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律師提示：提高法律意識，避免交易風險

隨著城市房地產(chǎn)需求的增加，房屋買賣糾紛也逐年遞增。日前，記者在市內幾家律師事務所了解到，近期受理的房屋買賣糾紛案件中，要求認定房屋買賣合同效力的案件，占了很大部分。為此，律師提醒大家：買賣房屋要有法律意識和市場風險意識。買賣雙方當事人要多了解我國關于房屋買賣的法律法規(guī)，特別是要搞清楚買賣合同成立生效和房屋所有權轉移之間的關系。市場隨時都存在風險，因而在簽訂和履行合同過程中要多留心，多保留原始證據(jù)。 

房屋中介未取得授權
與買房人簽合同無效 
　　案例：房屋所有權人李某委托吳某代為辦理房屋買賣事宜，向吳某出具了授權委托書，并辦理了委托公證。吳某同時又是某房屋中介機構的法定代表人。吳某便以房屋中介機構的名義、而不是以自己的名義，“代表”李某同買房人陳某簽訂了房屋買賣合同。后來，李某起訴至法院，請求確認該房屋買賣合同無效。 
　　律師分析：上述委托合同的雙方當事人，分別是李某和吳某，而不是李某和吳某所在的房屋中介機構。吳某根據(jù)委托合同，取得買賣房屋的代理權，但是吳某擔任法定代表人的該房屋中介機構，并不因此而取得代理權。要取得代理權必須經(jīng)委托人授權，該房屋中介機構未經(jīng)委托人授權與他人簽訂房屋買賣合同的行為，構成無權代理，因此該合同無效。 
　　買房人陳某在買賣價值巨大的房產(chǎn)時，理應盡到高度的注意義務，卻把李某給吳某的授權委托書等同于是給吳某任法定代表人的房屋中介機構，沒有盡到高度注意義務。 

買房應防范定金陷阱
沒房主簽字無效 
　　案例：王女士在一家地產(chǎn)中介看中一套房子，在繳納１０萬元定金后，王女士與該中介公司簽訂了《定金收付書》。一段時間后，中介公司稱房主反悔了，不想出賣房屋了。王女士隨即將中介公司和房主告上法院，要求對方按合同約定雙倍返還１０萬元定金。 
　　律師分析：王女士與中介公司簽訂的《定金收付書》不違反法律規(guī)定，但該協(xié)議上只有中介公司的簽名，并無房主的簽名，所以，這一合同對房主不具有法律約束力，王女士無權要求房主雙倍返還定金。王女士交付的定金在中介公司處，故應由中介公司退還上述１０萬元定金。 
　　律師提醒說，這其實是一種常見的、難以防范的定金陷阱。為促成交易、賺取傭金，房地產(chǎn)中介公司往往要求購房者簽署這類定金性質的《定金收付書》，表面上看很公平，實際上，在定金收付書上簽字蓋章的，往往只有購房人和房地產(chǎn)中介公司，沒有房主簽字。所以，雙倍賠償?shù)募s定并不能約束房主。 

買房后及時變更產(chǎn)權
謹防房主“一房兩賣” 
　　案例：賈女士曾看中了一套９０多平方米的二手房，并且與原房主簽了一份買賣合同，約定了每平方米的價格，簽訂合同后賈女士預付了８萬元預付款。然而，等她到房子那里看時，竟發(fā)現(xiàn)自己購買的房子有人住在里面。一問才知道，這家人是以每平方米高于她出價１５０元買下的這房子，并且已經(jīng)辦理了產(chǎn)權證。賈女士跟房主理論，房主表示愿意承擔違約責任，按合同約定退還賈女士交的８萬元預付款。賈女士無法接受，將房主告上法庭。 
　　律師分析：買房人與賣房人簽訂的房屋買賣合同，發(fā)生的是債權效力；賣房人將該房屋又賣給了其他人并登記，最終發(fā)生的是物權效力。同一個房屋，債權與物權并存時，根據(jù)物權優(yōu)先于債權的原則，誰先登記誰就先取得房子。第二手購房人取得房屋所有權后，第一手購房人只能要求原房主承擔違約賠償責任。所以，賈女士無法取得該房屋的產(chǎn)權，只能向原房主追究違約責任。

離婚一方出售共有房屋
善意買房人簽合同有效 
　　案例：張某（男）和李某（女）于１９９８年結婚。１９９９年兩人以夫妻名義買了一套兩居室房子，但房產(chǎn)證上只登記張某一個人的名字。２００６年，張某和李某協(xié)議離婚，考慮到將來把房子給孩子，雙方?jīng)]有對房屋的歸屬進行處理。２００７年１１月，張某以６０萬元將房屋賣給家在外地的秦某。李某得知后，將張某和秦某訴至法院，要求確認他們之間的房屋買賣合同無效。 
　　律師分析：這類案件應區(qū)分不同情況而定。根據(jù)《物權法》第１０６條規(guī)定，如果李某能證明買房人秦某明知該房屋系張某和李某的共有財產(chǎn)，或者秦某以明顯低于市價獲得該房產(chǎn)，或者此時秦某尚未辦理房屋過戶登記手續(xù)，只要以上三種情況中有一種存在，李某的請求均會獲得法院的支持，判該買賣合同無效。當然，如果買賣合同無效是因為張某故意隱瞞真相導致，秦某可以另行起訴要求張某承擔締約過失責任或其他賠償責任。但本案中，秦某是外地人，事先并不知情該房屋系張某和李某的共有財產(chǎn)，同時也以合理的價格購得該房，并辦理了房屋過戶登記手續(xù)，李某的請求就不能獲得法院支持。