四五月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)變化明顯。在剛性需求之外，投資性需求加快進(jìn)入樓市，高端物業(yè)銷售明顯活躍。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，資本加速進(jìn)入樓市，與對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇抱有信心有關(guān)，部分也是通脹預(yù)期驅(qū)動(dòng)所致。同時(shí)，部分新增信貸流向房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的情況，也助長(zhǎng)了地產(chǎn)投資的再次興起。這些都使得尚在“維穩(wěn)”階段的中國(guó)樓市面臨更多考驗(yàn)。
樓市成交結(jié)構(gòu)生變
易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭綜合上海房地產(chǎn)交易中心發(fā)布的數(shù)據(jù)表示，上海最新成交的商品房中，投資性需求已經(jīng)占到了15%到20%，其中，來(lái)自溫州的購(gòu)買群體占到3%多一點(diǎn)，來(lái)自境外的投資占到1%，雖然投資性需求占比沒(méi)有超過(guò)2004年和2005年，但已經(jīng)比去年同期的情況高出很多。
來(lái)自中房指數(shù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，4月，全國(guó)各地高端住宅銷量激增。比如，4月深圳的別墅銷售較去年同期增長(zhǎng)了654.55%，而1、2、3月的增幅還分別只有16.9%、50.82%和36.11%。上海4月的別墅銷售與供應(yīng)比已達(dá)1.59：1。易居中國(guó)分析師薛建雄認(rèn)為，高端住宅的熱銷，不僅與高端人群的改善需求有關(guān)，也與他們的投資行為密不可分。
通脹預(yù)期驅(qū)動(dòng)因素明顯
陳煒介紹，根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)，目前投資高端物業(yè)的主要兩類人群，一是私營(yíng)業(yè)主，二是各行各業(yè)的高管，他們對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)都很敏感，眼下很多投資者都有一種“對(duì)通貨膨脹的擔(dān)心”。此時(shí)，相對(duì)較好的國(guó)內(nèi)樓市可以成為一個(gè)避風(fēng)港。
中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘最近對(duì)媒體表示，很難說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)徹底回暖，一些開(kāi)發(fā)商買地可能是為了抵御通貨膨脹，“在全球貨幣供給速度加快的情況下，很難說(shuō)一年后不出現(xiàn)通貨膨脹的局面，正是有了這樣的預(yù)期，也激發(fā)了個(gè)人購(gòu)房行為和企業(yè)的買地行為”。
楊紅旭表示，通脹預(yù)期目前已經(jīng)成為支撐新一輪樓市行情的重要因素，并且還在演變之中。同時(shí)，基于追漲的需求，短期投機(jī)也正在加速入市。
警惕資金過(guò)多流入投機(jī)市場(chǎng)
宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境目前仍處在企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時(shí)刻，房?jī)r(jià)也在“小陽(yáng)春”的推動(dòng)下再回高位，此時(shí)此刻，投資性需求的集中入市明顯缺乏必要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
楊紅旭表示，投資投機(jī)需求在此時(shí)卷土重來(lái)，進(jìn)一步拉高了房?jī)r(jià)，在把普通住宅消費(fèi)“擠出”的同時(shí)，也擠出了其他商品的消費(fèi)，從而抑制實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。資金過(guò)快、過(guò)多地流向地產(chǎn)投機(jī)、流向虛擬經(jīng)濟(jì)，只會(huì)催生市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生。如果說(shuō)2007年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快仍有良好的宏觀經(jīng)濟(jì)面作為依托和保證，那么此時(shí)的投資性需求快速入市則明顯帶有投機(jī)的非理性色彩。
業(yè)內(nèi)人士表示，在經(jīng)濟(jì)尚未完全走出低谷的情況下，一定要警惕金融機(jī)構(gòu)為搶奪房貸市場(chǎng)，降低信貸門(mén)檻?！艾F(xiàn)在應(yīng)該對(duì)信貸資金進(jìn)入樓市采取更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋O(jiān)控，防止信貸資金過(guò)多流入樓市投機(jī)。”楊紅旭說(shuō)。
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