近期以來，樓市出現(xiàn)量價(jià)齊升的“小陽春”，而與此同時(shí)，開發(fā)商延期交房、房屋質(zhì)量不佳等現(xiàn)象仍存在，糾紛時(shí)有發(fā)生。在樓市初顯暖意的背景下，市民在買賣房屋過程中如何避免法律糾紛，遇到逾期交房、房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題等情況時(shí)應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)?昨天，
兩位法律專業(yè)人士做客本報(bào)96466政法熱線，為廣大市民進(jìn)行了答疑解惑。
合同面積與產(chǎn)權(quán)面積有誤差怎么辦
劉先生：去年我在一家房地產(chǎn)公司購買了一套商品房，《商品房買賣合同》中約定房屋面積為150平方米，但等產(chǎn)權(quán)證辦理下來一看，登記的面積只有145平方米，雙方在合同中也沒有明確約定這種情況如何處理。請(qǐng)問我應(yīng)當(dāng)怎么辦，能否退房?
黃勤：首先，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。面積誤差比的計(jì)算方法為：(產(chǎn)權(quán)登記面積一合同約定面積/合同約定面積)×100%，按照這個(gè)公式，劉先生的面積誤差比為：(145-150)/150×100%=-3.33%。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定，“面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。 ”“買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。 ”因此，劉先生可以選擇退房，要求開發(fā)商退還已付的全部購房款及相應(yīng)利息;也可以選擇不退房，要求開發(fā)商退還面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房款及利息，并雙倍返還面積誤差比超過3%部分的房款。
開發(fā)商延期交房如何追究違約責(zé)任
楊小姐：我和開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》，約定交房期限為2008年12月10日，可至今為止，開發(fā)商尚未交房。我想追究開發(fā)商的違約責(zé)任，但后來發(fā)現(xiàn)合同中沒有作任何約定，請(qǐng)問能否追究開發(fā)商延期交房的違約責(zé)任?
毛玉萍：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 ”現(xiàn)開發(fā)商明顯屬于延期交房，已經(jīng)構(gòu)成了違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但因你們雙方在《商品房買賣合同》中并未約定違約金的計(jì)算方法，故根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 ”因此，楊小姐可以大概了解一下該商品房同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)，來確定開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金數(shù)額。
變電站噪音影響睡眠業(yè)主能否退房
于先生：我購買了某小區(qū)的商品房，在入住以后，發(fā)現(xiàn)我家的室內(nèi)噪音非常大，特別是晚上，已經(jīng)嚴(yán)重影響到了全家人的睡眠，這個(gè)噪音的來源是該幢樓內(nèi)的變電站發(fā)出的。請(qǐng)問我是否可以要求退房?
黃勤：建議于先生委托權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)室內(nèi)噪音進(jìn)行檢測(cè)，如果噪音確實(shí)超標(biāo)的，則可以要求退房。因?yàn)殚_發(fā)商銷售的房屋如果不能符合住宅用途，不能保證他人能夠正常居住使用的話，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定開發(fā)商銷售的房屋不符合交付使用條件，業(yè)主當(dāng)然可以選擇退房。
開發(fā)商自買自賣要承擔(dān)法律責(zé)任嗎
蔣先生：前階段我和妻子去看房，發(fā)現(xiàn)一套我們?nèi)ツ昴甑卓粗械姆孔佑衷谫u了，而當(dāng)時(shí)我們想買時(shí)，開發(fā)商說這套房子已經(jīng)賣掉了，還拿出合同復(fù)印件給我們看。后來一位朋友告訴我，這有可能是開發(fā)商自買自賣的行為，我覺得很氣憤，請(qǐng)問如果屬于這種行為，法律上如何處罰?
毛玉萍：開發(fā)商自買自賣的行為，對(duì)于同行來說，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為一種不正當(dāng)競(jìng)爭行為;對(duì)于消費(fèi)者來說，是一種欺詐行為。雖然《中華人民共和國反不正當(dāng)競(jìng)爭法》在不正當(dāng)競(jìng)爭行為的列舉中，并未把開發(fā)商這種自買自賣的行為規(guī)定進(jìn)去，因此，也沒有直接的法律規(guī)定如何進(jìn)行處罰。但是，根據(jù)不正當(dāng)競(jìng)爭的概念，是指經(jīng)營者違反本法規(guī)定，損害其他經(jīng)營者合法權(quán)益，擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的行為，開發(fā)商的自買自賣行為完全符合。我們認(rèn)為，這種行為應(yīng)當(dāng)由政府進(jìn)行嚴(yán)厲查處。至于對(duì)消費(fèi)者構(gòu)成的欺詐，應(yīng)當(dāng)適用《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第四十九條規(guī)定：“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。 ”
房屋質(zhì)量有問題能否拒交物業(yè)費(fèi)
洪女士：我購買的房屋因?yàn)榇嬖诼┯甑荣|(zhì)量問題，已多次跟物業(yè)反映，要求其解決，但至今為止物業(yè)公司都沒有幫我解決，請(qǐng)問我能否因此拒交物業(yè)費(fèi)?
黃勤：不能。你與開發(fā)商之間形成商品房買賣合同關(guān)系，而與物業(yè)公司形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，這是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，不能混為一談。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。 ”因此，你的房屋存在質(zhì)量問題，如果還在保修期內(nèi)，你應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商幫你維修，如果開發(fā)商遲遲不予維修，你可以自行維修或者委托他人進(jìn)行維修，并要求開發(fā)商承擔(dān)維修費(fèi)用及損失。
當(dāng)前，樓市初現(xiàn)暖意，房產(chǎn)交易活動(dòng)也活躍起來。兩位嘉賓認(rèn)為，在這樣一個(gè)市場(chǎng)狀況下，購房者仍應(yīng)當(dāng)注意避免法律風(fēng)險(xiǎn)，盡可能地減少糾紛發(fā)生，一旦有權(quán)益受損的情況，也要懂得如何維權(quán)。對(duì)此，黃勤律師也提出了一些建議。
首先，購買房產(chǎn)是大資金的投入行為，購房者在交付定金前應(yīng)當(dāng)對(duì)所購房產(chǎn)的質(zhì)量、房型、周邊環(huán)境等充分考察、仔細(xì)權(quán)衡，因?yàn)槎ń鹨坏┙桓对谝话闱闆r下是無法收回的，如果到時(shí)后悔購房也只能白白損失數(shù)千乃至數(shù)萬元的定金。
第二、在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確開發(fā)商的違約責(zé)任，如果雙方就合同主要條款達(dá)不成一致的，在合情合理的條件下，購房者可以主張開發(fā)商返回定金。
第三、收房過程中，購房者一定要仔細(xì)查看，必要時(shí)可請(qǐng)專業(yè)驗(yàn)房師協(xié)助查看房屋質(zhì)量。
第四、假如遇到開發(fā)商有違約行為，購房者應(yīng)注意保存、收集有效的書面證據(jù)。
第五、普通消費(fèi)者購買房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自己當(dāng)前和預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收入量力而行，避免今后因?yàn)槭杖氩▌?dòng)造成還貸困難、影響自己的正常生活。
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