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問：我在2000年以銀行按揭的方式購買了一套商品房，貸款期限為20年。今年2月，該房屋房產(chǎn)證已辦妥，發(fā)展商將房產(chǎn)證送往銀行存放。聽說，如果房產(chǎn)證已辦妥，即使房產(chǎn)證不在自己手上，實際也取得房屋的產(chǎn)權(quán)，可以對房屋自由處分。最近我準備與人合伙做生意，我向朋友張某借款，張某提出要我將房屋抵押給他。

　　請問，目前我尚欠銀行款項未還清，我能否抵押這套房屋？如果能抵押，要辦理什么手續(xù)呢？

　　專家答：您不能將該房屋抵押給別人。

　　根據(jù)《擔保法》規(guī)定：抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。

　　您購房時選擇了銀行按揭付款方式，以其所購買的房屋作為抵押物，從銀行貸款向開發(fā)商支付購房款。在貸款合同存續(xù)期間，您必須按貸款合同的約定，定期向銀行清償貸款，履行還貸義務(wù)，直至貸款本息全部清償為止。您在清償貸款，涂銷抵押登記前，該房屋作為貸款擔保，已抵押給銀行，即使房產(chǎn)證已辦出，也不能將抵押物擅自轉(zhuǎn)讓、再次抵押給第三人?，F(xiàn)在您與張某簽訂抵押合同，是無效的合同。

　　如您要將該房屋抵押給張某，首先要清償銀行的貸款，取得對房屋完整的所有權(quán)，才能與張某簽訂抵押合同，并按法律規(guī)定到房管部門辦理抵押登記手續(xù)。