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知情人士向本報(bào)透露，國內(nèi)部分城市近期將被中央批準(zhǔn)為物業(yè)稅試點(diǎn)，其中上海、重慶兩地可能性最大。

來自央地的相關(guān)信息仍無法證實(shí)這一消息，但跡象表明——這一次“狼”真的要來了。

滬渝前期準(zhǔn)備

本報(bào)就滬渝等地試點(diǎn)房產(chǎn)稅的消息向財(cái)政部、住建部等中央部委求證，相關(guān)人士多稱不知情。此前已多次傳出物業(yè)稅的相關(guān)消息，之后均被證實(shí)是政策“試應(yīng)手”。

關(guān)于推出時(shí)機(jī)尚不成熟、可能造成稅源不公等爭議，始終不絕于耳。但是，在房產(chǎn)市場經(jīng)多輪調(diào)控仍未見成效的背景下，物業(yè)稅這張政府手上“最后的王牌”，或終被亮出。

4月7日，資本市場即有傳言：住建部于前夜開會通過“物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)試點(diǎn)”。7日、8日，房地產(chǎn)板塊皆領(lǐng)跌A股市場。

隨后有媒體報(bào)道：上海住房局牽頭制定的物業(yè)稅方案目前已經(jīng)形成，不過，上海方面計(jì)劃征收的是房產(chǎn)保有稅。該媒體稱，可能對存量房和增量房一并征收，但會從購房套數(shù)、戶型大小等方面來區(qū)別自住需求與投資需求，其中自住需求可免交。

8日傍晚，上海市住房局罕見地在當(dāng)日就傳聞作出回應(yīng)：目前有關(guān)部門正在進(jìn)行的研究是“完全正常的”，但具體征收要“經(jīng)國家層面定，地方應(yīng)貫徹執(zhí)行好”。

這一消息絕非空穴來風(fēng)。據(jù)知情人士透露：早在今年初，上海市主要領(lǐng)導(dǎo)在內(nèi)部會議上表態(tài)，年內(nèi)一定要推出房產(chǎn)保有稅，市住房局負(fù)責(zé)牽頭設(shè)計(jì)前期方案。

“房管部門做的方案，只可能是作為地方信息的梳理，給上級或財(cái)稅部門作參考?！币晃皇〖壺?cái)稅部門人士表示。如果地方對個(gè)人開征房產(chǎn)業(yè)稅，還需通過國務(wù)院審批。

與上海方案中“針對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅”不同，另一個(gè)被此猜想牽連的城市重慶，則已在全國兩會期間高調(diào)宣布施行“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”的計(jì)劃。

3月24日，重慶市長黃奇帆在市人大常委會上稱，重慶已上報(bào)國務(wù)院申請施行“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”等抑制高房價(jià)思路。

不過，重慶地稅局部門對諸如“房產(chǎn)消費(fèi)稅”、“物業(yè)稅在重慶試點(diǎn)”的說法，均稱“不清楚”。

試點(diǎn)變種

自2003年十六屆三中全會以來，物業(yè)稅成為房地產(chǎn)業(yè)界的一個(gè)熱門話題。中央先后批準(zhǔn)北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶6省市進(jìn)行模擬評稅試點(diǎn)地區(qū)，即“空轉(zhuǎn)征收”；2007年，又新增安徽、河南、福建、天津4省市為“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)。

不過，截至目前，“空轉(zhuǎn)”物業(yè)稅試點(diǎn)并未達(dá)到預(yù)期的效果。

據(jù)一位江蘇省相關(guān)官員介紹，該省被批準(zhǔn)為“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)后，轄區(qū)內(nèi)許多城市均不愿參與。反對者認(rèn)為，物業(yè)稅“將加重稅負(fù)，而不是促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的減稅、免稅措施”。地方政府普遍擔(dān)心試點(diǎn)會影響當(dāng)?shù)氐恼猩汰h(huán)境和形象。

同樣的情況，也發(fā)生在寧夏、河南等地。據(jù)了解，財(cái)政部2007年就籌劃物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)，也曾找試點(diǎn)城市逐個(gè)晤談，但均未能達(dá)成一致。

盡管如此，中央對物業(yè)稅的推進(jìn)態(tài)度仍然非常明確。今年初，國家稅務(wù)總局表示，將在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅。財(cái)政部2010年工作要點(diǎn)中也明確表示，要完善房產(chǎn)稅制度。

此時(shí)，“房產(chǎn)稅”已經(jīng)代替“物業(yè)稅”，成為中央政府針對物業(yè)征稅的新口徑。

從某種意義上，物業(yè)稅和房產(chǎn)稅基本上同屬一物，都是持有環(huán)節(jié)的稅收，區(qū)別在于前者涵蓋面更大。據(jù)了解，當(dāng)前我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種有兩個(gè)：房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。但實(shí)際上，前者只對經(jīng)營性用房征稅，后者則對個(gè)人住宅免征。

作為一個(gè)重要稅種，物業(yè)稅需要人大立法通過，過程較長。而關(guān)于房產(chǎn)稅的規(guī)定，屬于國務(wù)院出臺的行政法規(guī)?！耙獙€(gè)人征稅，只需要將個(gè)人免征部分去除即可?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭認(rèn)為，這為部分城市以房產(chǎn)稅的名義暫行物業(yè)稅之實(shí)，掃清了人大立法的漫長審議屏障。

楊紅旭認(rèn)為，所謂上海的“房產(chǎn)保有稅”、重慶的“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”，皆暗合此意。

中金公司的明星分析師白宏煒分析，從政策層面上看，國務(wù)院對地方政府申請房地產(chǎn)稅的行動，是樂觀其成的。“物業(yè)稅多年停滯不前，就是因?yàn)榈胤秸疀]有動力去做這項(xiàng)工作?！?

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康日前撰文支持對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，并列舉其三大正面效應(yīng)：增加住房市場上中小戶型的需求比例；促使不動產(chǎn)投資、投機(jī)行為收斂；減少房屋的空置率，活躍租房市場。

其中，減少空置率被認(rèn)為是物業(yè)稅可能帶來的最直接效果。最近國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，全國660個(gè)城市中，共有6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零，住房資源閑置程度之高可見一斑。

　得失之間

開征物業(yè)稅，無疑將為地方政府開拓出新的稅源，但就試點(diǎn)城市而言，與其他城市在稅源公平性、招商環(huán)境影響等多方面可能產(chǎn)生的落差，以及征稅時(shí)機(jī)是否成熟仍存在爭議。這都給試點(diǎn)前景帶來了諸多不確定性因素。

一位省級財(cái)稅部門人士表示，在目前跨區(qū)域房產(chǎn)數(shù)據(jù)并未聯(lián)網(wǎng)的前提下，對某些地方單獨(dú)開通試點(diǎn)，可能造成稅源的不公平?！耙粋€(gè)很簡單的道理，為什么在別處買房不交稅，在上海就得交？”

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、上海威斯頓不動產(chǎn)管理學(xué)院院長印堃華教授認(rèn)為，目前階段征稅，不僅難以起到抑制房價(jià)的作用，還將對房地產(chǎn)行業(yè)造成打壓。

楊紅旭認(rèn)為，作為地方稅種，推出房產(chǎn)保有稅的目的，在于抑制一線城市在房產(chǎn)市場的投資投機(jī)行為，以平抑房價(jià)。作為一項(xiàng)政治任務(wù)色彩濃重的措施，這與地方房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)，不應(yīng)存在公平與否的顧忌。

“推出試點(diǎn)利大于弊。”楊紅旭說，國內(nèi)目前在交易環(huán)節(jié)的稅種較多，但從歷史經(jīng)驗(yàn)看，這類稅收往往被轉(zhuǎn)嫁到買家頭上。而在保有環(huán)節(jié)征稅對抑制投資、投機(jī)性購房需求效果更好，但目前處于缺失狀態(tài)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，征收房產(chǎn)稅在某種程度上也可能動搖土地財(cái)政制度，是一個(gè)費(fèi)改稅的過程。地方在房地產(chǎn)領(lǐng)域費(fèi)改稅，可能會影響到土地出讓金的收入。

不過按照目前的情況，房產(chǎn)稅只會單向地增加房地產(chǎn)保有的成本，而難以成為推動政府財(cái)政改革的動力。包括賈康在內(nèi)的財(cái)稅人士都傾向于在當(dāng)前階段讓房產(chǎn)稅、土地出讓金并存。

此外，在一些業(yè)內(nèi)資深人士眼中，開征物業(yè)稅需具備三大技術(shù)基礎(chǔ)：翔實(shí)的不動產(chǎn)登記資料；房地產(chǎn)價(jià)值批量評估；政府的稅收征管能力。但“目前國內(nèi)評估體系薄弱、人才極度匱乏，三個(gè)條件都不太具備”。

“如果貿(mào)然征收，可能最后的結(jié)果是給房價(jià)做加法?！庇胰A說，征收的依據(jù)、范圍和稅率標(biāo)準(zhǔn)，在當(dāng)前階段都難以科學(xué)確定，只有當(dāng)房產(chǎn)市場成熟、體系更為完備之時(shí)，征稅才能對產(chǎn)業(yè)帶來正面效應(yīng)。