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收集一系列相關(guān)案例，希望通過對部分案例的分析、點評，為購房者提供一個可參考的建議和幫助。

　房屋質(zhì)量問題

　　案例：2007年9月底交房時，北京某別墅項目眾多房屋出現(xiàn)了“房頂和墻壁多處漏水，地下室一片汪洋，被挖出來的電線套管銹跡斑駁、腐蝕嚴重，下沉式庭院雨水倒灌……”等一系列質(zhì)量問題，小區(qū)內(nèi)90余棟別墅幾乎沒有不滲漏的。開發(fā)商在給業(yè)主的公開信中就屋面及地下室滲漏等問題向業(yè)主道歉，由于施工質(zhì)量差，總包單位已經(jīng)被開發(fā)商清理出現(xiàn)場，但已經(jīng)裝修入住的業(yè)主損失慘重……

　　在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，開發(fā)商不承擔責任。

　　以北京為例，在北京建委出臺的《住宅工程質(zhì)量分戶驗收控制要點》中規(guī)定，全市全面推進新建住宅分戶驗收制度。住宅工程質(zhì)量分戶驗收出現(xiàn)不合格的，建設(shè)單位不得組織單位工程竣工驗收。住宅工程竣工驗收復核發(fā)現(xiàn)驗收條件不符合相關(guān)規(guī)定、分戶驗收記錄內(nèi)容不真實或存在影響主要使用功能等重大質(zhì)量問題時，應終止驗收、責令改正，符合要求后方可重新組織驗收。

　　開發(fā)商向購房者交付房屋時提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并不意味著他可以在交付房屋后據(jù)此而不承擔因房屋質(zhì)量等問題引起的責任。業(yè)主可以依據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》在保修期內(nèi)，就與開發(fā)商約定的保修范圍、保修責任，要求開發(fā)商承擔維修義務。

　　如果開發(fā)商不履行應盡的維修義務，或雖履行義務但購房者不滿意的，可以向所在城市的建設(shè)工程質(zhì)量管理部門投訴，如因維修造成交付時間延遲，購房者可要求按合同約定要求賠償。經(jīng)反復維修仍存在嚴重質(zhì)量問題，可以通過協(xié)商退房，或通過司法途徑解決。

　　樂居工作室小貼士：在房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題的時候，需要分清楚責任主體，而不能簡單都歸責于物業(yè)公司，利益問題要分清。

　　延期交房

　　案例：按合同規(guī)定，重慶某知名小區(qū)開發(fā)商應在2008年10月31日向業(yè)主交房，但因前期拆遷遇到釘子戶、施工過程中又遭遇資金缺口等問題而影響了工程進度，當小區(qū)內(nèi)部“水、電、氣等均已準備好，電梯、監(jiān)控等硬件設(shè)備已開始運行，物業(yè)、保安、保潔等服務人員也已上崗”后，開發(fā)企業(yè)之間又因經(jīng)濟糾紛互相扯皮，其中一方拒不辦理最后的手續(xù)，導致200多位小區(qū)業(yè)主至今無法入住。

　　對于逾期交房違約問題，購房合同第13條明確約定：逾期超過30日后，買受人有權(quán)退房。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之二的違約金，并于該商品房實際交付之日起7日內(nèi)向買受人支付違約金；

　　第二是不退房，購房人有權(quán)要求開發(fā)商支付自合同交房日期起至實際交房期限的逾期交房違約金，每日按總房價款的萬分之二支付，開發(fā)商應將違約金支付給購房人，否則逾期按人民銀行逾期貸款利率支付罰息。

　　物業(yè)管理爭議

　　案例：南京某樓盤在售房時開發(fā)商承諾物業(yè)管理費為0.6元/平方米，有24小時熱水等配套服務，且寫進了購房合同，但入住近1年了，24小時熱水等配套沒有落實，物業(yè)管理費反而漲到0.8元/平方米。物業(yè)管理公司表示，開發(fā)商承諾與自己無關(guān)，收費是依據(jù)有關(guān)標準確定的，而開發(fā)商則稱物業(yè)管理已移交，自己無權(quán)過問。后小區(qū)業(yè)主重新選聘了物業(yè)公司，前物業(yè)公司在撤離時，對300萬元左右的物業(yè)管理啟動經(jīng)費既沒移交，也沒交代使用情況和去向，業(yè)主對此非常不滿，將該物業(yè)管理公司告上法庭，以尋求通過法律途徑解決糾紛。

　　物業(yè)管理與房屋買賣是兩種獨立的法律關(guān)系，前者是買賣合同關(guān)系，后者是服務合同關(guān)系。這兩種合同關(guān)系雖然在主體方面有些重合，比如購房的往往就是住戶，而賣房的開發(fā)商也可能又承擔了物業(yè)管理者的角色，但兩種合同的關(guān)系是獨立的。開發(fā)商無權(quán)將有關(guān)物業(yè)管理的條款直接寫入售樓合同中，應當由物業(yè)管理公司直接與購房客戶簽訂協(xié)議。但在售房前，開發(fā)商可以與物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議，售樓時向購房者作出必要的說明。如果開發(fā)商在購房合同中承諾了物業(yè)管理條款、內(nèi)容，而購房客戶認為自己是受誤導而簽約的，房客可以要求撤銷購房合同，雙方退房退款；如果客戶因此遭受損失，還可以提出索賠。物管啟動性經(jīng)費去向不明是很多小區(qū)存在的問題，《物業(yè)管理條例》的出臺，也為業(yè)主提供了有力的法律依據(jù)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定：居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動性經(jīng)費由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位按照建安費2%的比例，一次性交付給物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)。文件規(guī)定，該經(jīng)費和大、中維修費等費用要納入公共維修基金，并列入產(chǎn)權(quán)人賬戶名下，業(yè)主可要求物業(yè)公司公示明細。

　　廣告宣傳不實

　　案例：重慶的王小姐是一個運動愛好者，平時經(jīng)常外出鍛煉，在選房時特別注意樓盤配套運動設(shè)施，某樓盤的宣傳資料稱交通方便、價格實惠，并且將在小區(qū)內(nèi)建設(shè)“運動樂園”，吸引了王小姐，經(jīng)過考察后王小姐與該樓盤開發(fā)商簽訂了《重慶市商品房買賣合同》。但開發(fā)商宣傳的“運動樂園”并沒有建立起來，并在“運動樂園”的位置上建設(shè)其他設(shè)施?！斑\動樂園”的網(wǎng)絡(luò)宣傳資料仍在，王小姐感覺自己受騙，即保留開發(fā)商網(wǎng)上宣傳材料，準備通過法律途徑維權(quán)。

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。由于互聯(lián)網(wǎng)上的資料可以隨時修改或者刪除，因此對互聯(lián)網(wǎng)上留存的證據(jù)進行及時、完整的收集和保全是至關(guān)重要的，它決定著訴訟當事人的訴訟請求或者抗辯理由是否有依據(jù)，是決定訴訟成敗的關(guān)鍵。而其他情況下保留廣告宣傳不實的證據(jù)，對維護購房過程中購房者利益同樣也非常重要。