“我們目前在上海的現(xiàn)有項(xiàng)目就這么幾個(gè)，而位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的這個(gè)項(xiàng)目更是我們的唯一，集團(tuán)允許我們慢慢賣，但價(jià)格絕對不能賣低了。”一家大型開發(fā)商上海公司有關(guān)負(fù)責(zé)人透露。而他的說法在開發(fā)商中并非一家之言。
近期上海樓市出人意料的又一輪快速回暖，使得開發(fā)商們的戰(zhàn)略和心態(tài)，比照去年底已是悄然生變?！翱熹N戰(zhàn)”的大比拼結(jié)束后，取而代之的是小批量試探性推盤，將價(jià)格逐步推高以獲取更高的利潤。
“上海市政府近期將召開一個(gè)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的工作會議，初步考慮將督促各區(qū)加強(qiáng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)控，符合預(yù)售條件的樓盤，希望都能申請預(yù)售，制止開發(fā)商捂盤惜售的現(xiàn)象。”上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生在6月下旬的一次上海市政府例行新聞發(fā)布會上透露。
惜售再現(xiàn)
雖然4、5月份上海商品住宅的批準(zhǔn)預(yù)售面積分別出現(xiàn)7%和13%的環(huán)比增長，但是6月起上海供應(yīng)量大幅下滑的態(tài)勢開始顯現(xiàn)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然有傳統(tǒng)淡季到來的因素，但是市場熱度持續(xù)上升，導(dǎo)致開發(fā)商態(tài)度樂觀，近期滬上開發(fā)商惜售現(xiàn)象明顯增加亦是主因之一。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然在6月中旬，上海有18個(gè)樓盤同時(shí)推售，新增供應(yīng)量合計(jì)約50萬平方米。但實(shí)際上除了少數(shù)樓盤將數(shù)百套房源同時(shí)上市之外，多個(gè)新開樓盤都采取小規(guī)模上市、分多次推盤的“少量多批”策略。不少同批上市的房源均未超過百套，有“中環(huán)第一大盤”之稱的萬源城也只推出70套新房。
對于開發(fā)商的這種控制開盤節(jié)奏、以供不應(yīng)求的心理來引發(fā)購房者搶購，從而導(dǎo)致房價(jià)上漲的策略，上海市政府方面亦已開始醞釀應(yīng)對之策，擬加強(qiáng)開盤密度調(diào)控，加大商品房供應(yīng)量。
“從市場經(jīng)濟(jì)出發(fā)，政府不能用行政手段直接干預(yù)房價(jià)，但是不干預(yù)不等于沒有作為?！眲⒑Ｉ硎?，“首先從供需平衡的角度來說，政府將加大供應(yīng)量。接下來上海除了加大保障性住房的供應(yīng)量之外，普通商品房的供應(yīng)量也會加大?！?nbsp;同時(shí)，劉海生強(qiáng)調(diào)將督促各區(qū)加強(qiáng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)控。這個(gè)監(jiān)控的基調(diào)則是：凡是具備開工條件的樓盤，希望房地產(chǎn)企業(yè)能夠盡早開工；凡是符合預(yù)售條件的樓盤，則希望房地產(chǎn)企業(yè)能夠申請預(yù)售，從而制止捂盤惜售的現(xiàn)象。
憂慮后市
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于目前上海的供應(yīng)量有限，所以成交量也很難再有更大的突破。成交量經(jīng)過數(shù)月的增長后，市場需求已經(jīng)得到一定釋放，這使得后市或許不容開發(fā)商如此樂觀。
“上海房價(jià)高企的主因仍是高端物業(yè)集中成交和部分項(xiàng)目的大幅提價(jià)合力作用?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示。
上海易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的報(bào)告稱，1~5月上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)中心區(qū)域房價(jià)激漲三成，說明高端住宅在投資投機(jī)需求推動下快速上漲，而1~5月上海內(nèi)外環(huán)之間房價(jià)平均上漲約17%，而外郊環(huán)間下跌3.52%，說明中低端住宅價(jià)格基本穩(wěn)定。
“事實(shí)上，目前外郊環(huán)間樓市成交量占上?？偝山涣康?0%~70%，這些區(qū)域的成交價(jià)才是真正體現(xiàn)了自住需求、尤其是剛性需求的購房特征?！睏罴t旭說，“而這些區(qū)域房價(jià)上漲的空間與一些高端項(xiàng)目相比并不大，區(qū)域內(nèi)樓盤一旦漲價(jià)，便會引起剛性需求的退縮與觀望?！?
在6月下旬上海舉行的“APIC 2009亞洲不動產(chǎn)投資峰會”上，金地上海公司總經(jīng)理趙漢忠即表示，“去年原本會有一批企業(yè)被洗牌，是經(jīng)濟(jì)危機(jī)救了它們，而未來四五年，市場還是會再經(jīng)歷一輪調(diào)整。”“捂盤加上市場過熱引起的觀望，導(dǎo)致樓市調(diào)整還將繼續(xù)，三季度成交量將出現(xiàn)回落。”克而瑞（中國）首席研究員陳嘯天說。
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