“誰的土地儲(chǔ)備強(qiáng)大，且獲取價(jià)格低廉，誰就能在銀行的開發(fā)貸上獲得優(yōu)勢地位。而同樣可以作為抵押物的地上物業(yè)，就沒土地那么具有吸引力了?！?nbsp;
房地產(chǎn)開發(fā)貸正經(jīng)歷一場變局，銀行更傾向于以土地作為抵押物給開發(fā)商放貸。
“伴隨著全球?qū)捤傻呢泿耪?，通脹已不可避免，而人民幣的升值還將持續(xù)。在這種情況下，土地被銀行視為最能夠抵御通脹、享受增值的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！蹦炽y行北京分行高管向本報(bào)記者透露。
銀行青睞土地抵押
據(jù)上述銀行高管透露，近期土地市場交易的活躍，引起了該銀行的密切關(guān)注，“我們會(huì)結(jié)合土地市場的狀況，對我們的開發(fā)貸款管理指引進(jìn)行討論或調(diào)整?！?nbsp;
事實(shí)上，開發(fā)貸已經(jīng)出現(xiàn)小幅井噴跡象。央行公布的貨幣政策執(zhí)行報(bào)告(2009年第一季度）顯示，截至2009年3月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2.17萬億元，同比增長16.3%。第一季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增2218億元，同比多增1257億元。
一位銀行的資深信貸員告訴本報(bào)記者，銀行更青睞用已在建的土地作為抵押，“因?yàn)榭梢愿鶕?jù)銷售周期進(jìn)行回款估算，以確保還本付息”。
此信貸員透露了以在建土地作為抵押的放貸細(xì)節(jié)：在給開發(fā)商放貸前會(huì)計(jì)算貸款缺口。首先會(huì)考察被抵押的地塊是否五證齊全，算項(xiàng)目建設(shè)周期是多少，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)都有中常期性質(zhì)，信貸員要看獲得貸款到銷售的周期是多少，然后計(jì)算貸款期限。
上述銀行高管認(rèn)為，開發(fā)商未來的競爭將是土地儲(chǔ)備的競爭。他的理由是：“誰的土地儲(chǔ)備強(qiáng)大，且價(jià)格低廉，誰就能在銀行的開發(fā)貸上獲得優(yōu)勢地位。而同樣可以作為抵押物的地上物業(yè)，就沒土地那么具有吸引力了?！?nbsp;
物業(yè)抵押物“失色”的原因是銀行不良資產(chǎn)逐漸增多。來自東方資產(chǎn)管理公司的數(shù)據(jù)顯示，截至2008年底，建設(shè)銀行可疑類資產(chǎn)已處置652.8億元，處置進(jìn)度率50.6%，扣除業(yè)務(wù)費(fèi)用后累計(jì)凈收入304.46億元，凈回收率46.6%；工商銀行可疑類資產(chǎn)已處置456億元，處置進(jìn)度率37.6%，扣除業(yè)務(wù)費(fèi)用后累計(jì)凈收入174.51億元，凈回收率38.3%。
“銀行對不良資產(chǎn)不可能全部核銷，因?yàn)楹虽N需要用利潤來沖抵，對銀行來說成本很高?！睎|方資產(chǎn)管理公司總裁梅興保在接受媒體采訪時(shí)表示。
“如果地價(jià)低于貸款額度，可以使用別的地塊作為抵押，任何地塊都可以作為抵押物?！鄙鲜鲂刨J員透露。
風(fēng)險(xiǎn)控制
“個(gè)人按揭還款的速度是開發(fā)貸的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)。”上述信貸員表示。但在銀行方面看來，開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于隨后的個(gè)人按揭能否跟上，而越高檔的樓盤，實(shí)力越強(qiáng)的客戶購買欲望更強(qiáng)，這也逆向指導(dǎo)開發(fā)貸款發(fā)放的方向。
這時(shí)，土地市場價(jià)值可作為銀行風(fēng)險(xiǎn)評估的參考，房地產(chǎn)交易中心只受理以轉(zhuǎn)讓價(jià)格作為土地使用權(quán)或在建工程抵押登記。土地的市場價(jià)值要待項(xiàng)目建設(shè)完工取得產(chǎn)權(quán)證后才能體現(xiàn)。
另外，放貸前，信貸員會(huì)調(diào)查開發(fā)商是否達(dá)到固定資產(chǎn)投資的資本金比例要求。
最近，國務(wù)院公布固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低自有資金比例從35%調(diào)低至20%。
“自有資金比例的下調(diào)并不意味著開發(fā)貸的門檻降低了。”上述銀行高管表示，“相反，銀行的態(tài)度更為審慎?！?nbsp;
雖然從工商銀行、交通銀行的年報(bào)可以看出，2008年，此兩家銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款繼續(xù)保持不良“雙降”。但業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場的波動(dòng)，仍讓銀行對開發(fā)貸審核慎之又慎。
工商銀行表示，在加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理方面，該行的主要措施包括適當(dāng)提高貸款準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施行業(yè)限額管理；繼續(xù)實(shí)行房地產(chǎn)客戶名單制管理，優(yōu)化貸款投向；加強(qiáng)封閉管理，嚴(yán)格按照項(xiàng)目銷售比例收回貸款；嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目監(jiān)控和定期報(bào)告制度，進(jìn)一步加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。
而交通銀行方面，其在2009年信貸策略上，將繼續(xù)對房地產(chǎn)貸款實(shí)行比例控制，即對分行進(jìn)行總量和占比控制。嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款和經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的信貸準(zhǔn)入，房地產(chǎn)開發(fā)貸款原則上應(yīng)落實(shí)本項(xiàng)目抵押。
交通銀行表示，要優(yōu)選客戶和項(xiàng)目。原則上不向“小、拼、差”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放貸款。所謂“小”即開發(fā)商資質(zhì)低、實(shí)力弱，開發(fā)規(guī)模小、總投資額小的項(xiàng)目；“拼”即在他行已獲大額項(xiàng)目融資，在本行貸款只是以填平補(bǔ)齊或拾遺補(bǔ)缺等“吃拼盤”方式融資；“差”即市場前景不佳，評估經(jīng)濟(jì)效益差，且不能給本行帶來個(gè)人按揭等綜合效益的項(xiàng)目。
在風(fēng)險(xiǎn)控制方面，一些銀行將全面調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營財(cái)務(wù)狀況，防范業(yè)務(wù)中的假權(quán)證、假報(bào)表、假按揭和假注資等“四假風(fēng)險(xiǎn)”。而在優(yōu)選項(xiàng)目方面，一些銀行還表示，將選擇地理位置優(yōu)越、銷售前景良好的房地產(chǎn)項(xiàng)目，優(yōu)先支持以抵押方式的開發(fā)貸款項(xiàng)目，切實(shí)提高房地產(chǎn)抵押貸款的占比。
“除開發(fā)商的信用記錄外，銀行更多的是考慮開發(fā)成本，土地成本一般占開發(fā)總成本的40%以上，較低的土地成本可以更好地抵御房價(jià)下降的風(fēng)險(xiǎn)。”上述銀行高管表示。
[責(zé)任編輯：kristy_cj]
