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后市民購(gòu)房時(shí)購(gòu)房合同中的物業(yè)費(fèi)，也就是將來(lái)小區(qū)的初始物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將不再是開(kāi)發(fā)商的“一口價(jià)”，而是由第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算得出。物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將在售樓處公示，并寫(xiě)入購(gòu)房合同。昨日，《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理管理辦法》公布征求意見(jiàn)稿，面向社會(huì)征求意見(jiàn)和建議。

評(píng)估機(jī)構(gòu)為中立第三方

市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，今年郭金龍市長(zhǎng)在政府工作報(bào)告中提出，將推動(dòng)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，研究引入第三方監(jiān)管機(jī)制。此次推出的第三方評(píng)估監(jiān)理管理辦法，就是政府工作報(bào)告中內(nèi)容的落實(shí)。而且北京市物業(yè)管理辦法也即將頒布，第三方評(píng)估監(jiān)理管理辦法也將成為其配套規(guī)定。

該負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，是一個(gè)中立的第三方，通過(guò)市場(chǎng)培育。但機(jī)構(gòu)必須要在房管部門(mén)備案，政府部門(mén)也會(huì)加強(qiáng)對(duì)其監(jiān)管。同時(shí)，房屋主管部門(mén)還將建立物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理專家?guī)欤u(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)從事評(píng)估監(jiān)理業(yè)務(wù)時(shí)，要從專家?guī)熘羞x擇專家，“總的來(lái)說(shuō)，第三方評(píng)估監(jiān)理主要有三大塊內(nèi)容，物業(yè)項(xiàng)目的交接驗(yàn)收、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的評(píng)估和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估。”

評(píng)估費(fèi)“誰(shuí)委托誰(shuí)付費(fèi)”

以往，市民在購(gòu)房時(shí)，入住初期需要繳納的物業(yè)費(fèi)，都由開(kāi)發(fā)商“說(shuō)了算”，開(kāi)發(fā)商直接確定初始物業(yè)費(fèi)的價(jià)格，并寫(xiě)入購(gòu)房合同。

征求意見(jiàn)稿提出，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售或銷(xiāo)售房屋前，應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，依據(jù)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)及標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并應(yīng)提供項(xiàng)目類(lèi)型、建筑面積、共用設(shè)施設(shè)備情況、擬承諾的服務(wù)事項(xiàng)及標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)資料。

“評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)根據(jù)開(kāi)發(fā)商提出的今后物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)詳細(xì)測(cè)算出各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并測(cè)算出今后初始物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，形成一個(gè)評(píng)估報(bào)告。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將這個(gè)報(bào)告在售樓處公示，測(cè)算出的物業(yè)費(fèi)要寫(xiě)入房屋的買(mǎi)賣(mài)合同。這就改變了過(guò)去開(kāi)發(fā)商‘一口價(jià)’的現(xiàn)象。讓物業(yè)費(fèi)更能質(zhì)價(jià)相符，讓業(yè)主認(rèn)可。”這位負(fù)責(zé)人說(shuō)。

這也意味著將來(lái)業(yè)主入住小區(qū)的前期物業(yè)階段，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都將按此執(zhí)行。

同時(shí)，征求意見(jiàn)稿中還確定，業(yè)主大會(huì)首次選聘及更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，可以委托評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)就物業(yè)費(fèi)用發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，也可以委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)評(píng)估。

“評(píng)估費(fèi)用是按照‘誰(shuí)委托、誰(shuí)付費(fèi)’的原則，初始物業(yè)費(fèi)肯定是要由開(kāi)發(fā)商委托第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估測(cè)算，因此費(fèi)用也將由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)?！边@位負(fù)責(zé)人說(shuō)。

- 焦點(diǎn)

1 服務(wù)不過(guò)關(guān)可要求降物業(yè)費(fèi)

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估也是第三方機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)重要職責(zé)。征求意見(jiàn)稿中規(guī)定，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或其他相關(guān)部門(mén)可以委托評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)規(guī)范、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)合同約定等因素，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估。

物業(yè)服務(wù)的各方權(quán)益主體也可以委托第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)在約定時(shí)間內(nèi)，對(duì)物業(yè)服務(wù)跟蹤評(píng)估。

如果評(píng)估后發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不過(guò)關(guān)，怎么辦？

市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京推行的是物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價(jià)相符”的原則，如果物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不過(guò)關(guān)，業(yè)主可以要求物業(yè)企業(yè)改善不足的服務(wù)，也可以采取降低物業(yè)費(fèi)的方式，或是更換、重新選聘物業(yè)企業(yè)。

2 交接驗(yàn)收有助解決遺留問(wèn)題

物業(yè)項(xiàng)目的交接驗(yàn)收今后也將由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)。

征求意見(jiàn)稿中提出，開(kāi)發(fā)商向全體業(yè)主移交物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，可以共同委托評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行交接查驗(yàn)。評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)依據(jù)查驗(yàn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及其他相關(guān)規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施、共有部位以及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地、物業(yè)項(xiàng)目圖紙資料及設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修記錄等查驗(yàn)后，出具查驗(yàn)報(bào)告。

全體業(yè)主在選聘新的物業(yè)企業(yè)或自行管理時(shí)，也可以共同委托評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)組織查驗(yàn)。

市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，以往開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)交接物業(yè)項(xiàng)目，由于物業(yè)企業(yè)要“接活”，對(duì)于一些開(kāi)發(fā)商遺留的問(wèn)題，只能自己“兜著”，造成了業(yè)主們遇到一些開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題不好解決，氣卻撒在物業(yè)身上。而今后由中立的第三方進(jìn)行驗(yàn)收，就是要解決業(yè)主和物業(yè)的“婚前糾紛”，不但有助于解決開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題，還可以讓業(yè)主和物業(yè)能有一個(gè)和諧的關(guān)系。交接的查驗(yàn)報(bào)告，也將在小區(qū)內(nèi)公示。

- 疑問(wèn)

如何保證第三方機(jī)構(gòu)公正性？

家住南三環(huán)某小區(qū)的徐先生認(rèn)為，物業(yè)交接的查驗(yàn)、物業(yè)費(fèi)的測(cè)算等，都是開(kāi)發(fā)商來(lái)委托第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)來(lái)做，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商付錢(qián)給第三方機(jī)構(gòu)，如何能保證第三方機(jī)構(gòu)的公正性？不被開(kāi)發(fā)商或物業(yè)“收買(mǎi)”？

市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在此次的征求意見(jiàn)稿中明確，評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)不得出具有偏向性、虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評(píng)估監(jiān)理報(bào)告。評(píng)估監(jiān)理人員也不得有收受財(cái)物、謀取不當(dāng)利益、與委托人串通損害相對(duì)人利益等行為。同時(shí)，評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)及人員如果與委托人或評(píng)估監(jiān)理的事項(xiàng)有利害關(guān)系，可能影響公正評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)回避。

該負(fù)責(zé)人說(shuō)，如果評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)被發(fā)現(xiàn)有這樣的行為，房管部門(mén)將責(zé)令其限期改正并予以曝光公示。造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。評(píng)估監(jiān)理專家如果違反規(guī)定，將被約談告誡，情節(jié)嚴(yán)重的取消專家資格并予以公示。造成損失的，將依法承擔(dān)賠償責(zé)任。