，共有6540萬(wàn)套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零，住房資源閑置程度之高可見(jiàn)一斑。

抑房?jī)r(jià)效果眾說(shuō)紛紜

不過(guò),房產(chǎn)稅是否真正能起到抑制房?jī)r(jià)的作用,似乎仍然無(wú)法給出一個(gè)明確的答案。

國(guó)內(nèi)一家在美國(guó)上市的房地產(chǎn)企業(yè)的研究員告訴記者,"這要看房產(chǎn)稅的稅率和征收范圍,如果小于租賃和升值收益的話(huà),估計(jì)還是不能阻擋投資者的步伐,而且現(xiàn)在也只是針對(duì)二套房和大戶(hù)型的客戶(hù)進(jìn)行的征收,估計(jì)效果不會(huì)太明顯。"

持同樣觀點(diǎn)的,包括財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)劉尚希。劉近日表示,通過(guò)房產(chǎn)稅去抑制高房?jī)r(jià),當(dāng)中有很多的不確定性。

"完善房產(chǎn)稅是從完善稅制角度方面說(shuō)的,因?yàn)楝F(xiàn)在房產(chǎn)稅與整個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)的稅收是兩個(gè)概念,房產(chǎn)稅是一個(gè)稅種,而與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)聯(lián)的稅種有很多,建筑業(yè)要繳納營(yíng)業(yè)稅和所得稅,在房產(chǎn)交易的環(huán)節(jié)有契稅和營(yíng)業(yè)稅等等。"

他還認(rèn)為,如果就事論事,很難說(shuō)這個(gè)稅種是合理還是不合理的,必須要把這個(gè)稅種放在稅制結(jié)構(gòu)里面去看，可能才抓得更準(zhǔn)確,這樣的條件才能更有意義。

稅收要素去討論這個(gè)問(wèn)題,這樣就很容易把問(wèn)題搞偏了。

不過(guò),也有人對(duì)房產(chǎn)稅的前景表示樂(lè)觀。燕京華僑大學(xué)校長(zhǎng)華生接受媒體采訪(fǎng)時(shí)說(shuō),現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格飆升,相當(dāng)一部分城市出現(xiàn)了泡沫,而大部分行政措施的效果不是很明顯,因此如果房產(chǎn)稅推出或試點(diǎn)也是意料之中的。過(guò)去就有房產(chǎn)稅,只不過(guò)對(duì)個(gè)人免征,因此操作起來(lái)會(huì)比較方便。

華生認(rèn)為,房產(chǎn)稅如果開(kāi)征將對(duì)需求結(jié)構(gòu)調(diào)整起到關(guān)鍵作用,進(jìn)而對(duì)遏制高房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接作用。他預(yù)計(jì),重點(diǎn)征收對(duì)象將會(huì)是大戶(hù)型和多套房產(chǎn)。

開(kāi)征物業(yè)稅，無(wú)疑將為地方政府開(kāi)拓出新的稅源，但就試點(diǎn)城市而言，與其他城市在稅源公平性、招商環(huán)境影響等多方面可能產(chǎn)生的落差，以及征稅時(shí)機(jī)是否成熟仍存在爭(zhēng)議。這都給試點(diǎn)前景帶來(lái)了諸多不確定性因素。

一位省級(jí)財(cái)稅部門(mén)人士表示，在目前跨區(qū)域房產(chǎn)數(shù)據(jù)并未聯(lián)網(wǎng)的前提下，對(duì)某些地方單獨(dú)開(kāi)通試點(diǎn)，可能造成稅源的不公平。"一個(gè)很簡(jiǎn)單的道理，為什么在別處買(mǎi)房不交稅，在上海就得交？"

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、上海威斯頓不動(dòng)產(chǎn)管理學(xué)院院長(zhǎng)印堃華教授認(rèn)為，目前階段征稅，不僅難以起到抑制房?jī)r(jià)的作用，還將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成打壓。

楊紅旭認(rèn)為，作為地方稅種，推出房產(chǎn)保有稅的目的，在于抑制一線(xiàn)城市在房產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)行為，以平抑房?jī)r(jià)。作為一項(xiàng)政治任務(wù)色彩濃重的措施，這與地方房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)，不應(yīng)存在公平與否的顧忌。

"推出試點(diǎn)利大于弊。"楊紅旭說(shuō)，國(guó)內(nèi)目前在交易環(huán)節(jié)的稅種較多，但從歷史經(jīng)驗(yàn)看，這類(lèi)稅收往往被轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)家頭上。而在保有環(huán)節(jié)征稅對(duì)抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房需求效果更好，但目前處于缺失狀態(tài)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，征收房產(chǎn)稅在某種程度上也可能動(dòng)搖土地財(cái)政制度，是一個(gè)費(fèi)改稅的過(guò)程。地方在房地產(chǎn)領(lǐng)域費(fèi)改稅，可能會(huì)影響到土地出讓金的收入。

不過(guò)按照目前的情況，房產(chǎn)稅只會(huì)單向地增加房地產(chǎn)保有的成本，而難以成為推動(dòng)政府財(cái)政改革的動(dòng)力。

"如果貿(mào)然征收，可能最后的結(jié)果是給房?jī)r(jià)做加法。"印堃華說(shuō)，征收的依據(jù)、范圍和稅率標(biāo)準(zhǔn)，在當(dāng)前階段都難以科學(xué)確定，只有當(dāng)房產(chǎn)市場(chǎng)成熟、體系更為完備之時(shí)，征稅才能對(duì)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)正面效應(yīng)。(.每.日.商.報(bào))

利空三：

物業(yè)稅或曲線(xiàn)開(kāi)征四大猜想

有關(guān)物業(yè)稅的消息和議論近日卷土重來(lái)。

有消息稱(chēng)上海擬開(kāi)征住房保有稅，且方案基本已定；另一傳言則是物業(yè)稅已獲住建部審批，通過(guò)財(cái)政部和國(guó)務(wù)院審批的概率也很大，試點(diǎn)地區(qū)為京滬深渝四市，發(fā)起地點(diǎn)為重慶；而前段時(shí)間鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的"特別房產(chǎn)消費(fèi)稅"，也是由重慶市市長(zhǎng)黃奇帆透露的。

結(jié)合本月初國(guó)務(wù)院總理溫家寶在《求是》雜志中發(fā)文稱(chēng)要研究適時(shí)開(kāi)征物業(yè)稅；4月6日財(cái)政部公布的2010年工作重點(diǎn)包括有完善房產(chǎn)稅制度；以及近段時(shí)間，新華社、《人民日?qǐng)?bào)》、中央電視臺(tái)等中央官方媒體連續(xù)14天炮轟高房?jī)r(jià)、高地價(jià)和追問(wèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，物業(yè)稅的開(kāi)征似乎已是山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓。

物業(yè)稅一詞首次進(jìn)入百姓視線(xiàn)是在2003年10月。2006年10月，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶6省區(qū)市率先開(kāi)展了房地產(chǎn)模擬評(píng)稅的試點(diǎn)工作，成為首批物業(yè)稅"空轉(zhuǎn)"的試點(diǎn)。一年后，國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部再批安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)，至此，"空轉(zhuǎn)"省市超過(guò)10個(gè)。今年初也有消息稱(chēng)，今年稅務(wù)部門(mén)將在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅，物業(yè)稅"空轉(zhuǎn)"工作將推廣至全國(guó)。

物業(yè)稅的開(kāi)征，普遍被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是重大利空，而每次有關(guān)消息的傳出總是能引起相當(dāng)震動(dòng)。就在上海擬開(kāi)征住房保有稅的消息傳出當(dāng)天，滬深股市地產(chǎn)股就受到受挫，房地產(chǎn)板塊整體跌幅達(dá)到了1.58%。物業(yè)稅因而被認(rèn)為是懸在樓市頭頂?shù)囊槐?達(dá)摩克利斯之劍"。此番上海、重慶等地有關(guān)物業(yè)稅的消息傳出，就恰逢3月下旬全國(guó)部分城市房?jī)r(jià)重新上漲的敏感時(shí)期。有業(yè)內(nèi)人士分析："這有點(diǎn)像是要注射一劑退燒針，讓市場(chǎng)稍微冷一下。"

不過(guò)顯而易見(jiàn)的是，由于我國(guó)實(shí)行一次性購(gòu)買(mǎi)70年地價(jià)，物業(yè)稅的司法地位如何確定，以及對(duì)征收對(duì)象如何確定、評(píng)估等技術(shù)性問(wèn)題，讓業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為物業(yè)稅短期之內(nèi)難以推出。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭就指出，作為一個(gè)重要稅種，物業(yè)稅的開(kāi)征需要人大立法通過(guò)，過(guò)程較長(zhǎng)，有關(guān)層面極有可能把物業(yè)稅列為中期立法。房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)加稅的方向是不變的。

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種有兩個(gè)：房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。但實(shí)際上，前者只對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房征稅，后者則對(duì)個(gè)人住宅免征。

楊紅旭表示，近期之所以房產(chǎn)稅一詞在官方口中頻頻出現(xiàn)，正是因?yàn)樗挠嘘P(guān)規(guī)定，屬于國(guó)務(wù)院出臺(tái)的行政法規(guī)。"要對(duì)個(gè)人征稅，只需要將個(gè)人免征部分去除即可"。而從性質(zhì)上分析，物業(yè)稅和房產(chǎn)稅基本上同屬一物，都是持有環(huán)節(jié)的稅收，區(qū)別在于前者涵蓋面更大，包括所有的不動(dòng)產(chǎn)。這為部分城市以房產(chǎn)稅的名義暫行物業(yè)稅之實(shí)，掃清了人大立法的漫長(zhǎng)審議屏障。他認(rèn)為，上海所謂的"住房保有稅"，重慶所謂的"特別房產(chǎn)消費(fèi)稅"，皆暗合此意。也就是說(shuō)，物業(yè)稅的開(kāi)征，將可能采取"曲線(xiàn)救國(guó)"的方式。

不過(guò)，盡管不少人認(rèn)為征收物業(yè)稅是調(diào)控高房?jī)r(jià)根本措施，但仍有業(yè)內(nèi)人士指出："相關(guān)部門(mén)寄希望于通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅降低房?jī)r(jià)，我覺(jué)得物業(yè)稅根本解決不了高房?jī)r(jià)問(wèn)題。"中經(jīng)聯(lián)秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰表示，物業(yè)稅即使開(kāi)征，稅率大概也不過(guò)是1%到2%，而二手房營(yíng)業(yè)稅有5%，一個(gè)中介在一個(gè)二手房的轉(zhuǎn)賣(mài)過(guò)程中，營(yíng)業(yè)稅加契稅，加5%的中介稅，可以達(dá)到11%，"這個(gè)都沒(méi)有能夠阻擋高房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，希望通過(guò)1%到2%調(diào)控高房?jī)r(jià)，不是很現(xiàn)實(shí)"。

物業(yè)稅開(kāi)征大猜想

●猜想一

物業(yè)稅

坊間有消息稱(chēng)，物業(yè)稅開(kāi)征方案已于4月7日晚通過(guò)建設(shè)部的審批，而且通過(guò)財(cái)政部和國(guó)務(wù)院的審批的可能性非常大。該消息還透露，物業(yè)稅發(fā)起地點(diǎn)為重慶，試點(diǎn)地區(qū)目前定在京滬深渝，物業(yè)稅將按照買(mǎi)房時(shí)合同價(jià)打七折后再按1.2%-1.5%征收。

客觀來(lái)看，物業(yè)稅的開(kāi)征并非簡(jiǎn)單的稅費(fèi)改革，而是涉及到土地使用制度、市場(chǎng)調(diào)控手段、住宅建設(shè)方式等，背后隱藏了各方利益的博弈，其開(kāi)征必然面臨諸多難點(diǎn)。

一個(gè)典型的例子是，國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶等10個(gè)物業(yè)稅"空轉(zhuǎn)"省市后，各省市內(nèi)部城市參與的積極性并不高。反對(duì)者認(rèn)為，物業(yè)稅"將加重稅負(fù)，而不是促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的減稅、免稅措施"。地方政府普遍擔(dān)心試點(diǎn)會(huì)影響當(dāng)?shù)氐恼猩汰h(huán)境和形象。而據(jù)內(nèi)部人士透露，財(cái)政部2007年就曾籌劃物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)，也曾找試點(diǎn)城市逐個(gè)晤談，但均未能達(dá)成一致。

不過(guò)此次傳言的京滬深渝4個(gè)試點(diǎn)城市中，北京2008年曾提出"空轉(zhuǎn)實(shí)"的申請(qǐng)；上海近日傳出擬開(kāi)征住房保有稅；深圳去年曾有消息傳出將率先開(kāi)征物業(yè)稅；重慶則是市長(zhǎng)黃奇帆透露將開(kāi)征特別房產(chǎn)消費(fèi)稅。傳言中的4個(gè)試點(diǎn)城市均曾站在物業(yè)稅開(kāi)征的風(fēng)口浪尖上。再加上物業(yè)稅將按照買(mǎi)房時(shí)合同價(jià)打七折后再按1.2%-1.5%征收的細(xì)節(jié)，讓這次傳聞更顯得有鼻子有眼。

●猜想二

房產(chǎn)保有稅

有媒體報(bào)道稱(chēng)，上海市住房局牽頭制定的物業(yè)稅方案目前已經(jīng)形成，不過(guò)，上海方面計(jì)劃征收的是房產(chǎn)保有稅。該媒體稱(chēng)，可能對(duì)存量房和增量房一并征收，但會(huì)從購(gòu)房套數(shù)、戶(hù)型大小等方面來(lái)區(qū)別自住需求與投資需求，其中自住需求可免交。

4月8日，上海市房管局罕見(jiàn)地專(zhuān)門(mén)通過(guò)官方網(wǎng)站對(duì)上述消息作出回應(yīng)：目前有關(guān)部門(mén)正在進(jìn)行的研究是"完全正常的"，但具體征收要"要經(jīng)國(guó)家層面定，但如果政策出臺(tái)，我們會(huì)積極配合貫徹落實(shí)好"。顯得這一消息絕非空穴來(lái)風(fēng)。

還有知情人士透露：早在今年初，上海市主要領(lǐng)導(dǎo)就在內(nèi)部會(huì)議上表態(tài)，年內(nèi)一定要推出房產(chǎn)保有稅，市住房局負(fù)責(zé)牽頭設(shè)計(jì)前期方案。

上海市財(cái)稅局工作人員表示，可以明確的是，目前上海各房地產(chǎn)交易中心已經(jīng)實(shí)施聯(lián)網(wǎng)，能第一時(shí)間了解每戶(hù)家庭的房屋擁有情況。另外，稅收部門(mén)在辦理契稅交納時(shí)，已保留了所有購(gòu)房者留下的購(gòu)房?jī)r(jià)格及面積信息，這構(gòu)成了稅務(wù)部門(mén)征收住房保有稅的一項(xiàng)基礎(chǔ)。

不過(guò)，如果地方對(duì)個(gè)人開(kāi)征房產(chǎn)業(yè)稅，顯然還需通過(guò)國(guó)務(wù)院審批。

●猜想三

特別房產(chǎn)消費(fèi)稅

3月24日的重慶"兩會(huì)"上，市長(zhǎng)黃奇帆表示，為了抑制高房?jī)r(jià)，政府可以對(duì)這些高端房征收"特別房產(chǎn)消費(fèi)稅"。

他舉例說(shuō)，比如一個(gè)人買(mǎi)了5套或10套房，通過(guò)炒房牟利，或者其所購(gòu)買(mǎi)的房子是超過(guò)200平方米的大戶(hù)型，其價(jià)格超過(guò)普通房?jī)r(jià)的3倍、5倍，甚至10倍。如果中端房的價(jià)格為每平方米5000元，你購(gòu)買(mǎi)的房子價(jià)格卻達(dá)到每平方米1.5萬(wàn)元。那么，這樣的房子就屬于高端房，就要開(kāi)征"特別房產(chǎn)消費(fèi)稅"。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓表示，"特別消費(fèi)稅曾實(shí)施過(guò)，在歷史上曾經(jīng)有兩個(gè)時(shí)期，比如1987年對(duì)彩電、進(jìn)口汽車(chē)，也就是在特殊情況下特殊手段使用。但這對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控方面來(lái)說(shuō)，要慎行"。

據(jù)分析，重慶要實(shí)行"特別房產(chǎn)消費(fèi)稅"需解決兩個(gè)問(wèn)題。一是立法權(quán)在中央，必須要通過(guò)立法程序；二是這個(gè)稅在稅目中能不能說(shuō)得過(guò)去，百姓能否接受。劉桓直言：對(duì)比來(lái)看，如果說(shuō)征物業(yè)稅更困難的話(huà)，征特別消費(fèi)稅其實(shí)也很困難。"

目前，重慶市相關(guān)方案已上報(bào)國(guó)務(wù)院。重慶市財(cái)政局局長(zhǎng)劉偉表示，雖然制定相應(yīng)財(cái)政方案要靠地方財(cái)政局來(lái)牽頭，但真正實(shí)施，還要等中央的決策，一旦獲準(zhǔn)，重慶將在2010年上半年就會(huì)有所動(dòng)作。

●猜想四

房地產(chǎn)稅

相比上述幾種方式，對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行修訂，增加非自住住房保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，似乎是短期內(nèi)最有可能的辦法。

據(jù)一位接近決策層的權(quán)威人士透露，作為主管部門(mén)的財(cái)政部并未準(zhǔn)備在短期內(nèi)專(zhuān)門(mén)開(kāi)征針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的新稅種，亦沒(méi)有就此向國(guó)務(wù)院以及全國(guó)人大請(qǐng)示。"財(cái)政部目前的思路，還是對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制進(jìn)行完善。"

據(jù)透露，財(cái)政部目前已經(jīng)著手啟動(dòng)修訂《房地產(chǎn)稅暫行條例》，財(cái)政部意圖通過(guò)這份規(guī)章的修改，在不開(kāi)征新稅種的情況下，達(dá)到對(duì)大戶(hù)型、非自住高檔住宅保有環(huán)節(jié)增加稅負(fù)以控制樓市投資行為的目的。

在此之前，財(cái)政部對(duì)社會(huì)公布了2010年工作要點(diǎn)，其中明確提出，在2010年的工作中，要完善房地產(chǎn)稅制的改革與建設(shè)。而在國(guó)務(wù)院下發(fā)的2010年各部委分工中，在"確保房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展、遏止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲"的"分項(xiàng)任務(wù)"中，財(cái)政部的"任務(wù)分配"排在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委之后，位列第三。

"至于稅率具體是多少，現(xiàn)在還不好說(shuō)，畢竟這項(xiàng)工作還沒(méi)有進(jìn)行到這個(gè)階段，我覺(jué)得還需要一段時(shí)間。"前述權(quán)威人士表示。

他山之石

全球物業(yè)稅一覽

香港：如房地產(chǎn)作出租用途，則該租金收入需要繳納物業(yè)稅。每一個(gè)課稅年度按照土地或樓宇的應(yīng)評(píng)稅凈值，以標(biāo)準(zhǔn)稅率向在香港擁有土地或樓宇的業(yè)主征收，稅率為15%。

臺(tái)灣：按我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，144平方米以上的房源，每年收取的稅費(fèi)將有可能在房屋總和0.8%-1.5%/年。

新加坡：由新加坡國(guó)內(nèi)稅務(wù)局對(duì)所有房產(chǎn)征收，自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是4%，其他類(lèi)型的房產(chǎn)的物業(yè)稅率是10%。

日本：日本財(cái)產(chǎn)稅主要是對(duì)房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)課征的不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、注冊(cè)執(zhí)照稅等，同時(shí)還有遺產(chǎn)繼承稅與贈(zèng)予稅。固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為14%。韓國(guó)：韓國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅和綜合土地稅達(dá)到驚人的30%。而韓國(guó)在接下來(lái)的2年內(nèi)，還有可能進(jìn)一步調(diào)整房地產(chǎn)稅率。財(cái)產(chǎn)稅和土地稅將會(huì)被整合為資本收益稅，稅率將增加為：第二套房產(chǎn)為50%，而第三套房產(chǎn)為60%。

美國(guó)：不動(dòng)產(chǎn)稅，歸在財(cái)產(chǎn)稅項(xiàng)下，稅基是房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例。目前美國(guó)的50個(gè)州都征收這項(xiàng)稅收，各州和地方政府的不動(dòng)產(chǎn)稅率不同，大約平均1%到3%。瑞典：不動(dòng)產(chǎn)稅，征收額度為不動(dòng)產(chǎn)稅務(wù)評(píng)估價(jià)值的0.5%-1%。自2001年起，對(duì)于單棟獨(dú)立家庭住房(相同于國(guó)內(nèi)別墅的那種住房)，稅率為1%，對(duì)共同產(chǎn)權(quán)型的公寓住宅，稅率為0.5%。商業(yè)物產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)稅率為1%，工業(yè)物產(chǎn)稅率為0.5%。

西班牙：不動(dòng)產(chǎn)稅：按照稅務(wù)評(píng)估價(jià)值征收(一般低于市場(chǎng)價(jià)值的50%)，稅率在3%。(.南.方.日.報(bào))

　利空四：

部分城市二套房須首付60%

在近日召開(kāi)的亞洲博鰲論壇"全球金融監(jiān)管的新格局"分論壇上，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示，對(duì)以炒房為目的的貸款者，銀行有權(quán)拒絕其貸款要求。劉明康還說(shuō)，對(duì)于住房抵押貸款，要求銀行必須實(shí)行貸款面簽制，在首付比例和利率浮動(dòng)方面，嚴(yán)格區(qū)分首套房貸和二套及二套以上房貸。部分城市第二套房首付必須達(dá)到50%、60%。他同時(shí)指出，現(xiàn)在在北京，銀行已經(jīng)在執(zhí)行指令了，對(duì)于二套房以及之后的房要求60%的首付。

"央企負(fù)責(zé)人年薪58萬(wàn)不高"

在昨天上午召開(kāi)的亞洲博鰲論壇"公司治理：危機(jī)的教訓(xùn)"分論壇上，國(guó)資委副主任邵寧表示，外面?zhèn)餮肫笠话咽重?fù)責(zé)人很多是天價(jià)年薪，這是一種誤解，因?yàn)楣艿梅浅Ｋ馈ＫJ(rèn)為目前中央企業(yè)一把手主要負(fù)責(zé)人的薪酬平均是稅前58萬(wàn)元并不高。邵寧說(shuō)，這里面有薪酬結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，他們有資本年薪加效益年薪，少數(shù)上市公司有股票期權(quán)。(.東.莞.時(shí).報(bào))